거래는 돌아오지만, 모든 부동산이 함께 오르지는 않는다

2025년 글로벌 부동산 자본시장의 핵심 단어는 회복이 아니라 선별적 회복이다. 거래액은 다시 늘었지만, 팬데믹 직후의 과열로 돌아간 것은 아니다. 더 정확히 말하면 시장은 가격, 금리, 임대 수요, 규제 리스크를 다시 계산하며 살 수 있는 자산과 기다려야 할 자산을 구분하는 단계에 들어섰다.

글로벌 부동산 투자는 2025년 달러 기준 약 10% 늘었지만, 여전히 코로나19 이전 평균보다 약 20% 낮다.

데이터가 먼저 말하는 회복의 성격

2025년 글로벌 부동산 투자액은 달러 기준으로 약 10% 증가했다. 다만 달러의 무역가중 가치가 거의 8% 하락한 효과를 제거하면 고정환율 기준 증가율은 약 8%로 낮아진다. 겉으로 보이는 회복세가 환율의 도움을 일부 받았다는 뜻이다.

더 중요한 비교 기준은 과거 평균이다. 글로벌 활동은 여전히 코로나19 이전 평균 대비 약 20% 낮고, 2021년 고점과 비교하면 약 40% 낮은 수준이다. 2021년의 과열을 정상 기준으로 삼기는 어렵지만, 시장이 아직 완전한 회복 국면에 들어섰다고 말하기도 이르다.

지역별로는 미국이 가장 뚜렷하게 앞섰다. 미국 부동산 투자는 2025년에 18% 증가했고, 2023년 저점보다 30% 높은 수준까지 회복했다. 반면 유럽과 APAC은 전체적으로는 보합에 가까웠다. 하지만 이 표현만으로는 실제 시장을 설명하기 어렵다. APAC 안에서도 중국은 공급 과잉과 약한 임대시장에 눌려 있었고, 호주·일본·한국은 상대적으로 글로벌 자본을 끌어들였다. 유럽 역시 핵심 시장과 주변 시장의 성과가 갈렸다.

이 데이터가 말하는 바는 분명하다. 시장은 바닥을 통과하고 있지만, 회복의 방식은 일괄 반등이 아니라 선택과 집중이다. 유동성이 풍부하고 가격 발견이 빠른 시장부터 거래가 재개되고, 공급 과잉이나 임대 수요 둔화가 있는 시장은 여전히 속도가 늦다.

리빙: 가장 큰 시장이지만, 내부 온도차가 커졌다

리빙 섹터는 2025년에도 글로벌 투자자의 핵심 관심 대상이었다. 전 세계 리빙 부문 투자액은 2,770억 달러로 전년 대비 거의 15% 증가했다. 2023년 저점과 비교하면 약 40% 가까이 회복했고, 코로나19 이전 평균과도 대체로 비슷한 수준으로 돌아왔다.

리빙이 강했던 이유는 단순하다. 주거는 경기 변동을 타더라도 기본 수요가 존재하고, 많은 주요 도시에서 공급 부족이 구조화돼 있다. 특히 학생주거, 시니어 리빙, 헬스케어 부동산처럼 제도권 자본이 아직 충분히 침투하지 않은 분야는 플랫폼 확보와 규모의 경제가 가능한 시장으로 평가됐다.

특히 시니어 리빙과 헬스케어 부동산은 70% 급증해 400억 달러에 도달했다. 고령화라는 장기 수요가 뚜렷하고, 운영 역량을 가진 플랫폼이 희소하기 때문이다. PBSA도 22% 증가한 210억 달러를 기록했다. 유럽 본토와 호주의 대형 거래가 시장을 견인했고, 일부 국가에서는 학생주거가 단순한 기숙사 투자를 넘어 안정적 운영 플랫폼으로 재평가됐다.

반대로 전통적인 멀티패밀리와 싱글패밀리는 상대적으로 완만했다. 글로벌 투자액은 약 9% 증가한 2,190억 달러였다. 이는 부진이라기보다 시장 성숙도의 반영에 가깝다. 미국 멀티패밀리 거래는 이미 코로나19 이전 수준으로 정상화됐고, 일부 지역에서는 2022~2023년 준공 물량의 후유증이 임대료와 점유율을 누르고 있다.

미국 리빙 시장을 보면 이 온도차가 더 선명하다. 2025년 미국 리빙 거래액은 1,900억 달러로 전년보다 15% 증가했고 코로나19 이전 평균과 대체로 비슷했다. 그러나 임대 운영 지표는 자본시장만큼 강하지 않았다. 연간 수요는 신규 공급 약 41만 호보다 약 10% 낮았고, 평균 임대료는 미국 인구조사국 데이터 기준 약 0.7% 하락했다.

리포트가 지적한 또 하나의 변수는 규제다. 2026년 1월 미국에서 대형 기관의 단독주택 매입을 제한하는 행정명령이 언급되면서 주거 부문은 정치적 리스크를 다시 확인했다. 다만 기관이 보유한 단독주택 비중은 0.5% 미만으로 추정돼 임대료에 미치는 직접 영향은 제한적일 것으로 분석된다.

물류: 붐은 끝났지만, 시장은 무너지지 않았다

산업·물류 부동산은 팬데믹 이후 가장 뜨거웠던 섹터였다. 전자상거래, 공급망 재편, 재고 확보 수요가 동시에 몰리며 임대료와 투자 심리가 급등했다. 그러나 2025년 리포트의 표현은 훨씬 차분하다. 핵심은 붐 이후의 균형이다.

2025년 글로벌 산업·물류 투자액은 2,160억 달러로 전년 대비 6% 증가했다. 여전히 투자자가 선호하는 섹터지만, 선호의 강도는 약해졌다. 2026년 투자 의향 조사에서 산업·물류는 글로벌 투자자가 두 번째로 선호하는 핵심 섹터로 남았지만, 전년 대비 심리는 식었다.

물류 시장의 핵심은 침체가 아니라 정상화다. 2021~2022년 과열과 비교하면 약해졌지만, 구조적 수요는 아직 살아 있다.

물류의 조정은 임대시장에서도 나타난다. 미국에서는 약 절반의 시장에서 호가 임대료가 하락하고 있다. 하지만 이를 단순한 침체로 해석하면 안 된다. 예를 들어 로스앤젤레스는 2025년 호가 임대료가 5% 넘게 하락했지만, 여전히 5년 전보다 거의 50% 높은 수준이다. 높은 기저 위에서의 조정이라는 의미다.

유럽 물류는 더 복합적이다. EMEA 산업·물류 투자액은 2025년 430억 유로, 480억 달러로 전년 대비 2% 감소했다. 그러나 4분기 거래액은 152억 유로, 177억 달러로 전년 동기 대비 5% 높았고, 2022년 3분기 이후 두 번째로 강한 분기였다. 연간으로는 약했지만, 연말에는 거래 재개 신호가 나타난 셈이다.

APAC 물류도 국가별 차이가 컸다. APAC 산업·물류 투자액은 440억 달러로 전년 대비 6% 감소했다. 중국, 한국, 싱가포르의 약세가 호주와 일본의 견조한 성장을 일부 상쇄했다. 일본은 2025년 산업·물류 투자액이 1.1조 엔, 77억 달러로 2% 증가했고, 신규 공장·창고 착공 면적은 2014년 이후 가장 낮아 향후 공급 부담을 줄일 가능성이 있다.

물류 시장의 투자 기준도 바뀌고 있다. 2026년에는 장기 임대, 복수 임차인, 우량 입지, 소득 안정성이 더 중요해진다. 개발 시장에서는 불확실성이 커지면서 선임대형 build-to-suit 방식이 선호된다. 결국 물류도 더 이상 “아무 창고나 사면 되는” 시장이 아니다. 임차인의 품질과 입지, 전력 접근성, 자동화 대응력이 가격 차이를 만든다.

오피스: 가장 의심받던 섹터의 반전

오피스는 팬데믹 이후 가장 큰 의심을 받은 섹터다. 재택근무, 공실, 부실 대출, 노후 빌딩의 경쟁력 약화가 겹쳤다. 그런데 2025년에는 오피스 투자액이 다시 눈에 띄게 늘었다. 글로벌 오피스 투자액은 2,080억 달러로 전년 대비 18% 증가했다.

이 반등은 단순한 저가 매수만으로 설명되지 않는다. 리포트는 세 가지 힘을 제시한다. 첫째, 미국 오피스 점유 시장의 회복이다. 둘째, 더 낮아진 부채 조달 비용과 대출 경쟁 회복이다. 셋째, 신규 개발이 제한되면서 기존 우량 자산의 상대 가치가 높아진 점이다.

오피스 섹터의 글로벌 투자 비중도 다시 높아졌다. 2025년 오피스는 전체 투자에서 23% 비중을 차지했고, 2024년의 21%보다 상승했다. 2026년에는 오피스 투자액이 23% 증가하고, 전체 투자 비중도 26%까지 높아질 것으로 전망됐다.

하지만 반등의 조건은 엄격하다. 투자자는 더 이상 평균적인 오피스를 사지 않는다. 품질, 입지, 지속가능성, 유연한 공간 구성, 임차인 수요가 검증된 자산에 자본이 집중된다. 반대로 낡고 전환 비용이 큰 2차 자산은 재투자, 용도변경, 매각 지연의 압박을 받는다.

미국 오피스는 이 양면성이 가장 잘 드러난다. 2025년 미국 오피스 투자액은 800억 달러로 전년 대비 38% 증가했다. 뉴욕은 146억 달러의 자본이 투입돼 40% 증가했고, 샌프란시스코도 투자액이 91억 달러로 150% 넘게 늘었다. 그러나 미국 오피스 CMBS 연체율은 2026년 1월 12.3%로 올라 2024년 말보다 약 200bp 높았다.

즉 오피스의 회복은 “섹터 전체의 정상화”가 아니라 상위 자산과 하위 자산의 격차 확대다. 590 Madison Avenue, Tokyo Garden Terrace 같은 대형 거래는 우량 입지와 규모 있는 자산에 자본이 다시 들어오고 있음을 보여준다. 그러나 부실 대출과 오래된 건물의 문제는 여전히 누적돼 있다.

시장별 핵심 수익률: 가격은 아직 많은 것을 말한다

리포트의 프라임 수익률 표는 시장의 선호를 숫자로 압축한다. 리빙에서는 도쿄 멀티패밀리의 프라임 순초기수익률이 3.40%로 가장 낮고, 베를린 3.60%, 코펜하겐 3.75%, 마드리드 3.90%, 시드니 4.13% 순이다. 낮은 수익률은 높은 가격을 의미하지만, 동시에 자본이 해당 시장의 안정성을 높게 평가한다는 뜻이기도 하다.

물류는 지역별 스프레드가 더 크다. 도쿄 물류의 프라임 순초기수익률은 3.30%, 홍콩 4.09%, 쾰른 4.40%, 시드니와 일드프랑스는 각각 4.75%다. 반면 싱가포르는 6.50%, 두바이는 7.50%다. 특히 상하이는 수익률 전망이 “상승”으로 제시돼 가격 조정 압력이 남아 있음을 보여준다.

오피스 표에서도 가격의 메시지는 선명하다. 홍콩 CBD 오피스의 프라임 순초기수익률은 2.04%로 가장 낮고, 도쿄 2.60%, 싱가포르 3.88%, 파리 4.00%, 서울 4.15%다. 반면 로스앤젤레스는 8.00%, 뭄바이는 8.25%로 높다. 수익률이 높다고 무조건 매력적인 것은 아니다. 높은 수익률은 성장 여지와 함께 공실, 임차인 리스크, 자본 비용 부담도 반영한다.

블록의 관점: 2026년은 ‘자산 선별력’의 해다

이 리포트가 주는 가장 큰 함의는 하나다. 2026년 부동산 시장은 거래량이 늘어날 수 있지만, 가격 회복의 혜택은 고르게 배분되지 않는다. 금리가 내려가거나 대출 경쟁이 일부 회복되더라도, 임차 수요가 약하고 공급이 많은 자산은 여전히 매수자의 엄격한 검증을 통과해야 한다.

투자자와 실수요자가 함께 봐야 할 기준은 다음과 같다.

• 리빙은 장기 수요가 강하지만, 신규 공급이 몰린 지역에서는 임대료와 점유율 조정이 이어질 수 있다.
• 물류는 구조적 선호가 유지되지만, 입지와 임차인 품질에 따라 프라임·세컨더리 격차가 커진다.
• 오피스는 회복 신호가 강해졌지만, 우량 자산 중심의 회복이다. 노후 자산은 부실과 재투자 부담이 남아 있다.
• APAC은 일본·호주·한국 일부 시장이 상대적으로 견조하고, 중국은 공급과 임대시장 부담이 크다.
• 유럽은 핵심 시장과 주변 시장, 그리고 자산별 성과 차이가 확대되고 있다.

개인 독자에게 중요한 메시지도 있다. 부동산 시장의 “거래 회복”은 집값이나 상업용 부동산 가격이 모두 오른다는 뜻이 아니다. 거래가 늘어난다는 것은 매도자와 매수자가 가격에 합의하기 시작했다는 의미에 가깝다. 그 과정에서 가격이 유지되는 자산도 있고, 더 내려가야 거래되는 자산도 있다.

결국 2026년의 부동산은 하나의 방향으로 움직이는 시장이 아니다. 지역, 섹터, 자산 품질, 임차 수요, 금융 조건이 동시에 작동하는 다층적인 시장이다. 이럴 때 필요한 것은 막연한 낙관도, 지나친 비관도 아니다. 숫자가 보여주는 회복의 범위와 한계를 구분하고, 어떤 자산에 자본이 먼저 돌아오는지 차분히 읽는 일이다.