손예진 역삼동 빌딩 매입과 통임대 전환

역삼동 빌딩 매입 개요

배우 손예진 씨는 2022년 8월 서울 강남구 역삼동에 위치한 노후 상가 건물을 약 244억 원에 매입한 것으로 알려졌습니다. 해당 건물은 강남역과 신논현역 사이 권역으로 전해지며, 업무시설과 상업시설 수요가 동시에 형성되는 강남 핵심 상권에 속합니다.

이번 사례는 단순히 유명인의 고가 빌딩 매입으로만 보기 어렵습니다. 기존 건물을 보유한 뒤 임대하는 방식이 아니라, 철거와 신축을 거쳐 새로운 임대 상품으로 다시 구성한 사례이기 때문입니다. 매입 이후 건물은 지하 1층부터 지상 5층까지, 연면적 약 724㎡ 규모로 신축된 것으로 알려졌습니다.

매입 이후 신축과 추가 비용 변수

원문에 따르면 손예진 씨는 매입한 노후 상가를 그대로 운용하기보다 철거 후 신축하는 방식을 택했습니다. 이 경우 총 투자액은 매입가에 그치지 않습니다. 철거비, 설계비, 인허가 관련 비용, 공사비, 금융비용 등이 추가로 발생할 수 있습니다. 다만 구체적인 공사비나 총사업비는 확인된 수치가 제시되지 않았으므로 단정하기 어렵습니다.

상업용 부동산에서 신축은 자산의 물리적 경쟁력을 높이는 선택입니다. 노후 건물보다 동선, 설비, 외관, 전용공간 구성 등을 임차 업종에 맞춰 설계할 수 있기 때문입니다. 반면 준공 이후 임차인을 찾기까지 시간이 길어질 경우, 보유자는 임대수익이 없는 기간에도 금융비용과 관리비 성격의 비용을 감당해야 합니다.

이 건물은 준공 이후 일정 기간 공실이 이어졌고, 이후 전 층을 한 임차인이 사용하는 방식으로 임대 전략이 바뀐 것으로 알려졌습니다.

공실 기간과 금융비용 부담

해당 건물은 신축 이후 반년 이상 공실이 이어졌다는 내용이 전해졌습니다. 원문에는 매입 당시의 채권최고액과 대출 규모를 바탕으로 월 5,000만 원 안팎의 이자 및 유지비 부담이 있었을 것이라는 분석이 포함돼 있습니다. 다만 이는 실제 확정 임대수익이 아니라, 공실 기간에 발생했을 것으로 추정되는 금융비용 성격의 수치로 보는 것이 적절합니다.

강남권 빌딩은 입지 자체의 희소성이 높지만, 모든 신축 건물이 곧바로 안정적인 현금흐름을 만드는 것은 아닙니다. 임차인은 임대료뿐 아니라 업종 적합성, 방문 동선, 간판 노출, 주차 여건, 내부 설비, 장기 운영 가능성 등을 함께 검토합니다. 특히 여러 층으로 구성된 중소형 빌딩은 층별로 다른 임차인을 채울지, 한 임차인에게 전체를 임대할지에 따라 운영 구조가 크게 달라집니다.

층별 임대에서 통임대로 전환

원문에 따르면 이 건물은 초기에는 층별 임대가 검토됐으나, 이후 지하 1층부터 지상 5층까지 전체 공간을 한 임차인이 사용하는 통임대 방식으로 계약이 체결된 것으로 알려졌습니다. 임차 업종은 프리미엄 피부과 클리닉으로 전해졌습니다.

통임대는 상업용 건물주 입장에서 관리 효율이 높은 방식입니다. 여러 임차인을 각각 관리할 필요가 줄고, 일부 층만 비는 공실 리스크도 낮출 수 있습니다. 임차인 입장에서도 접수, 진료, 상담, 시술, VIP 공간 등 기능별로 층을 나눠 쓰기 쉬워 건물 전체 활용도가 높아질 수 있습니다.

다만 통임대는 한 임차인에 대한 의존도가 커지는 구조입니다. 계약이 안정적으로 유지될 경우 현금흐름 예측이 쉬워지지만, 계약 종료 또는 중도 변동이 생기면 건물 전체가 다시 공실로 바뀔 수 있습니다. 따라서 통임대 계약에서는 임대차 기간, 보증금, 원상회복, 중도해지 조건 등 계약 안정성이 중요합니다.

강남 상권에서 보는 시사점

강남구 역삼동 일대는 업무 수요와 소비 수요가 동시에 존재하는 지역입니다. 지하철 접근성이 좋고 유동인구가 많아 병원, 뷰티, 교육, 사무실, 외식업 등 다양한 업종이 입지를 검토하는 권역입니다. 그러나 임대료 수준이 높은 만큼 임차인의 수익 모델과 맞지 않으면 공실 기간이 길어질 수 있습니다.

이번 사례는 고가 상업용 부동산 투자에서 매입 가격보다 운용 전략이 중요하다는 점을 보여줍니다. 신축을 통해 건물의 상품성을 높였더라도, 실제 수익은 임차인 유치와 계약 구조가 완성된 뒤에야 안정됩니다. 특히 금리 부담이 큰 시기에는 공실 기간이 길어질수록 보유자의 자금 운용 부담이 커질 수 있습니다.

마무리

손예진 씨의 역삼동 빌딩 매입은 2022년 8월 약 244억 원 규모로 알려진 상업용 부동산 거래입니다. 이후 철거와 신축을 거쳐 지하 1층~지상 5층 규모의 건물로 재구성됐고, 준공 뒤 공실 기간을 지나 전 층 통임대 방식으로 임차인을 유치한 것으로 전해졌습니다.

이 사례의 핵심은 유명인의 고가 매입 자체보다, 강남권 빌딩도 공실과 금융비용을 관리해야 하는 운영형 자산이라는 점입니다. 입지가 우수하더라도 임대료, 업종, 건물 구조, 자금 계획이 함께 맞아야 수익 구조가 안정될 수 있습니다.