서울 땅값 — 자치구별 평당 땅값과 내 땅값 조회하는 법

땅값이라 불리는 세 가지 값

서울 자치구별 평당 땅값

토지 평당가가 높은 순입니다. 이 표는 권역의 가격대를 가늠하기 위한 것이고, 개별 필지의 값은 이 범위를 넘나듭니다. 같은 자치구 안에서도 대로변 상업지와 이면 주거지는 몇 배씩 벌어지기 때문에, 실제 판단은 반드시 필지 단위로 내려가서 하셔야 합니다. 구 이름을 누르면 그 권역의 토지 매물과 시세로 이동합니다.

서울 땅이라고 다 살 수 있는 땅은 아니다

서울의 필지는 약 901,819개입니다. 그중 건물을 지을 수 있는 대는 73.1%이고, 도로·하천·구거·제방이 17.7%를 차지합니다. 이 땅들은 지번이 있고 지도에도 나오지만 개인이 사서 무언가를 지을 수 있는 대상이 아닙니다. 땅값을 이야기할 때 실제로 거래되는 모집단은 생각보다 좁다는 뜻입니다.

블록AI가 보유한 서울 지적 자료에서 직접 집계했습니다(2026-08-21 기준). 상위 12개 지목만 실었고, 지목이 기재되지 않은 필지와 나머지 지목은 표에서 빠져 있어 합계가 100%가 되지 않습니다.

왜 옆 땅인데 값이 몇 배 차이가 나는가

땅값을 정하는 것은 위치만이 아닙니다. 가장 크게 작용하는 것은 그 땅에 무엇을 얼마나 지을 수 있는가입니다. 용도지역에 따라 건폐율과 용적률의 상한이 정해지는데, 같은 100평이라도 용적률 상한이 250%인 주거지와 800%인 상업지는 지을 수 있는 연면적이 세 배 넘게 벌어집니다. 땅을 사는 사람은 흙이 아니라 그 위에 세울 수 있는 면적을 사는 셈이라, 이 차이가 그대로 값으로 옮겨 갑니다.

그다음이 접한 도로의 폭과 코너 여부, 땅의 모양과 경사입니다. 도로가 좁으면 건축 자체에 제약이 생기고, 폭이 좁고 긴 땅은 같은 면적이라도 쓸 수 있는 바닥이 줄어듭니다. 자치구 평균만 보고 판단하면 이 요소들이 전부 지워집니다.

서울 밖 땅값은 무엇이 다른가

시골 땅값을 서울 기준으로 읽으면 거의 반드시 어긋납니다. 서울 도심에서는 용도지역이 값을 지배하지만, 지방 토지에서는 지목과 진입로가 먼저입니다. 지목이 전·답·임야면 건축 전에 전용 절차와 개발행위허가가 필요하고, 맹지라면 용도지역이 무엇이든 허가가 나오지 않습니다. 평당 단가가 낮은 대신 필지 면적이 커서 총액은 만만치 않다는 점도 서울과 다릅니다.

반대 극단도 참고가 됩니다. 서울 중구 명동은 오랫동안 전국에서 공시지가가 가장 높은 자리로 발표돼 왔습니다. 같은 나라 안에서 평당 값이 수백 배 벌어진다는 뜻이고, 그래서 “땅값”이라는 한 단어로 비교하려면 반드시 지역과 지목을 함께 놓아야 합니다.

아래는 최근 12개월 실거래를 집계한 지역별 문서입니다. 토지 시세 사이트를 고르실 때 매물 수보다 중요한 것은 그 값이 어디서 나왔는가입니다 — 아래 수치는 호가가 아니라 신고된 실거래를 집계한 값이고, 표본이 얇은 읍면동은 아예 싣지 않았습니다.

내 땅값 조회하는 법