건물 취득세 계산기 — 살 때·갖고 있을 때·팔 때

살 때 — 취득세 4.6000000000000005%는 무엇으로 이루어져 있나

상업용 부동산을 사고파는 유상취득에는 세 가지가 함께 붙습니다. 흔히 “취득세 4.6000000000000005%”라고 부르는 값은 이 셋의 합계입니다.

여기에 중개보수와 등기·법무비가 더해집니다. 주택 외 부동산의 중개보수는 거래금액의 0.9% 이내에서 협의하도록 정해져 있으므로, 셋을 합치면 매입 시점에 매매가의 5% 안팎이 추가로 나갑니다. 30억 원짜리 건물이라면 1억 6,500만 원 가량입니다.

이 금액을 수익률 계산에서 빼먹는 것이 수익률을 부풀리는 가장 흔한 원인입니다. 위 계산기가 낸 부대비용 합계를 임대수익률 계산기의 취득 부대비용 칸에 넣으시면 분모가 실제 투입액과 맞습니다.

갖고 있을 때 — 재산세와 종합부동산세

보유하는 동안에는 매년 재산세가 부과되고, 보유한 토지의 공시가격 합계가 기준을 넘으면 종합부동산세가 더해집니다. 상업용 건물은 건물분과 토지분이 나뉘어 과세되고, 영업용으로 쓰이는 토지는 별도합산 대상으로 묶이는 것이 일반적입니다.

중요한 것은 출발점이 실거래가가 아니라 공시가격이라는 점입니다. 그래서 같은 값에 산 두 건물도 공시가격이 다르면 매년 나가는 세금이 다릅니다. 매입 전에 그 필지의 공시지가를 확인해 두면 보유 부담을 미리 가늠할 수 있습니다.

팔 때 — 빌딩 양도세가 계산되는 순서

빌딩 양도세율을 하나의 숫자로 적어 둔 곳이 많지만, 실제 세액은 양도차익·보유기간·명의에 따라 크게 갈립니다. 그래서 여기서는 세율표를 싣지 않고 계산되는 순서만 정리합니다. 이 순서를 알면 어느 단계에서 내 조건이 갈리는지 보이고, 세무 상담에서 물어야 할 것도 분명해집니다.

세금까지 넣고 나면 그 건물은 얼마짜리인가

세금을 따로 떼어 보면 판단이 어렵습니다. 매입에 실제로 들어가는 돈이 정해지면 그것을 분모로 수익률을 다시 계산하고, 그 값이 같은 권역의 실거래 평당가로 설명되는지 확인하는 것이 마지막 단계입니다. 세 화면을 오가지 않도록 계산이 이어지게 만들어 두었습니다.