감정평가란? — AI 추정가와 무엇이 다른가

추정가는 감정평가를 대신하지 않습니다

가장 먼저 적어 둘 것은 이것입니다. 담보대출·상속증여 신고·경매·보상·소송처럼 값 자체가 근거가 되어야 하는 자리에서 추정가는 아무 소용이 없습니다. 그 자리에는 서명과 책임이 붙은 감정평가서가 필요합니다. 아래는 두 값이 어떻게 다른지입니다.

그래서 두 값은 경쟁 관계가 아니라 순서입니다. 추정가는 어느 물건을 더 들여다볼지 고르고 호가가 말이 되는지 가늠하는 앞 단계에서 쓰고, 대상을 좁힌 뒤 실제로 움직일 때 감정평가를 받습니다. 수십 개 물건을 모두 감정평가에 맡길 수는 없기 때문입니다.

감정평가가 필요한 자리

토지 감정평가는 무엇을 보나

토지 감정평가의 기본은 공시지가를 기준으로 삼는 방식입니다. 비교 대상이 되는 표준지를 고르고, 그 표준지와 내 땅의 차이를 지역 요인과 개별 요인으로 보정합니다. 개별 요인에는 도로에 어떻게 접해 있는지, 형상과 지세가 어떤지, 용도지역이 무엇인지가 들어갑니다.

여기서 끝나지 않고 인근 거래사례와 견주어 검산합니다. 임대수입이 나오는 자산이라면 그 수입을 환원해 값을 구하는 방법도 함께 씁니다. 건물이 있는 경우에는 다시 짓는 데 드는 비용에서 노후분을 뺀 값을 더해 보기도 합니다.

즉 하나의 공식으로 답이 나오는 것이 아니라 여러 방법의 결과를 견주어 결론을 내는 일입니다. 같은 땅이라도 평가 목적이 다르면 값이 달라질 수 있는 이유가 여기 있습니다. 그리고 이 과정의 출발점이 공시지가와 인근 실거래라는 점은, 감정평가를 의뢰하기 전에 그 두 값을 직접 확인해 두면 결과를 훨씬 잘 이해할 수 있다는 뜻이기도 합니다.

재건축 분담금·현금청산이 감정평가에서 시작하는 이유

재건축·재개발에서 가장 많이 나오는 세 가지 질문 — 분담금이 얼마인가, 이주비는 얼마나 나오는가, 현금청산을 하면 얼마를 받는가 — 는 겉보기에 서로 다른 문제 같지만 출발점이 하나입니다. 종전자산 감정평가액입니다. 사업을 시작하기 전 내 부동산이 얼마짜리였는지를 감정평가로 정하고, 그 값이 조합 안에서 내 몫의 비율 (권리가액)이 됩니다.

정리하면, 재건축에서 돈에 관한 거의 모든 질문은 내 부동산이 사업 전에 얼마로 평가되었는가로 되돌아옵니다. 그리고 그 평가액이 합리적인지 가늠하려면 같은 시기 인근에서 실제로 거래된 값을 알고 있어야 합니다. 사업성 자체는 또 다른 축인데, 기존 용적률에 얼마나 여유가 있느냐가 그것을 정합니다.

비용과 수수료는 어떻게 정해지나

감정평가 수수료는 평가 대상의 가액에 따라 정해집니다. 「감정평가 법인등의 보수에 관한 기준」이 가액 구간별 요율을 정하고 있고, 여기에 출장비 같은 실비가 더해집니다. 평가 목적과 난이도에 따라 정해진 범위 안에서 할증되거나 할인될 수 있습니다.

이 페이지에 구체적인 요율을 적지 않는 이유가 있습니다. 요율표는 개정되는데, 한번 적어 두면 개정된 뒤에도 그 숫자를 믿게 되기 때문입니다. 정확한 금액은 한국감정 평가사협회의 공시와 의뢰하실 법인에서 확인하시고, 착수 전에 수수료·실비· 소요 기간을 문서로 받아 두십시오.

비용을 가늠할 때 도움이 되는 감각 하나는, 수수료가 가액에 연동된다는 점입니다. 그러니 대략의 가액대를 먼저 알고 있으면 견적을 받기 전에도 어느 구간인지 짐작할 수 있습니다.

감정평가법인을 고를 때

먼저 확인할 것은 내가 고를 수 있는 상황인가입니다. 담보평가는 금융기관이 지정하는 경우가 많고, 소송 중이라면 법원이 감정인을 지정합니다. 이런 경우에는 법인을 고르는 것이 아니라 절차를 따르는 것입니다.

자유롭게 의뢰할 수 있다면 평가 목적과 자산 유형의 실적을 보십시오. 상업용 빌딩과 농지, 공장은 봐야 할 것이 서로 다릅니다. 등록된 법인인지는 한국감정 평가사협회에서 조회할 수 있고, 착수 전에 수수료와 기간을 문서로 확인하는 것이 분쟁을 예방하는 가장 간단한 방법입니다.