상가 매매 — 사기 전에 볼 다섯 가지

상가는 빌딩·토지와 무엇이 다른가

빌딩은 한 동을 통째로 사기 때문에 결국 대지와 그 자리에 지을 수 있는 규모가 값을 지배합니다. 건물이 낡아도 땅은 남고, 그래서 노후 건물이 더 비싸게 팔리는 일이 흔합니다. 토지는 그 논리가 더 순수하게 적용됩니다.

상가는 다릅니다. 사는 대상이 건물의 일부이거나 근린생활시설 한 채이고, 수입은 임차인이 내는 월세에서 나옵니다. 그러니 값을 정하는 것은 층과 접면, 그 자리를 지나는 사람, 그리고 지금 들어와 있는 임차인의 계약 조건입니다. 같은 건물 안에서도 1층과 3층의 평당가가 몇 배씩 차이 나는 이유가 여기 있습니다.

그래서 확인 순서도 반대입니다. 빌딩은 용도지역과 대지면적부터 보고, 상가는 임대차 계약과 상권부터 봅니다. 다만 마지막 검산은 둘 다 같습니다 — 그 자리의 땅값이 매매가를 설명해 주는가입니다.

상가 매매 시 주의사항 다섯 가지

대출과 세금은 상가에서 어디가 다른가

상가 매매 대출은 주택담보대출과 다른 기준으로 심사되고, 담보 가치와 함께 그 상가가 벌어들이는 임대수입을 봅니다. 한도와 금리는 금융기관과 시점에 따라 달라지므로 여기서 숫자로 단정하지 않습니다. 다만 방향은 계약 전에 직접 확인할 수 있습니다 — 표면 수익률이 대출금리보다 낮으면 대출을 늘릴수록 손에 남는 돈이 줄어듭니다.

상가 매매 세금에서 주택과 가장 크게 갈리는 지점은 건물분 부가가치세입니다. 상가는 사업용 자산이라 매매대금 중 건물분에 부가세가 붙는데, 요건을 갖춰 사업 전부를 넘기는 포괄양수도로 처리하면 부가세 없이 거래할 수 있습니다. 요건을 못 갖추면 계약서에 없던 세금이 생기므로, 특약 문구 단계에서 세무 전문가와 확인하시는 편이 안전합니다.