부동산 서류 4종 — 무엇을 증명하고, 서로 다를 때 무엇이 기준인가
등기부등본·건축물대장·토지대장· 토지이용계획확인서는 이름이 비슷해서 하나만 보면 된다고 생각하기 쉽지만, 각각 전혀 다른 것을 증명합니다. 그리고 실무에서 가장 자주 막히는 지점은 서류를 못 떼는 것이 아니라 서류끼리 값이 다를 때 무엇을 믿어야 하는가입니다.
네 서류가 각각 증명하는 것
토지대장 인터넷발급을 비롯해 아래 서류는 모두 정부24와 각 소관 사이트에서 직접 받으실 수 있고, 저희가 대신 떼어 드리지는 않습니다. 정작 어려운 것은 발급이 아니라 어느 서류를 왜 떼야 하는지입니다. 네 서류는 증명하는 대상이 서로 다르고, 하나만 보고 판단하면 놓치는 것이 생깁니다.
| 서류 | 무엇을 증명하나 | 어디서 떼나 |
|---|---|---|
| 등기부등본 | 누구의 것이고 어떤 권리가 걸려 있는가 | 인터넷등기소 |
| 건축물대장 | 건물이 물리적으로 어떤 상태인가 | 세움터 · 정부24 |
| 토지대장 | 땅의 면적과 지목이 무엇인가 | 정부24 · 일사편리 |
| 토지이용계획확인서 | 그 땅에 무엇을 얼마나 지을 수 있는가 | 토지이음 |
등기부등본 — 소유권과 저당권·가압류 같은 권리관계의 유일한 기준입니다. 열람과 발급 모두 수수료가 있습니다.
건축물대장 — 연면적·층수·구조·용도, 그리고 위반건축물 표기가 여기 있습니다. 무료로 열람할 수 있습니다.
토지대장 — 필지의 면적·지목·개별공시지가가 적힙니다. 소유자도 나오지만 권리 판단의 기준은 등기부입니다.
토지이용계획확인서 — 용도지역·지구단위계획·각종 규제가 한 장에 정리됩니다. 개발 가능성을 볼 때 가장 먼저 보는 서류입니다.
등기부등본 보는 법
등기부등본은 세 부분으로 나뉩니다. 순서대로 보는 것이 중요합니다 — 순서를 바꾸면 엉뚱한 물건의 등기를 열심히 읽게 되기 때문입니다.
1. 표제부 — 이 등기가 어느 부동산의 것인가
맨 앞장입니다. 소재지와 지번, 토지라면 지목과 면적, 건물이라면 구조·층수·용도·면적이 적힙니다. 여기서 가장 먼저 할 일은 지금 보고 있는 등기가 정말 그 물건의 것인지 확인하는 것입니다. 같은 지번에 여러 건물이 있거나 한 건물이 여러 필지에 걸쳐 있는 경우가 흔해서, 표제부를 대충 넘기면 남의 등기를 읽고 판단하게 됩니다.
2. 갑구 — 소유권에 관한 것
소유권이 누구에게 어떻게 넘어왔는지가 시간 순서로 쌓입니다. 압류·가압류·가처분·경매개시결정처럼 소유권을 제한하는 등기도 여기 들어옵니다. 확인할 것은 두 가지입니다. 지금 소유자가 계약 상대와 같은 사람인가, 그리고 소유권을 위협하는 등기가 남아 있는가입니다. 소유권이 최근에 자주 바뀌었다면 그 자체가 살펴볼 이유가 됩니다.
3. 을구 — 소유권 이외의 권리
저당권·근저당권·전세권·지상권처럼 그 부동산에 걸린 권리가 적힙니다. 상업용 부동산에서 가장 자주 보게 되는 것은 근저당권이고, 채권최고액이 실제 대출 잔액보다 크게 잡혀 있는 것이 보통입니다. 잔금과 함께 말소하기로 했다면 그 절차를 계약서에 어떻게 적었는지가 중요합니다.
4. 말소된 등기와 접수 순서
취소선이 그어진 항목은 이미 말소된 등기입니다. 유효한 것만 보려면 말소사항을 뺀 형태로 발급받을 수 있지만, 매입 검토라면 오히려 말소된 이력까지 보는 편이 낫습니다. 과거에 어떤 일이 있었는지가 드러나기 때문입니다. 그리고 권리의 순위는 등기된 순서로 정해지므로, 접수 일자와 순위번호를 반드시 함께 보십시오.
서류가 서로 다를 때
원칙은 하나입니다. 권리는 등기부, 물리적 현황은 대장입니다. 소유자가 누구인지, 어떤 권리가 걸려 있는지는 등기부가 기준이고, 면적·지목·구조· 용도는 대장이 기준입니다. 그래서 등기부와 대장의 면적이 다르면 대장의 값이 맞다고 보고 등기부를 고치는 절차를 밟습니다.
다만 차이가 난 이유를 먼저 찾으셔야 합니다. 분할이나 합병이 아직 반영되지 않은 경우라면 시간이 해결하지만, 대장에 없는 증축이 원인이라면 이야기가 완전히 달라집니다. 위반건축물로 등재되면 이행강제금이 매년 나오고 대출과 매각이 함께 막히기 때문입니다.
그리고 서류 어디에도 나오지 않는 것이 하나 있습니다 — 그 자리가 얼마짜리 인가입니다. 면적과 권리와 규제를 다 확인해도 값은 인근에서 실제로 거래된 값으로만 알 수 있습니다. 서류를 뗀 다음의 순서가 그것입니다.
자주 묻는 질문
등기부등본은 무엇부터 보나요?
표제부에서 그 등기가 정말 그 물건의 것인지 확인하고, 갑구에서 지금 소유자가 계약 상대와 같은지 봅니다. 그다음 을구에서 근저당권 같은 권리가 얼마나 걸려 있는지 확인합니다. 순서를 바꾸면 남의 등기를 열심히 읽는 일이 생깁니다. 권리의 순위는 등기된 순서로 정해지므로 접수 일자와 순위번호도 함께 보셔야 합니다.
토지대장 뜻이 무엇인가요?
필지마다 면적·지목·개별공시지가 같은 물리적 현황이 기록된 공적 장부입니다. 땅이 어떤 상태인가를 증명하는 서류라고 보시면 됩니다. 소유자 정보도 함께 나오지만, 소유권과 권리관계의 기준은 토지대장이 아니라 등기부등본입니다. 이 구분이 두 서류를 함께 볼 때 가장 중요한 지점입니다.
토지대장은 어디서 무료로 열람하나요?
정부24와 일사편리 부동산정보 통합열람에서 열람할 수 있습니다. 열람은 무료이고 발급받아 출력하면 수수료가 붙는 것이 일반적입니다. 건축물대장은 세움터와 정부24에서 볼 수 있고, 등기부등본은 인터넷등기소에서 열람·발급 모두 수수료가 있습니다. 저희 사이트는 공적 장부를 발급해 드리지 않습니다 — 발급은 위 공식 창구가 유일한 경로입니다.
토지시세확인서라는 서류가 있나요?
그런 이름의 공적 장부는 없습니다. 시세는 행정이 확인해 주는 값이 아니기 때문입니다. 대출이나 신고 때문에 값을 증명해야 하는 상황이라면 필요한 것은 감정평가서이고, 세금 기준값이 필요하다면 토지대장이나 부동산가격 공시 자료의 개별공시지가입니다. 규제 확인이 목적이라면 토지이용계획확인서를 찾으시는 것일 수도 있습니다. 무엇을 증명해야 하는지부터 정하시면 필요한 서류가 정해집니다.
서류마다 면적이 다르면 어느 것이 맞나요?
물리적 현황은 대장이 기준이고 권리는 등기부가 기준입니다. 면적이 다르다면 대장의 값이 맞다고 보고, 등기부를 대장에 맞추는 절차를 밟습니다. 다만 차이가 나는 이유를 먼저 찾으셔야 합니다. 대장에 없는 증축이 있거나 분할·합병이 반영되지 않은 경우가 흔하고, 전자라면 위반건축물 문제로 이어집니다.
위반건축물인지는 어디서 확인하나요?
건축물대장 상단에 표기됩니다. 위반건축물로 등재되면 이행강제금이 매년 부과되고 대출과 매각이 함께 막히므로, 상업용 건물 매입 검토에서는 이 표기를 반드시 확인해야 합니다. 대장상 연면적과 현장 실측이 다른 것이 가장 흔한 신호입니다.
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