임대수익률 계산기 — 상가·빌딩 수익률은 실투자금으로 나눕니다

상가 수익률 계산 공식

공식은 세 줄이면 끝납니다. 아래 상가 수익률 계산기에 숫자를 넣으시면 같은 식이 그대로 돌아갑니다 — 외우실 필요는 없지만, 어느 값이 분모에 들어가는지는 알고 계셔야 매물끼리 비교가 됩니다. 부동산 수익률 계산기나 임대료 계산기를 따로 찾으실 필요도 없습니다. 월세 수익률 계산은 이 식의 분자를 월세로 두고 12를 곱하는 것이고, 목표 수익률에서 거꾸로 월세를 구하는 것도 같은 식을 뒤집는 것뿐입니다. 수익률 계산법이 여러 개인 것처럼 보이는 이유는 식이 달라서가 아니라 분모에 무엇을 넣느냐가 사람마다 다르기 때문입니다.

매매가 30억 원, 보증금 2억 원, 월세 1,000만 원인 건물이라면 실투자금은 28억 원, 연 임대수입은 1억 2,000만 원이므로 표면 수익률은 연 4.29%입니다. 같은 건물을 매매가 30억으로 나누면 4.00%가 되는데, 실제로 묶인 돈은 28억이므로 앞의 값이 내 돈 기준의 성적표에 가깝습니다.

대출을 끼면 하나가 더 붙습니다. 분자에서 연 이자를 빼고 분모에서 대출금을 빼면 자기자본 수익률이 됩니다. 위 건물을 14억 원, 연 4.5%로 빌려서 샀다면 연 이자는 6,300만 원, 자기자본은 14억 원이므로 자기자본 수익률은 연 4.07%로 표면 수익률보다 낮아집니다. 금리가 수익률보다 높기 때문입니다.

수익률 4%·5%·6%·7%는 각각 무슨 뜻인가

상가 수익률 6%나 임대수익률 4%처럼 퍼센트만 놓고 보면 그 값이 큰지 작은지 가늠이 안 됩니다. 가장 빠른 방법은 방향을 뒤집는 것입니다 — 그 수익률이 나오려면 월세가 얼마여야 하는지를 먼저 구하고, 내 매물의 실제 월세와 대조하는 것입니다. 아래는 실투자금(매매가에 부대비용을 더하고 보증금을 뺀 금액) 기준 역산입니다.

표의 값은 월세입니다. 실투자금 30억 원인 건물이 연 6%가 되려면 월세가 1,500만 원이어야 하고, 연 4%면 1,000만 원입니다. 같은 건물에서 1%p 차이가 월 250만 원이라는 뜻이므로, 수익률 한두 칸 차이를 가볍게 볼 일이 아닙니다. 보증금이 크면 실투자금이 줄어 같은 월세로도 수익률이 올라가는데, 그래서 매매가가 아니라 실투자금으로 나눠야 매물끼리 비교가 됩니다.

부르는 말은 제각각입니다. 같은 값을 두고 상가 수익률 6프로라고 말하기도 하고, 임대수익률 6%나 상가임대수익률이라고 적기도 합니다. 앞에 붙는 말이 달라도 계산식은 하나입니다 — 연 임대수입을 실투자금으로 나눈 값입니다. 정작 판단이 갈리는 곳은 표기가 아니라 목표를 어디에 두느냐입니다. 상가 수익률 5%로 잡느냐 상가 수익률 7%로 잡느냐는 취향이 아니라 조달금리와 공실 위험을 어떻게 보느냐의 문제이고, 위 표는 그 선택이 월세로 얼마나 차이 나는지를 보여 줍니다.

“평균 수익률”이라는 숫자를 믿지 마십시오

상가 수익률 평균이나 임대수익률 평균을 찾는 분이 많은데, 이 값은 어디서 가져오느냐에 따라 두 배씩 달라집니다. 표본이 매물 광고면 팔리지 않은 호가가 섞이고, 신규 계약만 모으면 재계약 물건이 빠지며, 지역을 섞으면 강남 이면도로와 지방 상권이 한 숫자에 눌립니다. 그리고 대부분의 평균은 공실을 반영하지 않은 표면 수익률입니다.

그래서 이 페이지는 평균값을 제시하지 않습니다. 저희는 임대료 통계를 갖고 있지 않고, 갖고 있지 않은 숫자를 지어내지 않습니다. 대신 판단은 두 가지로 하십시오.

NOI — 표면 수익률과 실질 수익률을 가르는 한 줄

NOI는 Net Operating Income, 우리말로 순영업소득입니다. 건물이 한 해 동안 벌어들인 임대 수입에서 그 건물을 굴리는 데 실제로 나간 돈을 뺀 값입니다. 위에서 계산기가 내는 표면 수익률은 임대 수입을 그대로 쓰지만, NOI는 다음을 먼저 뺍니다.

여기서 빼지 않는 것이 두 가지입니다. 대출 이자와 감가상각입니다. 둘 다 건물이 아니라 그 건물을 산 사람의 사정에서 나오는 비용이라, 빼 버리면 같은 건물이 매수자마다 다른 값을 갖게 되어 건물끼리 비교할 수 없게 됩니다. 대출 조건이 수익에 미치는 영향은 NOI를 구한 다음에 따로 보는 것이 순서입니다.

NOI를 투자금으로 나누면 흔히 Cap Rate라고 부르는 값이 됩니다. 위 계산기가 내는 값과 이름은 비슷하지만 분자가 다릅니다 — 계산기는 임대 수입을 그대로 쓰고, Cap Rate는 위 셋을 뺀 뒤를 씁니다. 그래서 같은 건물에서도 계산기 값이 항상 더 높게 나옵니다. 매물 광고에 적힌 수익률은 거의 예외 없이 앞쪽, 즉 아무것도 빼지 않은 표면 수익률입니다. 두 건물을 비교하실 때는 최소한 같은 쪽 값끼리 놓고 보십시오.

수익률을 잘못 읽는 네 가지 경우

그래서 몇 퍼센트면 괜찮은 건가

정답을 하나의 숫자로 말하는 곳은 믿지 않는 편이 좋습니다. 적정 수익률은 금리와 입지가 정하고, 둘 다 계속 움직이기 때문입니다. 대신 판단하는 방법은 분명합니다.

첫째, 조달금리와 비교하십시오. 표면 수익률이 대출금리보다 낮으면 대출을 낄수록 손에 남는 돈이 줄어듭니다. 이 경우 그 건물은 임대수입이 아니라 땅값 상승을 보고 사는 것이며, 그렇다면 판단 근거도 임대료가 아니라 그 권역의 거래 흐름이어야 합니다.

둘째, 같은 권역의 평당가와 함께 보십시오. 수익률이 주변보다 유난히 높다면 임대료가 좋은 것이 아니라 땅값이 낮게 매겨진 이유가 따로 있는 경우가 많습니다. 도로 조건이나 용도지역, 건물 노후도가 그 이유일 수 있습니다. 블록맵에서 필지를 누르면 실거래 이력과 평당가, 용도지역, 대지·연면적이 한 화면에 열리므로 수익률과 땅값을 같이 놓고 볼 수 있습니다.