임대수익률 계산기 — 상가·빌딩 수익률은 실투자금으로 나눕니다
임대수익률은 그 건물이 내 돈을 얼마나 빠르게 되돌려 주는지를 재는 숫자입니다. 계산 자체는 나눗셈 한 번이지만, 무엇을 무엇으로 나누느냐에서 결과가 크게 달라집니다. 상가와 빌딩에서는 매매가가 아니라 보증금을 뺀 실투자금으로 나누는 것이 실무 기준입니다.
임대수익률 계산기
매매가와 보증금, 월세를 넣으면 실투자금 대비 표면 수익률이 나옵니다. 대출을 함께 넣으면 자기자본 수익률도 계산합니다.
매매가와 월세를 입력하시면 수익률이 계산됩니다. 보증금이 매매가 이상이거나 숫자 형식이 맞지 않으면 계산하지 않습니다.
계산 공식
연 임대수입 = 월세 × 12
실투자금 = 매매가 + 취득 부대비용 − 보증금
표면 수익률(%) = 연 임대수입 ÷ 실투자금 × 100
매매가 30억 원, 보증금 2억 원, 월세 1,000만 원인 건물이라면 실투자금은 28억 원, 연 임대수입은 1억 2,000만 원이므로 표면 수익률은 연 4.29%입니다. 같은 건물을 매매가 30억으로 나누면 4.00%가 되는데, 실제로 묶인 돈은 28억이므로 앞의 값이 내 돈 기준의 성적표에 가깝습니다.
대출을 끼면 하나가 더 붙습니다. 분자에서 연 이자를 빼고 분모에서 대출금을 빼면 자기자본 수익률이 됩니다. 위 건물을 14억 원, 연 4.5%로 빌려서 샀다면 연 이자는 6,300만 원, 자기자본은 14억 원이므로 자기자본 수익률은 연 4.07%로 표면 수익률보다 낮아집니다. 금리가 수익률보다 높기 때문입니다.
수익률을 잘못 읽는 네 가지 경우
1. 매매가로 나눈다
보증금은 언젠가 돌려줄 돈이지만, 매입 시점에는 내 돈을 대신 넣어 주는 돈입니다. 30억 건물을 보증금 2억을 안고 사면 실제로 묶이는 돈은 28억입니다. 매매가 30억으로 나누면 수익률이 실제보다 낮게 나오고, 보증금 비중이 큰 매물일수록 그 왜곡이 커집니다.
2. 취득 부대비용을 빼먹는다
취득세와 중개보수, 등기 비용은 매입할 때 실제로 나가는 돈인데 수익률 계산에서 자주 빠집니다. 분모가 그만큼 작아지니 수익률은 실제보다 높게 나옵니다. 계산기에 취득 부대비용 칸을 따로 둔 이유입니다. 세율은 자산 종류와 시점에 따라 달라지므로 직접 확인한 금액을 넣으십시오.
3. 공실과 관리비를 없는 셈 친다
계산기가 내는 값은 표면 수익률입니다. 한 층이 석 달 비면 그 해 수입은 4분의 1이 줄고, 수선이나 공용 관리비를 임대인이 부담하는 조건이면 또 줄어듭니다. 표면 수익률은 매물끼리 같은 자로 비교하기 위한 값이지, 통장에 남는 돈이 아닙니다.
4. 대출을 넣으면 무조건 수익률이 오른다고 믿는다
레버리지는 조달금리가 표면 수익률보다 낮을 때만 수익률을 올립니다. 표면 4.3%짜리 건물을 금리 4.5%로 빌려서 사면 자기자본 수익률은 오히려 떨어집니다. 계산기에서 대출금과 연이율을 넣어 보면 이 방향이 바로 보입니다.
그래서 몇 퍼센트면 괜찮은 건가
정답을 하나의 숫자로 말하는 곳은 믿지 않는 편이 좋습니다. 적정 수익률은 금리와 입지가 정하고, 둘 다 계속 움직이기 때문입니다. 대신 판단하는 방법은 분명합니다.
첫째, 조달금리와 비교하십시오. 표면 수익률이 대출금리보다 낮으면 대출을 낄수록 손에 남는 돈이 줄어듭니다. 이 경우 그 건물은 임대수입이 아니라 땅값 상승을 보고 사는 것이며, 그렇다면 판단 근거도 임대료가 아니라 그 권역의 거래 흐름이어야 합니다.
둘째, 같은 권역의 평당가와 함께 보십시오. 수익률이 주변보다 유난히 높다면 임대료가 좋은 것이 아니라 땅값이 낮게 매겨진 이유가 따로 있는 경우가 많습니다. 도로 조건이나 용도지역, 건물 노후도가 그 이유일 수 있습니다. 블록맵에서 필지를 누르면 실거래 이력과 평당가, 용도지역, 대지·연면적이 한 화면에 열리므로 수익률과 땅값을 같이 놓고 볼 수 있습니다.
자주 묻는 질문
임대수익률은 어떻게 계산하나요?
연 임대수입을 실투자금으로 나눕니다. 연 임대수입은 월세에 12를 곱한 값이고, 실투자금은 매매가에 취득 부대비용을 더한 뒤 보증금을 뺀 금액입니다. 예를 들어 매매가 30억, 보증금 2억, 월세 1,000만 원이면 실투자금 28억에 연 임대수입 1억 2,000만 원이므로 표면 수익률은 연 4.29%입니다.
왜 매매가가 아니라 실투자금으로 나누나요?
보증금만큼은 내 돈이 들어가지 않기 때문입니다. 상가와 빌딩은 보증금 비중이 매물마다 크게 다른데, 매매가로 나누면 보증금이 큰 매물이 부당하게 낮은 수익률로 보입니다. 실투자금 기준이 실무에서 표준으로 쓰이는 이유입니다.
수익률 몇 퍼센트면 괜찮은 건가요?
하나의 정답은 없고, 기준은 두 가지로 잡는 편이 정확합니다. 첫째는 조달금리입니다. 표면 수익률이 대출금리보다 낮으면 대출을 낄수록 손에 남는 돈이 줄어듭니다. 둘째는 같은 권역의 평당가입니다. 수익률이 유난히 높다면 임대료가 높은 것이 아니라 땅값이 저평가된 이유가 따로 있는 경우가 많으므로, 인근 실거래 평당가와 함께 확인해야 합니다.
자기자본 수익률은 무엇이 다른가요?
대출을 뺀 내 돈만으로 계산한 수익률입니다. 분자에서 연 이자를 빼고, 분모에서 대출금을 뺍니다. 금리가 표면 수익률보다 낮으면 이 값이 표면 수익률보다 높아지고, 반대면 낮아집니다. 대출 비중이 클수록 양쪽 방향 모두 폭이 커집니다.
계산 결과가 나오지 않습니다.
매매가와 월세는 반드시 필요합니다. 또 보증금이 매매가 이상이면 실투자금이 0 이하가 되어 수익률이 정의되지 않으므로 계산하지 않습니다. 숫자는 1,200처럼 천 단위 콤마까지만 받습니다. 형식이 어긋난 값을 임의로 해석해 잘못된 수익률을 보여 주지 않기 위해서입니다.
