용도지역이란? 건폐율·용적률로 지을 수 있는 규모가 정해집니다
용도지역은 모든 땅에 지정되는 규제 구분입니다. 무엇을 지을 수 있는지, 그리고 얼마나 크게 지을 수 있는지를 정합니다. 빌딩·토지 거래에서 용도지역을 먼저 보는 이유는 단순합니다 — 지을 수 있는 규모가 곧 그 땅이 벌어들일 수 있는 임대 면적이고, 그것이 땅값의 근거이기 때문입니다.
규모를 정하는 두 숫자가 건폐율과 용적률입니다. 건폐율은 대지에서 건물이 깔고 앉는 바닥 면적의 비율, 용적률은 대지 면적 대비 지상층 연면적의 비율입니다. 앞의 것이 얼마나 넓게 덮느냐라면, 뒤의 것은 결국 몇 층까지 올릴 수 있느냐를 좌우합니다.
용도지역별 건폐율·용적률 상한
아래는 국토계획법 시행령이 정한 상한이며, 블록맵이 필지에 표시하는 기준값과 같습니다. 내 땅에 그대로 적용되는 값이 아닙니다 — 자치구 도시계획조례와 지구단위계획, 높이·경관 규제에 따라 더 낮아지는 경우가 흔합니다. 정확한 적용값은 토지이용계획확인원과 관할 구청에서 확인하셔야 합니다. 맨 오른쪽은 대지 200㎡를 기준으로 용적률을 곱해 환산한 지상 연면적입니다.
| 용도지역 | 건폐율 | 용적률 | 대지 200㎡ 환산 |
|---|---|---|---|
| 중심상업지역 | 90% | 1000% | 2,000㎡ |
| 일반상업지역 | 80% | 800% | 1,600㎡ |
| 준주거지역 | 60% | 400% | 800㎡ |
| 준공업지역 | 70% | 400% | 800㎡ |
| 제3종일반주거지역 | 50% | 300% | 600㎡ |
| 제2종일반주거지역 | 60% | 250% | 500㎡ |
| 제1종일반주거지역 | 60% | 200% | 400㎡ |
| 제1종전용주거지역 | 50% | 100% | 200㎡ |
| 자연녹지지역 | 20% | 100% | 200㎡ |
용도지역별로 무엇이 달라지나
중심상업지역 · 건폐율 90% / 용적률 1000%
도심 핵심 상권. 서울에서 가장 높은 밀도가 허용됩니다.
일반상업지역 · 건폐율 80% / 용적률 800%
대로변 상권의 주력. 빌딩 거래가 가장 활발한 용도지역입니다.
준주거지역 · 건폐율 60% / 용적률 400%
주거를 유지하면서 상업 기능을 함께 허용하는 완충 지대입니다.
준공업지역 · 건폐율 70% / 용적률 400%
성수·문래처럼 공장 부지가 상업·업무로 바뀌는 권역에 많습니다.
제3종일반주거지역 · 건폐율 50% / 용적률 300%
아파트가 들어서는 주거지. 건폐율이 낮은 대신 높이 올립니다.
제2종일반주거지역 · 건폐율 60% / 용적률 250%
서울에서 가장 흔합니다. 표본 360필지 중 175필지가 여기였습니다.
제1종일반주거지역 · 건폐율 60% / 용적률 200%
저층 주거지 중심. 4층 이하 규제가 함께 걸리는 곳이 많습니다.
제1종전용주거지역 · 건폐율 50% / 용적률 100%
단독주택 전용. 사실상 신축 규모를 크게 늘릴 수 없습니다.
자연녹지지역 · 건폐율 20% / 용적률 100%
개발보다 보전이 목적이라 건축 자체가 크게 제한됩니다.
평당가를 비교할 때 용도지역을 빼면 안 되는 이유
같은 동네, 같은 200㎡ 대지라도 제2종일반주거지역이면 지상 연면적 500㎡까지, 일반상업지역이면 1,600㎡까지 지을 수 있습니다. 임대할 수 있는 면적이 세 배 넘게 차이 나는데 평당가만 나란히 놓고 비교하면, 규제가 강한 땅이 저평가 매물처럼 보입니다. 평당가는 용도지역과 도로 조건이 비슷할 때만 비교가 성립합니다.
공식 확인은 국토교통부 토지이음의 토지이용계획열람에서 하십시오. 블록맵은 규제와 가격을 같이 놓고 보기 위한 도구입니다 — 필지를 누르면 용도지역과 함께 실거래 이력, 평당가, 공시지가, 대지·연면적이 한 화면에 열립니다.
자주 묻는 질문
용도지역이 무엇인가요?
국토계획법에 따라 모든 땅에 지정되는 규제 구분입니다. 그 땅에 어떤 용도의 건물을 지을 수 있는지, 그리고 얼마나 크게 지을 수 있는지를 정합니다. 주거지역·상업지역·공업지역·녹지지역으로 크게 나뉘고 그 안에서 다시 세분됩니다.
건폐율과 용적률은 어떻게 다른가요?
건폐율은 대지 면적 중 건물이 깔고 앉는 바닥 면적의 비율이고, 용적률은 대지 면적 대비 지상층 연면적의 비율입니다. 건폐율이 평면상 얼마나 넓게 덮느냐라면, 용적률은 결국 몇 층까지 올릴 수 있느냐를 좌우합니다.
같은 면적인데 왜 땅값이 다른가요?
지을 수 있는 규모가 다르기 때문입니다. 대지 200㎡라도 용적률 250%면 지상 연면적 500㎡까지, 800%면 1,600㎡까지 가능합니다. 임대할 수 있는 면적이 세 배 넘게 차이 나므로 땅값도 그만큼 벌어집니다. 평당가를 비교할 때 용도지역을 함께 보지 않으면 저평가 매물처럼 착시가 생깁니다.
표에 있는 수치가 제 땅에 그대로 적용되나요?
아닙니다. 표의 값은 국토계획법 시행령이 정한 상한이고, 실제 적용값은 자치구 도시계획조례와 지구단위계획, 높이·경관 규제에 따라 더 낮아지는 경우가 흔합니다. 구체적인 수치는 토지이용계획확인원과 관할 구청에서 확인하셔야 합니다.
내 땅의 용도지역은 어디서 확인하나요?
공식 확인은 국토교통부 토지이음의 토지이용계획열람입니다. 블록맵에서는 필지를 누르면 용도지역과 함께 실거래 이력·평당가·공시지가를 한 화면에서 볼 수 있어, 규제와 가격을 같이 놓고 비교할 때 편합니다.
용도지역이 바뀌면 어떻게 되나요?
허용 규모가 달라지므로 땅값에 직접 영향을 줍니다. 다만 용도지역 변경은 도시관리계획 절차를 거쳐야 해서 개인이 신청한다고 바뀌는 성격이 아니고, 정비사업이나 지구단위계획 수립 과정에서 함께 다뤄지는 것이 일반적입니다.
