용적률이란? — 그 땅에 얼마나 지을 수 있는가

용적률은 대지면적 대비 지상층 연면적의 비율입니다. 대지 200㎡에 용적률 250%면 지상층 바닥면적을 모두 합해 500㎡까지 지을 수 있습니다.

핵심은 지상층만 센다는 점입니다. 지하층과 주차 전용 면적은 용적률 산정에서 빠집니다. 그래서 지하를 깊게 파도 용적률은 늘어나지 않고, 반대로 용적률이 다 찼어도 지하 공간은 더 만들 수 있습니다.

대지 100평에 용적률 300%면 지상 연면적 300평입니다. 건폐율이 50%라면 한 층이 50평이므로 지상 6개 층이 나옵니다. 건폐율이 60%면 층당 60평에 5개 층이 됩니다. 즉 같은 용적률이라도 건폐율에 따라 층수가 달라집니다.

300%는 서울에서 제3종일반주거지역의 상한입니다. 아파트가 들어서는 주거지의 최고 밀도라고 보시면 됩니다. 일반상업지역은 800%, 중심상업지역은 1,000% 수준까지 올라가고, 제1종전용주거지역은 100%에 그칩니다. 같은 100평 땅이라도 지을 수 있는 면적이 열 배 차이가 나는 셈입니다.

지을 수 있는 면적이 곧 임대할 수 있는 면적이기 때문입니다. 같은 200㎡ 대지라도 용적률 250%면 500㎡, 800%면 1,600㎡를 임대할 수 있습니다. 임대료가 같다면 수입이 세 배 넘게 차이 납니다.

그래서 평당가를 비교할 때 용도지역을 함께 보지 않으면 착시가 생깁니다. 용적률이 낮은 땅이 싸 보이는 것은 저평가가 아니라 지을 수 있는 양이 적기 때문인 경우가 대부분입니다. 반대로 용도지역이 상향되면 그 자체로 땅값이 뜁니다.

다만 용적률 높으면 무조건 좋은 것이냐 하면 그렇지는 않습니다. 지을 수 있는 양이 많아도 그만큼 지으려면 공사비가 들고, 다 지었을 때 그 면적이 다 임대되어야 수입이 됩니다. 주변에 비슷한 면적이 한꺼번에 풀리는 자리라면 용적률이 높다는 사실 자체가 값을 지켜 주지 않습니다.

재건축에서 용적률이 결정적인 이유는 사업비를 무엇으로 감당하는가에 있습니다. 기존 단지의 용적률이 낮으면 새로 지을 때 늘릴 여지가 크고, 그 여유분을 일반분양으로 팔아 공사비를 충당합니다. 반대로 이미 용적률이 높게 지어진 단지는 늘릴 여지가 적어 조합원 분담금이 커집니다.

1970~80년대에 지어진 저층 아파트가 재건축 대상으로 자주 거론되는 것은 건물이 낡아서만이 아니라 용적률에 여유가 있어서입니다. 그래서 재건축 이야기가 나오는 단지를 볼 때는 준공 연도와 함께 현재 용적률을 확인하는 것이 순서입니다.

흔히 인용되는 용도지역별 용적률은 국토계획법 시행령이 정한 상한입니다. 실제 적용값은 자치구 도시계획조례로 더 낮아지는 경우가 흔하고, 지구단위계획·높이제한·일조권 사선제한이 걸리면 상한까지 채우지 못합니다.

공식 확인은 토지이음의 토지이용계획열람과 관할 구청입니다. 상한을 그대로 대입해 사업성을 계산하면 실제보다 낙관적인 숫자가 나오므로, 판단 전에 반드시 실제 적용값을 확인하십시오.