서울 가두상권, 관광객 회복 이후의 진짜 경쟁은 테넌트 믹스다

서울 주요 가두상권은 더 이상 단순한 회복 국면으로만 설명하기 어렵다. 공실률은 전년보다 낮아졌지만, 상권별로는 관광객 소비, 패션 플래그십, 약국 쇼핑, 대형 리테일의 집객력이 서로 다른 속도로 작동하고 있다. 2026년 1분기 숫자가 말하는 핵심은 명확하다. 서울 리테일 시장은 안정권에 들어섰지만, 그 안정은 균일한 안정이 아니라 상권별 재편을 동반한 안정이다.

데이터가 먼저 말하는 서울 리테일의 온도

2026년 1분기 서울 6대 가두상권의 평균 공실률은 8.8%였다. 전 분기 8.5%와 비교하면 0.3%p 상승했지만, 전년 동기 10.7%와 비교하면 1.9%p 하락했다. 한 분기만 보면 미세한 부담이 보이지만, 1년의 흐름으로 보면 서울 핵심 상권의 점포 흡수력은 개선됐다.

평균 공실률 8.8%는 전 분기보다 높지만, 전년 같은 기간보다 1.9%p 낮은 수치다.

이 숫자를 해석할 때 중요한 것은 방향의 차이다. 전 분기 대비 상승은 일부 상권의 일시적 퇴거와 리뉴얼, 신규 입점 준비가 반영된 결과로 볼 수 있다. 반면 전년 대비 하락은 임차 수요의 저변이 회복됐다는 신호에 가깝다. 특히 방한 외래관광객이 1분기 약 476만 명으로 1분기 기준 역대 최대치를 기록했다는 점은 서울 가두상권의 체감 경기를 설명하는 핵심 배경이다.

경제 지표도 완전히 나쁘지만은 않다. 리포트가 제시한 2026년 3월 기준 소비자물가 상승률은 2.2%, 소매판매 성장률은 3.3%다. 다만 소비자심리지수는 1~2월 상승세 뒤 3월에 전월 대비 5.1p 하락한 107.0을 기록했다. 국제유가 급등과 지정학적 리스크가 소비 심리에 부담을 줬지만, 서울 핵심 상권에서는 외국인 유입과 브랜드 출점이 이를 상당 부분 상쇄하고 있는 모습이다.

소매판매와 물가 흐름을 함께 보면 서울 리테일 시장의 부담과 기회가 동시에 드러난다. 물가 상승률이 안정적 범위에 머물러도, 유가와 지정학적 변수는 소비 심리의 하방 압력으로 남는다. 그러나 소매판매 성장률이 3.3%로 제시된 점은 오프라인 상권이 단순히 버티는 국면을 넘어, 소비 목적지가 명확한 지역을 중심으로 매출 기반을 회복하고 있음을 시사한다.

공실률의 핵심은 평균보다 편차다

서울 6대 가두상권의 평균 공실률은 8.8%지만, 개별 상권을 보면 시장의 결이 크게 다르다. 성수는 3.7%로 가장 낮은 공실률을 기록했고, 명동은 5.6%로 안정적인 수준을 유지했다. 한남·이태원은 7.6%로 한 자릿수 공실률을 이어갔다. 반대로 강남은 13.6%, 청담은 11.9%, 홍대는 10.4%로 두 자릿수 또는 그에 가까운 수준이다.

이 표에서 가장 눈에 띄는 상권은 강남이다. 강남은 전 분기 대비 2.3%p 상승해 13.6%를 기록했다. 그러나 전년 동기 18.9%와 비교하면 5.3%p 하락했다. 즉, 강남의 단기 공실률 상승을 경기 악화로만 해석하기는 어렵다. 일부 테넌트 퇴거와 자라 플래그십 이전 오픈을 앞둔 리뉴얼 공사가 함께 반영된 결과이기 때문이다.

청담은 정반대의 흐름을 보인다. 공실률이 전 분기 13.4%에서 11.9%로 하락했다. 곳곳에서 글로벌 브랜드의 오픈 준비가 이어지고 있다는 설명은 청담이 여전히 럭셔리·프리미엄 브랜드의 전략적 입지로 평가받고 있음을 보여준다. 다만 공실률 자체는 여전히 두 자릿수이므로, 회복 중이되 임대료와 브랜드 적합성에 민감한 시장으로 보는 편이 타당하다.

상권별 장단기 공실률 흐름을 함께 보면 서울 리테일의 회복은 다음과 같이 정리된다.

• 성수·명동·한남·이태원: 한 자릿수 공실률로 안정성이 두드러지는 상권
• 강남: 단기 공실률은 상승했지만 전년 대비 개선 폭이 큰 상권
• 청담: 글로벌 브랜드 준비가 이어지며 공실률이 낮아진 프리미엄 상권
• 홍대: 전 분기와 같은 10.4%로 정체 국면에 가까운 상권

공실률 추이 그래프는 이러한 편차를 한눈에 보여준다. 2020년 이후 명동은 큰 폭의 변동을 겪은 뒤 낮아졌고, 강남·청담·홍대·한남·이태원·성수는 각자의 소비층과 입점 전략에 따라 서로 다른 궤적을 그렸다. 평균 공실률만 보면 시장이 평탄해 보이지만, 실제 임대차 의사결정에서는 상권별 흡수 속도와 테넌트 적합성이 더 중요하다.

명동의 회복은 관광객 숫자보다 소비 방식의 변화가 중요하다

명동은 공실률이 5.6%로 전 분기와 동일했다. 리포트는 이를 사실상 포화에 가까운 상태로 설명한다. 명동이 다시 강해진 이유는 방한 관광객의 회복만이 아니다. 관광객이 어디서 무엇을 사는지가 달라졌고, 그 변화가 점포 구성에 직접 반영되고 있다.

리포트에서 특히 중요한 대목은 약국이다. 지난해부터 명동에서는 화장품 로드숍이 퇴거하고 약국이 오픈하는 사례가 다수 관찰됐다. 관광객 중심 약국 브랜드는 체인화·대형화되고 있으며, 다국어 안내, 택스 리펀 서비스, 드럭스토어형 진열 방식을 도입하고 있다. 기존 약국과 달리 관광 소비를 흡수하는 리테일 공간으로 진화하고 있는 셈이다.

2026년 3월 외국인의 의료 소비 건수 중 약국 이용 비중은 68%에 달했다.

이 68%라는 수치는 명동 상권의 성격 변화를 이해하는 데 매우 중요하다. K-콘텐츠와 SNS를 통해 코스메슈티컬 제품이 알려지면서, 약국 쇼핑은 한국 여행의 부가 활동이 아니라 일정에 포함되는 소비 코스가 됐다. 명동에서 약국이 늘어난 것은 단순한 업종 교체가 아니라, 관광객 소비의 중심축이 화장품 로드숍에서 헬스·뷰티 결합형 매장으로 이동하고 있다는 신호다.

명동의 주요 입점 사례도 이 흐름과 맞닿아 있다. 올리브영은 3,170㎡ 규모로 오픈을 완료했고, 유니클로는 3,260㎡ 규모로 오픈 예정이며, 레디영약국은 400㎡ 규모로 오픈을 완료했다. 뷰티, 패션, 메디컬 카테고리가 함께 들어오는 구조다. 이는 명동이 관광객 쇼핑의 단일 업종 상권이 아니라, 여러 소비 목적을 압축적으로 제공하는 상권으로 재편되고 있음을 보여준다.

명동의 투자·임대차 관점에서 중요한 포인트는 공실률 자체보다 관광객 대응형 운영 역량이다. 다국어 서비스, 택스 리펀, 빠른 회전율, SNS 확산 가능성, 여행 동선과의 접점이 점포 경쟁력을 좌우한다. 명동은 이미 공실률이 낮아 신규 진입 공간이 제한적이다. 따라서 앞으로는 좋은 위치를 선점하는 것 못지않게, 해당 공간에서 관광객 소비를 얼마나 효율적으로 전환할 수 있는지가 핵심이 된다.

성수는 낮은 공실률 속에서도 계속 확장된다

성수의 2026년 1분기 공실률은 3.7%다. 전 분기 2.5%에서 1.2%p 상승했지만, 서울 6대 상권 중 여전히 가장 낮다. 리포트는 이 상승을 신규 브랜드 입점 준비와 일부 공간 재편에 따른 구조적 등락으로 풀이한다. 다시 말해 성수의 공실률 상승은 수요 둔화보다는 공간 전환 과정에서 나타나는 마찰에 가깝다.

성수에서 가장 상징적인 사례는 무신사 메가스토어다. 이번 분기 무신사는 약 2,000평대 규모의 메가스토어를 오픈했고, 표에는 8,260㎡로 제시돼 있다. 여기에 ABC마트 500㎡ 오픈도 더해졌다. 성수는 온라인 기반 브랜드, 패션, 라이프스타일, 팝업, 체험형 매장이 결합되는 상권으로 자리 잡았고, 낮은 공실률은 그 수요가 실제 임대차 시장에서도 확인되고 있음을 의미한다.

성수의 특징은 주상권만의 압축도가 아니라 이면부 확장성이다. 리포트는 성수 이면으로 상권 팽창이 지속되고 있다고 설명한다. 이는 임차 수요가 주요 가로에만 머무르지 않고, 주변 골목과 대형 공간까지 흡수하고 있다는 뜻이다. 성수의 낮은 공실률은 단순히 빈 점포가 적다는 의미를 넘어, 브랜드가 성수를 고객 경험의 무대로 활용하고 있다는 점에서 해석해야 한다.

다만 성수의 공실률이 낮다는 사실이 모든 공간의 안정성을 보장하지는 않는다. 체험형 리테일과 대형 플래그십은 집객력과 화제성이 중요하지만, 운영비와 공간 규모에 따른 부담도 크다. 성수의 리스크는 수요 부재가 아니라 기대치의 상승이다. 임대료, 면적, 브랜드 콘텐츠, 방문객 체류 시간이 맞아야만 성과가 난다. 따라서 성수에서는 입지의 유명세보다 실제 고객 동선과 매장 목적의 일치 여부를 더 세밀하게 봐야 한다.

강남·청담·한남·홍대, 같은 회복장 안의 다른 리듬

강남은 2026년 1분기 공실률이 13.6%로 높아졌다. 전 분기 11.3%보다 2.3%p 상승했지만, 전년 동기 18.9%보다는 5.3%p 낮다. 리포트에 따르면 일부 테넌트 퇴거가 관찰됐고, 자라는 올 하반기 플래그십 매장의 이전 오픈을 앞두고 리뉴얼 공사에 들어갔다. 강남은 현재 공실이 늘었다기보다, 대형 브랜드 재배치와 점포 전환의 시간이 반영된 상권으로 읽힌다.

청담은 전 분기 13.4%에서 11.9%로 하락했다. 글로벌 브랜드의 오픈 준비가 이어지고 있다는 점은 청담의 성격을 잘 보여준다. 청담은 대중적 유동량보다 브랜드 이미지와 고객층의 질이 중요한 상권이다. 공실률은 아직 높지만, 럭셔리와 프리미엄 브랜드가 장기적 관점에서 공간을 준비하는 흐름이 이어진다면 공실률 하락은 점진적으로 나타날 수 있다.

한남·이태원은 7.6%로 전 분기 대비 0.4%p 하락했다. 리포트는 패션 브랜드 입점이 이어지고, 글로벌 SPA 브랜드인 마시모두띠의 신규 진출이 예정돼 있다고 설명한다. 한남·이태원은 관광객, 외국인 거주자, 내국인 고소득 소비층, 식음·패션·라이프스타일 수요가 복합적으로 섞인 시장이다. 공실률이 한 자릿수라는 점은 이 복합성이 임대차 안정성으로 연결되고 있음을 보여준다.

홍대는 10.4%로 전 분기와 같았다. 전년 동기 10.0%와 비교하면 0.4%p 높다. 홍대는 전통적으로 젊은 유동인구와 문화 소비가 강한 상권이지만, 이번 수치만 놓고 보면 뚜렷한 추가 개선보다는 안정과 정체 사이에 있다. 스탠드오일 500㎡ 오픈은 패션 수요가 이어지고 있음을 보여주지만, 공실률이 두 자릿수라는 점은 공간별 경쟁력 차이가 여전히 크다는 뜻이다.

유동 인구 지표도 상권별 차이를 보여주는 보조 자료다. 지하철 출구 기반 유동량 그래프에서는 명동, 강남, 홍대입구, 이태원, 압구정로데오, 성수의 흐름이 함께 제시된다. 2020년 이후 상권별 회복 속도는 달랐고, 2026년으로 갈수록 주요 상권의 유동량은 각자의 소비 목적지 성격을 반영한다. 숫자의 절대치를 본문에서 새로 단정하기보다는, 이 그래프를 공실률과 함께 보아야 한다. 유동량이 많아도 공실률이 높을 수 있고, 유동량이 상대적으로 작아도 목적형 소비가 강하면 임차 수요가 견고할 수 있기 때문이다.

대형 개발과 플래그십은 상권의 시간을 길게 만든다

리포트에는 공실률과 신규 임대차뿐 아니라 향후 공급·개발 관련 표도 포함돼 있다. 신도림 디큐브시티 리모델링은 서울에서 2027년 완료 예정으로 제시됐고, 스타필드 청라는 인천에서 510,000㎡, 2028년 완료 예정으로 제시됐다. 이 두 항목은 서울 가두상권만의 단기 공실률과는 다른 시간축을 제공한다.

가두상권과 대형 복합시설은 서로 대체재이면서 동시에 보완재다. 대형 복합시설은 목적형 방문, 주차, 가족 단위 소비, 엔터테인먼트와 결합한 장점을 갖는다. 반면 가두상권은 거리의 밀도, 관광 동선, 브랜드 경험, 도시적 발견성이 강하다. 스타필드 청라처럼 대규모 프로젝트가 완성되면 광역 소비권의 선택지는 넓어진다. 서울 가두상권은 그만큼 더 명확한 정체성과 방문 이유를 만들어야 한다.

플래그십도 같은 맥락이다. 강남의 자라 4,280㎡, 명동의 유니클로 3,260㎡, 성수의 무신사 메가스토어 8,260㎡는 모두 단순 판매점보다 큰 의미를 갖는다. 이들은 브랜드의 물리적 미디어이자 상권의 앵커다. 대형 매장은 주변 유동량을 끌어올리고, 인근 소형 매장의 임차 수요에도 영향을 준다. 반대로 대형 매장이 리뉴얼이나 이전을 준비하는 기간에는 단기 공실률이 흔들릴 수 있다.

따라서 2026년 1분기 서울 리테일 시장을 읽을 때는 공실률 한 줄보다 입점의 질과 규모를 함께 봐야 한다. 공실이 낮아도 신규 성장 동력이 약할 수 있고, 공실이 높아도 대형 플래그십이 준비 중이라면 상권의 다음 국면은 달라질 수 있다. 서울 가두상권은 이미 회복의 1차 관문을 통과했고, 이제는 어떤 브랜드가 어떤 면적으로 어떤 고객을 끌어오는지가 더 중요한 단계에 들어섰다.

블록의 관점: 임대차 판단 기준이 바뀌고 있다

이번 리포트의 가장 큰 함의는 서울 리테일의 회복이 수요 총량보다 수요의 성격 변화로 나타난다는 점이다. 명동은 관광객과 약국 쇼핑, 성수는 패션·라이프스타일 대형 체험 매장, 청담은 글로벌 프리미엄 브랜드, 한남·이태원은 패션과 복합 소비, 강남은 대형 플래그십 재배치, 홍대는 젊은 소비층 기반의 안정성이 각각 다른 방식으로 작동하고 있다.

임대인과 임차인이 봐야 할 체크포인트도 달라진다.

1. 공실률의 방향: 전 분기 변화와 전년 대비 변화를 함께 봐야 한다.
2. 테넌트 교체의 성격: 단순 퇴거인지, 리뉴얼·확장·업종 전환인지 구분해야 한다.
3. 관광객 소비와 내국인 소비의 비중: 명동처럼 외국인 소비가 핵심인 상권은 운영 방식이 달라진다.
4. 플래그십의 집객력: 대형 매장은 주변 임대차 시장에 파급효과를 만든다.
5. 이면 상권 확장성: 성수처럼 주동선 밖으로 수요가 번지는지 확인해야 한다.

현재 서울 가두상권은 전반적으로 안정적이지만, 모든 상권이 같은 답을 주지는 않는다. 평균 공실률 8.8%는 출발점일 뿐이다. 실제 의사결정은 성수 3.7%와 강남 13.6%의 차이, 명동 5.6%의 포화감, 청담 11.9%의 회복 가능성, 한남·이태원 7.6%의 견고함을 따로 읽는 데서 시작된다.

특히 일반 투자자나 창업자에게 중요한 메시지는 명확하다. 유동 인구가 많다는 이유만으로 좋은 상권이라고 볼 수 없고, 공실률이 높다는 이유만으로 나쁜 상권이라고 단정할 수도 없다. 2026년 1분기 서울 리테일 시장에서는 상권의 이름보다 소비 목적과 테넌트 전략의 적합성이 더 강한 설명력을 갖는다.

결국 서울 가두상권의 다음 경쟁은 입지 경쟁에서 운영 경쟁으로 옮겨가고 있다. 명동의 약국은 상품 진열과 관광객 서비스로, 성수의 메가스토어는 체험과 브랜드 세계관으로, 청담의 글로벌 브랜드는 프리미엄 이미지로, 한남·이태원은 복합적 라이프스타일로 고객을 붙잡는다. 공실률은 그 결과를 보여주는 지표이고, 테넌트 믹스는 그 결과를 만드는 원인이다. 2026년 1분기 리포트가 보여준 서울 리테일의 본질은 바로 여기에 있다.