오피스는 버티고, 물류는 기다리고, 호텔은 모자란다: 2026 상업용 부동산의 갈림길

상업용 부동산 시장은 한 방향으로만 움직이지 않는다. 2025년 거래의 숫자는 오피스에 돈이 몰렸다고 말하지만, 그 안쪽을 들여다보면 물류의 가격 재조정, 호텔의 객실 부족, 리테일의 소비 회복 지연, 데이터센터와 주거 운영자산의 부상이 동시에 진행되고 있다. 2026년 시장의 핵심은 회복 여부가 아니라, 어떤 섹터가 먼저 균형을 되찾고 어떤 자산이 더 오래 버틸 수 있느냐에 있다.

2025년 거래가 남긴 첫 신호

2025년 1분기부터 3분기까지의 상업용 부동산 거래는 매우 선명한 구도를 보였다. 전체 거래액에서 오피스가 78.5%를 차지했고, 물류가 13.8%, 호텔이 6.2%, 리테일이 1.5%로 뒤를 이었다. 투자자들이 가장 익숙하고 현금흐름을 읽기 쉬운 자산으로 먼저 돌아왔다는 뜻이다.

2025년 1~3분기 거래액 기준으로 오피스는 전체의 78.5%를 차지했다.

이 숫자를 단순히 “오피스 강세”로만 읽으면 절반만 본 것이다. 오피스는 안정적 임대수익과 기관투자자의 익숙한 심사 체계가 결합된 섹터다. 반면 물류는 코로나19 이후 급증한 공급이 아직 소화되는 중이고, 호텔은 수요는 강하지만 거래 가능한 우량 자산이 제한적이다. 리테일은 소비 회복의 질이 아직 충분히 넓지 않다. 결국 2025년의 거래 비중은 자금이 회복의 초기 국면에서 선택한 우선순위를 보여준다.

오피스 안에서도 투자 논리는 바뀌고 있다. 판교 Tech 1 Tower는 약 1조9,820억원 거래로 최고가 거래 사례로 제시됐고, KDB Life Tower는 6,744억원, Namsan Square는 5,805억원 수준의 대형 거래로 언급된다. SI 투자자와 리츠가 동시에 등장했다는 점도 중요하다. 카카오뱅크와 올리브영은 본사가 사용하는 건물 취득에 투자자로 참여했고, 빗썸은 사옥 확장을 위해 Gangnam N Tower를 취득했다. 임차인이 단순히 임대료를 내는 주체가 아니라, 사용 가치와 소유 가치를 함께 계산하는 주체로 바뀌고 있는 것이다.

오피스: 공급은 CBD, 가격 힘은 GBD

서울 Grade A 이상 오피스의 2025년 3분기 전체 평균은 재고 10,265,000㎡, 월 임대료 39,000원/㎡, 공실률 4.3%다. 그러나 하위 권역을 나눠 보면 같은 서울 오피스라도 체감 시장은 다르다.

GBD가 가장 눈에 띈다. 월 임대료는 41,000원/㎡로 주요 권역 중 가장 높고, 공실률은 2.6%로 가장 낮다. 리포트는 GBD의 평균 오피스 매매가격이 3.3㎡당 4,500만원에 도달했다고 설명한다. 가격 부담에도 수요가 따라붙는 이유는 명확하다. IT 기업과 성장 기업의 이전·확장 수요가 있고, 새 건물의 공실이 빠르게 채워지는 흐름이 관찰된다.

CBD는 다른 문제를 안고 있다. Project 107과 INNO 88이 2025년에 준공됐지만 일부 공실이 남아 있고, 2026년에는 Gongpyeong District 15 & 16 같은 대형 프로젝트도 예정돼 있다. 공급이 늘어나는 권역에서는 공실률이 먼저 반응한다. 실제 CBD 공실률은 6.0%까지 올랐다. 반대로 GBD는 2024~2025년에 중형급 공급이 있었지만 2027년 전까지 신규 공급이 많지 않은 것으로 제시된다. 그래서 2026년에도 임대료 격차는 쉽게 좁혀지기보다 권역별 양극화로 이어질 가능성이 높다.

프라임 오피스의 강세는 더 뚜렷하다. 리포트는 프라임 오피스 임대료가 연 15.8% 상승률을 보이고, Grade A 오피스의 7.0%보다 두 배 이상 높다고 제시한다. 대표 건물 표에서도 GBD의 OPUS 459와 K Square Gangnam II는 월 임대료 70,000원/㎡를 기록한다. Centropolis는 CBD에 위치하면서도 공실률 0.7%를 보이고, YBD의 TP Tower도 공실률 0.0%로 제시된다.

오피스 투자자는 이제 “서울 오피스”라는 평균값보다 권역별 공급 타이밍과 임차인 구성을 먼저 봐야 한다. CBD는 우량 입지의 깊이가 있지만 신규 공급에 따른 임대 조정 가능성이 있고, GBD는 공급 부족이 임대료를 떠받치는 구조다. YBD는 금융 중심 수요가 견조하지만 임대료 수준은 CBD·GBD보다 낮다. 가격이 오른 시장일수록 권역 선택이 수익률을 가른다.

물류: 과잉공급의 그림자, 그러나 드라이센터는 먼저 균형을 찾는다

물류센터 시장의 2025년 키워드는 회복보다 가격 재조정에 가깝다. 리포트는 2025년에 매수자와 매도자의 가격 기대치가 재정렬되면서 선매입 할인 조건이 붙은 물류센터 거래가 성사됐다고 설명한다. 2025년 YTD 거래액은 혼합형 1,624십억원, 드라이 588십억원, 콜드 203십억원으로 표시된다.

수도권 물류의 지도를 보면 공급은 동부와 남부에 집중돼 있다. GFA 165,000㎡ 이상 물류센터 기준으로 동부권은 259개, 11,648,000㎡로 가장 크고, 남부권은 142개, 8,215,000㎡, 서부권은 121개, 8,691,000㎡다. 북부권은 34개, 1,336,000㎡, 중앙권은 10개, 1,021,000㎡로 상대적으로 작다.

임대료와 공실률의 차이는 더 중요하다. 2025년 상반기 기준 평균 월 임대료는 드라이센터 9,900원/㎡, 콜드센터 18,300원/㎡다. 그러나 공실률은 드라이가 17%, 콜드가 42%다. 콜드센터 임대료가 높아 보여도, 공실 리스크가 훨씬 크다는 뜻이다.

콜드센터 공실률 42%는 단순한 가격 문제가 아니라 공급 구조의 문제다.

권역별로도 선호가 갈린다. 서울과 가까운 중앙권 드라이 임대료는 13,400원/㎡로 가장 높고, 동부권은 물류센터가 가장 많지만 드라이 임대료가 9,000원/㎡로 낮다. 접근성, 입지, 기존 공급량이 임대료를 직접 가른다.

공급 과잉은 숫자로도 확인된다. 물류센터 면적은 2021년 약 16백만㎡에서 2024년 30백만㎡로 늘었다. 3년 사이 1.8배 이상 증가한 셈이다. 2025년 누적 공급은 31백만㎡로 표시된다. 다만 신규 인허가와 착공이 줄면서 추가 공급 압력은 둔화되는 흐름이다.

수급 균형 전망은 유형별로 갈린다. 드라이센터는 2028년에 수급 균형이 예상되는 반면, 콜드센터는 2030년 이후까지 과잉공급 회복이 지연될 가능성이 제시된다. 투자자 입장에서는 임대료 수준보다 흡수 속도를 더 냉정하게 봐야 한다. 고금리, 공실 리스크, 경기도 인허가 강화가 신규 공급을 줄이는 요인으로 작동하지만, 소비심리 둔화와 이커머스 성장률 완화는 수요 측면의 회복 속도를 제한할 수 있다.

호텔과 리테일: 수요는 돌아오지만 자산별 체감은 다르다

호텔은 물류와 정반대의 문제를 안고 있다. 공급은 제한적인데 수요가 빠르게 회복되고 있다. 서울의 3성급 이상 호텔 객실 수는 2024년 기준 42,000실로 제시된다. 2015~2017년에는 관광숙박시설 확충 특별법의 영향으로 매년 13% 이상 객실이 늘었지만, 이후 신규 부지 확보가 어려워 공급은 크게 늘기 어려운 상황이다.

수요 측면에서는 국내외 관광 회복이 뚜렷하다. 2024년 연간 총 숙박일수는 약 34백만박으로, 팬데믹 이전인 2018년 대비 23% 증가했다. 아시아권뿐 아니라 미국과 유럽 방문객 증가가 장기 체류를 늘린 것으로 해석된다. 객실 공급이 정체된 상태에서 숙박일수가 늘면 성수기 예약난과 가격 상승이 자연스럽게 따라온다.

리포트는 서울 호텔 시장에서 2026년부터 수급 불균형이 나타날 수 있다고 본다. 2026년 수요공급비율은 100.8%로 표시된다. 이때 부족분을 흡수할 후보로 게스트하우스, 주거형 숙박, 모텔 등 대체 숙박시설이 언급된다. 호텔 투자자는 단순히 객실 수만 볼 것이 아니라, 인허가 가능한 입지와 운영 전환 가능성을 함께 봐야 한다.

2025년 주요 호텔 거래도 이 흐름을 보여준다. Mercure Ambassador Seoul Hongdae는 2,620억원에 거래됐고, 구매자는 JB AMC와 Goldman Sachs다. Four Points by Sheraton Josun, Seoul Station은 1,720억원, Shilla Stay Mapo는 1,430억원으로 제시된다. 모두 기존 호텔 용도를 유지하는 거래다. 공급 제약이 큰 시장에서는 새로 짓는 것보다 운영 중인 자산을 확보하는 전략이 더 현실적일 수 있다.

리테일은 회복의 속도가 더 느리다. 2024년 국내 소매시장 규모는 515조원으로 전년 대비 약 1% 성장했지만, 물가 상승률에는 미치지 못했다. 채널별 비중은 전문소매점 36%, 온라인 27%, 슈퍼마켓 13%, 백화점 8%, 대형마트 7%, 편의점 6%, 면세점 3%다.

온라인은 단순 구매의 편의성을 가져갔고, 오프라인은 전문 소매점과 핵심 상권 중심으로 재편되고 있다. 2025년 하반기에는 금리 안정과 정부 부양책으로 민간소비가 살아나며 3년 반 만의 소매판매 증가가 나타났다고 리포트는 설명한다. 그러나 약한 원화가 수입 비용을 높여 식료품과 외식비 부담을 키웠다는 점은 소비 회복의 질을 제한한다.

서울 7대 하이스트리트 공실률도 회복 방향은 같지만 상권별 속도는 다르다. 2025년 3분기 주요 하이스트리트 공실률은 14.3%로 제시된다. 명동은 외국인 관광객 유입으로 공실이 줄었고, 강남과 홍대는 의료 섹터 성장과 유동인구 증가가 긍정적으로 작용했다. 성수는 가장 낮은 공실률을 유지하며 젊고 트렌디한 상권으로 굳어지는 모습이다.

대체 투자자산: 데이터센터와 주거 운영자산이 넓히는 선택지

2025년에는 전통 섹터 밖의 거래도 눈에 띈다. Garden 5의 옛 CGV 송파 공간은 교회 전환 예정 자산으로 390억원에 거래됐고, Noudit Hongdae는 코리빙 용도로 1,430억원에 거래됐다. Hang-dong Data Center 부지는 데이터센터 용도로 1,400억원에 거래됐으며, 2029년 준공과 52MW 규모가 적혀 있다. 리포트는 데이터센터 공사와 전력 공급이 어려운 수도권에서 인허가가 완료된 토지 가격이 빠르게 오르고 있다고 해석한다.

데이터센터는 장기 수요가 구조적으로 강한 섹터다. AI, 클라우드 컴퓨팅, 금융·공공 부문의 디지털 전환이 수요를 만들고, 그 수요는 GSA에 집중된다. 다만 분산에너지법과 전력 조달 부담, 인허가 지연은 신규 사업자의 장벽이다. 2025년 기준 GSA 누적 IT 부하는 그래프상 약 500MW대이고, 2028년에는 누적 용량이 1,200MW 이상으로 증가하는 흐름이 제시된다.

더 구체적으로, 2025년 3분기 GSA 데이터센터 운영 용량은 546MW다. 건설 중 203MW, 계획 646MW를 포함하면 총 1,395MW다. 전국 기준으로는 운영 725MW, 건설 중 233MW, 계획 904MW, 총 1,862MW가 제시된다. 이 중 GSA 비중이 압도적이다.

리빙 섹터도 투자자의 관심권에 들어왔다. 리포트는 민간임대주택이 장기와 단기로 나뉘고, 오피스텔, 생활형 숙박시설, 도시형생활주택, 노인복지주택 등이 자본시장 관점의 리빙 섹터에 포함될 수 있다고 정리한다. 중요한 것은 법적 분류가 곧 과세와 운영 제약을 결정한다는 점이다. 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세, 임대소득세는 개인·법인·등록 여부에 따라 달라진다.

수요 기반도 있다. 2024년 기준 전국 가구 중 서울은 19%, 경기는 25%, 인천은 6%로 제시된다. GSA가 전체의 절반을 차지한다. 서울은 주택 수 3,356,260호, 가구 수 4,145,714가구로, 가구 대비 주택 비율이 81.0%에 그친다. 경기 92.5%, 인천 97.3%보다 낮다. 리포트는 오피스텔의 70%를 주거용으로 가정하더라도 서울의 주택 부족이 가장 뚜렷하다고 해석한다.

1~2인 가구와 고령 가구, 유학생 수 증가도 주거 운영자산의 수요를 뒷받침한다. 2015년에서 2024년 사이 1~2인 가구는 서울 2,023,127가구에서 2,738,685가구로 늘었고, 경기 2,058,141가구에서 3,312,476가구, 인천 501,034가구에서 772,933가구로 늘었다. 65세 이상 가구도 서울 659,915가구에서 1,013,248가구, 경기 652,142가구에서 1,227,726가구, 인천 160,724가구에서 295,341가구로 증가했다. 국제학생 수는 96,357명에서 263,774명으로 확대됐다.

2026년의 투자 문법: 평균보다 구조, 회복보다 선별

리포트의 2026년 섹터별 전망은 한 문장으로 요약할 수 있다. 오피스는 안정적이지만 권역 차가 커지고, 물류는 공급 소화 시간이 필요하며, 호텔은 부족이 가격을 밀어 올리고, 리테일은 상권별 승자와 패자가 갈린다.

오피스는 Grade A 자산이 낮은 4%대 캡레이트에서 거래되고, 금리 인하 기대가 거래량을 지지할 수 있다. 그러나 CBD의 신규 공급과 공실 증가는 임대료 조정의 가능성을 남긴다. GBD는 공급 부족과 임차 수요가 결합돼 2026년에도 임대료 상승 압력이 이어질 수 있다.

물류는 외국계 운용사의 포트폴리오 확대가 계속될 수 있으나, 모든 물류센터가 같은 회복 경로를 걷지는 않는다. 드라이센터는 2028년 균형 전망이 있지만, 콜드센터는 2030년 이후까지 기다려야 할 수 있다. 입지와 용도 전환 가능성, 선매입 가격 조정 여부가 투자 판단의 핵심이다.

호텔은 가장 직관적인 수급 스토리를 가진다. 서울 객실 공급은 제한적이고 숙박 수요는 회복됐다. 2026년 이후 객실 부족이 더 뚜렷해지면 기존 호텔뿐 아니라 숙박 전환이 가능한 오피스·주거 자산도 투자 검토 대상이 된다. 다만 운영 역량과 규제 리스크를 분리해서 볼 수 없는 섹터라는 점은 유의해야 한다.

리테일은 소비 회복이 시작됐다고 해도 모든 상권에 같은 온도로 번지지 않는다. 온라인으로 대체 가능한 단순 소비는 계속 온라인에 머물 가능성이 크고, 오프라인은 체험과 목적 방문이 가능한 상권에 집중될 가능성이 높다. 명동, 강남, 홍대, 성수처럼 관광·의료·패션·젊은 소비가 결합되는 지역은 회복의 속도가 다를 수 있다.

마지막으로 거시 환경은 시장의 바닥을 정하는 변수다. 리포트는 한국의 2025년 성장률 전망을 1.0%, 2026년을 2.2%로 제시하고, 기준금리는 2024년 8월 3.5%에서 2025년 5월 2.5%로 낮아졌다고 정리한다. 2026년에는 2.0% 가능성도 언급된다. 물가는 2025년 1분기와 2분기 2.1%, 3분기 2.0%로 안정권에 머문다.

금리와 물가가 안정되면 거래는 움직일 수 있다. 그러나 거래가 늘어난다고 해서 모든 자산의 가치가 같이 회복되는 것은 아니다. 2026년의 상업용 부동산은 “어떤 섹터를 살 것인가”보다 “그 섹터 안에서 어떤 입지와 수급 구조를 가진 자산을 살 것인가”가 더 중요하다. 오피스는 GBD와 프라임, 물류는 드라이와 우량 입지, 호텔은 공급 제약이 강한 서울 핵심권, 리테일은 목적 방문 상권, 데이터센터는 전력과 인허가가 확보된 부지가 상대적으로 더 선명한 투자 논리를 가진다.

블록의 관점에서 보면, 2026년은 상업용 부동산 시장이 다시 커지는 해라기보다 투자 기준이 더 정교해지는 해다. 숫자는 이미 그 방향을 보여준다. 평균 공실률, 평균 임대료, 전체 거래액보다 중요한 것은 권역별 공급 공백, 임차인의 질, 대체 용도 전환 가능성, 그리고 회복까지 버틸 수 있는 시간이다. 그 네 가지를 함께 읽는 투자자에게 2026년은 단순한 관망의 시간이 아니라 선별의 시간이 될 가능성이 높다.