서울 오피스의 중심축이 다시 금융으로 기운다

서울 오피스 시장을 볼 때 공실률이나 임대료만 보면 놓치는 장면이 있다. 누가 들어왔고, 누가 나갔는지를 따라가면 도시의 산업 지도가 바뀌는 속도가 보인다. 2026년 조사에서 가장 선명한 신호는 금융과 서비스의 확장, 그리고 IT·건설·제조 일부의 공간 최적화다.

특히 흥미로운 점은 변화가 단순한 경기 순환으로만 읽히지 않는다는 데 있다. 금융은 더 넓은 면적을 쓰는 동시에 tenant count도 늘렸고, 서비스 역시 같은 방향으로 움직였다. 반면 IT는 여전히 판교의 핵심 업종이지만 일부 대형 임차인의 이동과 스타트업 구조조정 영향으로 면적과 tenant count가 함께 줄었다.

데이터가 먼저 말하는 것

2026년 업종별 임차 면적 비중에서 1위는 금융 33.6%였다. 전년 대비 변화도 +1.1%p로 가장 뚜렷했다. 서비스는 18.8%로 +0.3%p, IT는 13.0%로 -0.6%p를 기록했다. 제조는 12.8%로 +0.2%p, 리테일은 11.0%로 전년 대비 변화가 표시되지 않았다.

2026년 서울·판교 Grade A 오피스에서 금융은 임차 면적 기준 33.6%를 차지하며 가장 큰 업종으로 올라섰다.

이 표에서 중요한 것은 순위 자체보다 변화의 방향이다. 금융은 이미 가장 큰 비중을 가진 업종인데도 추가로 1.1%p 확대됐다. 시장 내 영향력이 높은 업종이 더 커지는 현상은 임대차 수요가 특정 산업으로 모이고 있음을 뜻한다. 반대로 IT의 -0.6%p와 건설의 -0.6%p는 단순한 약세라기보다 사무실 사용 방식의 조정, 이전, 비용 효율화가 함께 작동한 결과로 읽힌다.

임차인 수 기준으로 보면 그림은 조금 달라진다. 서비스가 30.2%로 가장 큰 비중을 차지했고, 금융은 22.5%로 뒤를 이었다. 금융의 tenant count는 +0.7%p, 서비스는 +0.2%p 늘었다. 면적 기준에서 금융이 압도적이고, 임차인 수 기준에서 서비스가 큰 것은 두 업종의 공간 사용 성격이 다르다는 뜻이다. 금융은 대형 앵커 임차인이 차지하는 면적이 크고, 서비스는 상대적으로 다양한 세부 업종이 촘촘하게 분포하는 구조다.

면적과 tenant count를 같이 놓고 보면 2026년 오피스 시장의 결론은 더 분명해진다. 금융과 서비스는 넓어지고 많아졌다. 반면 IT는 아직 중요하지만, 일부 기업군에서 면적 효율화와 지역 이동이 함께 나타났다. 리포트는 AI 관련 부문의 확장을 인정하면서도, 원격근무 시기에 수혜를 받았던 IT 일부 업종이 축소되고 있다고 설명한다.

금융과 서비스, ‘확장’의 질이 다르다

리포트가 강조하는 첫 번째 동인은 금융이다. 주식시장과 더 넓은 금융 섹터의 양호한 흐름이 오피스 수요를 높였고, 새로 완공된 빌딩에 대한 확장 및 이전 수요가 금융 비중과 tenant count를 동시에 끌어올렸다. 여기서 핵심은 면적 증가와 임차인 수 증가가 같이 발생했다는 점이다.

금융의 확대는 일부 대형 임차인이 단독으로 만든 착시로만 보기는 어렵다. 리포트는 금융 부문에서 대형 앵커 오큐파이어와 함께 tenant count 증가가 나타났다고 본다. 이는 신규 임차인의 유입이 이어졌다는 신호다. 공간을 크게 쓰는 회사도 늘고, 시장에 진입하거나 확장하는 금융 관련 임차인도 늘었다는 뜻이다.

서비스 업종도 비슷한 방향을 보였다. 2026년 서비스는 임차 면적 기준 18.8%, tenant count 기준 30.2%를 기록했다. 면적 기준 증가폭은 +0.3%p로 금융보다 작지만, tenant count 기준 비중이 가장 높다는 점에서 시장의 저변을 받치는 업종이다. 다양한 전문 서비스, 시설관리, 교육, 보건·사회복지, 기타 개인 서비스 등이 한 덩어리로 묶이는 만큼 개별 기업의 변동보다 업종군 전체의 안정적 수요가 중요하다.

반대로 IT의 변화는 더 입체적이다. 전체 임차 면적 비중은 13.0%로 -0.6%p, tenant count 비중은 9.3%로 -0.3%p였다. 숫자로만 보면 완만한 하락이지만, 판교에서는 IT 비중이 58.8%로 여전히 절대적이다. 즉 IT 수요가 사라진 것이 아니라, 어디에 남고 어디서 줄었는지를 나눠 봐야 한다.

리포트는 IT 부문에서 원격근무 시기 수혜를 받았던 업종이 줄고, AI 관련 업종은 계속 확장하고 있다고 설명한다. 이는 IT를 하나의 업종으로 뭉뚱그려 판단하기 어렵다는 의미다. 같은 IT라도 게임, 플랫폼, AI 스타트업, 엔터프라이즈 소프트웨어, 대기업 IT 계열사의 공간 전략은 서로 다르다. 2026년의 -0.6%p는 IT의 후퇴라기보다 내부 재편의 숫자에 가깝다.

네 권역은 서로 다른 이야기를 한다

권역별 자료는 이번 리포트에서 가장 유용한 부분이다. 서울 3대 오피스 권역과 판교를 하나로 합치면 평균만 보이지만, 나눠 보면 각 권역의 성격이 훨씬 분명해진다. CBD는 금융 확대와 건설 축소, GBD는 안정, YBD는 금융 허브 강화, PBD는 IT와 제조의 큰 교체가 핵심이다.

CBD에서는 금융의 존재감이 커졌다. CBD 금융 비중은 32.6%, 전년 대비 +1.9%p였다. Hana Bank, Hanwha, Samsung Fire & Marine, NH NongHyup의 확장이 금융 섹터 성장을 이끌었다. NH NongHyup은 인수 이후 D-Tower Donuimun에서 확장한 사례로 제시됐다. 반대로 건설·개발은 DL E&C와 계열사의 D-Tower Donuimun에서 마곡 이전 영향으로 -1.3%p 줄었다.

GBD는 리포트 표현 그대로 전반적 안정성이 핵심이다. 가장 큰 변화는 도소매·리테일의 -0.5%p였고, 이는 Lotte Shopping의 Lotte World Tower 퇴거가 주요 배경으로 제시됐다. 금융은 Meritz Financial Group과 Shinhan Life Insurance가 Meritz Tower 및 Lotte World Tower로 이동하며 +0.3%p 올라섰다. IT는 Hyundai AutoEver와 Krafton의 확장에도 Nexon Games와 일부 스타트업 이탈 영향으로 소폭 약해진 것으로 설명된다.

YBD는 숫자 하나로 성격이 설명된다. 금융 비중이 60.9%다. 전년 대비 변화도 +2.4%p로 시장 평균을 웃돌았다. Woori Investment & Securities가 TP Tower로 확장하면서 Hi Investment & Securities Building의 공간도 유지했고, Mirae Asset Securities는 FKI Tower로 이동했다. 여의도가 금융 허브라는 말은 익숙하지만, 이번 숫자는 그 정체성이 더 강해졌음을 보여준다.

PBD는 가장 역동적인 권역이다. IT 비중은 여전히 58.8%로 압도적이지만, 전년 대비 -7.9%p 줄었다. 동시에 제조는 19.0%, 변화폭은 +6.6%p였다. 리포트는 판교가 상대적으로 작은 시장 규모를 갖고 있어 소수 대형 임차인의 이동에 업종 비중이 민감하게 반응한다고 설명한다. KakaoBank의 Pangyo TechOne Tower 인수 이후 Hyundai Motor가 Naver가 비운 공간을 채우면서 IT 비중은 낮아지고 제조 비중은 높아졌다.

면적과 임차인 수를 같이 보면 보이는 것

업종별 변화의 질을 가장 잘 보여주는 자료는 면적 변화와 tenant count 변화를 함께 놓은 버블 차트다. 금융은 임차 면적 +22.7K sqm, tenant count +20으로 증가 축의 오른쪽 위에 있다. 서비스도 +3.4K sqm, tenant count +5로 같은 방향이다. 금융과 서비스가 단순히 기존 임차인의 공간 조정에 그치지 않고 시장의 실제 수요층을 넓혔다는 해석이 가능하다.

여기서 금융과 서비스는 수요 기반 확장 업종으로 볼 수 있다. 면적만 늘었다면 한두 개 대형 임차인의 확장일 수 있지만, tenant count까지 증가했다면 더 많은 기업이 시장에 들어왔거나 기존보다 적극적으로 공간을 확보했다는 뜻이다. 리포트도 금융에서 대형 앵커 임차인과 신규 tenant 유입이 함께 나타난다고 설명한다.

반면 IT, 건설, 제조, 리테일의 해석은 조심해야 한다. 면적이 줄었다고 해당 산업의 사업 기반이 약해졌다고 단정할 수 없다. 리포트는 제조, 도소매·리테일, 건설의 공간 감소가 주로 대형 기업의 footprint reduction에서 비롯됐다고 본다. 즉 경기 부진의 신호라기보다 공간 효율화와 이전 전략의 결과일 수 있다.

이 대목은 오피스 투자자와 임대인에게 중요하다. 수요가 늘어나는 업종은 임대료 인상 여력, 장기 계약 가능성, 신규 빌딩 흡수력을 높일 수 있다. 반면 공간 최적화 업종은 같은 면적을 유지하기보다 더 효율적인 평면, 더 낮은 비용, 더 나은 교통 접근성, 혹은 특정 인재 풀이 있는 지역을 선택할 가능성이 크다. 임대인은 업종별 수요를 단순한 면적 총량이 아니라 사용 방식의 변화로 읽어야 한다.

신축·대형 프라임 오피스의 업종 집중도

프라임 오피스 특성 표는 2010년 이후 준공, 100,000 sqm 이상, 상위 3개 업종 집중도가 높은 자산을 보여준다. 눈에 띄는 것은 개별 빌딩의 업종 집중도가 매우 높다는 점이다. CBD의 DTower 2는 서비스 90%, Centropolis는 금융 45%, 서비스 29%, IT 16%로 세 업종 합계 90%였다. YBD의 TP Tower는 금융 98%, Anchor 1은 금융 93%와 IT 4%로 합계 97%를 기록했다.

이 표는 프라임 오피스의 경쟁력이 물리적 품질만으로 결정되지 않는다는 점을 보여준다. 신축 대형 빌딩은 특정 업종의 클러스터 형성을 빠르게 강화한다. TP Tower와 Anchor 1은 여의도 금융 집중을 더 강하게 만들었고, Centerfield(E)는 GBD 안에서도 IT 비중이 80%에 달하는 자산으로 나타났다. 좋은 빌딩이 좋은 임차인을 끌어들이는 동시에, 특정 임차인 구성이 빌딩의 시장 이미지를 다시 만든다.

또 하나 볼 지점은 Net to Gross Ratio다. 표에 제시된 비율은 DTower 2 50.11%, Centropolis 55.86%, Parnas Tower 52.97%, Centerfield(E) 54.14%, TP Tower 55.37%, Anchor 1 58.26%다. 같은 권역, 같은 프라임급 자산이라도 실제 사용 효율은 다르게 나타난다. 기업이 면적을 최적화하는 국면에서는 명목 임대면적뿐 아니라 실사용 효율, 층당 면적, 이전 비용, 직원 접근성의 조합이 더욱 중요해진다.

블록의 관점: 오피스 수요는 ‘업종별 온도차’로 읽어야 한다

이번 리포트의 핵심은 서울 오피스 시장이 한 방향으로만 움직이지 않는다는 점이다. 금융은 확장하고, 서비스는 저변을 넓히며, IT는 내부 구조가 바뀌고, 건설과 일부 제조·리테일은 비용과 효율을 재점검한다. 그래서 2026년 오피스 시장을 해석할 때는 권역별 평균 임대료보다 업종별 입주 동기가 더 중요해졌다.

금융의 확장은 CBD와 YBD에서 특히 강하게 나타났다. CBD에서는 금융이 32.6%까지 올라왔고, YBD에서는 60.9%에 도달했다. 이는 단순한 업종 쏠림이 아니라, 금융사가 선호하는 입지와 빌딩 등급, 네트워크 효과가 함께 작동한 결과다. 여의도의 신축 자산은 금융 클러스터를 강화하고, CBD의 새 빌딩은 금융사의 확장과 이전 수요를 흡수한다.

GBD는 균형 잡힌 시장에 가깝다. 금융 23.3%, 서비스 16.8%, IT 17.8%, 제조 16.6%, 리테일 17.2%로 주요 업종이 비교적 고르게 분포한다. 이 구조는 특정 업종 한두 곳의 변화가 권역 전체를 크게 흔들 가능성을 낮춘다. 다만 Lotte Shopping의 이탈처럼 개별 대형 임차인의 움직임은 여전히 세부 업종 수치에 반영된다.

PBD는 반대다. 판교는 IT 58.8%라는 강력한 업종 정체성을 갖지만, 상대적으로 작은 시장 규모 때문에 대형 임차인의 이전이나 입주가 통계에 크게 반영된다. Naver가 비운 공간에 Hyundai Motor가 들어오면서 IT가 -7.9%p, 제조가 +6.6%p 움직인 것은 판교의 산업 기반이 약해졌다는 뜻이 아니라 임차인 구성의 재배치로 보는 편이 정확하다.

투자자와 임대인 입장에서 실무적 함의는 분명하다. 첫째, 금융과 서비스 관련 수요는 당분간 프라임 오피스 흡수의 중요한 축으로 볼 수 있다. 둘째, IT 수요는 총량보다 세부 업종과 기업 성장 단계별로 봐야 한다. 셋째, 건설·제조·리테일의 면적 축소는 수요 소멸보다 비용 효율화와 이전 전략의 문제일 가능성이 크다. 넷째, 프라임 빌딩은 업종 클러스터를 강화하는 장치가 되며, 한 빌딩의 임차인 구성은 권역 전체의 색깔에도 영향을 준다.

읽을 때 유의할 점

리포트의 조사 범위는 서울 3대 주요 오피스 권역과 판교의 Grade A 오피스다. 2026년에는 같은 방법론으로 167개 오피스 빌딩을 현장 조사했다. 바닥 면적은 공식 건축물대장을 바탕으로 하되, 지하층·기계실·주차장·호텔·리테일 시설 등 비오피스 면적은 제외하고 오피스 용도 공간만 포함했다.

또한 업종 분류는 제10차 한국표준산업분류를 바탕으로 10개 업종군으로 재그룹화했다. 예를 들어 IT와 미디어는 모두 정보통신 관련 분류와 연결되지만, IT는 J582, J62, J63으로 구분되고 미디어는 IT를 제외한 J로 구분된다. 건설에는 건설업과 부동산 개발 및 공급 일부가 포함된다. 이런 분류 기준을 이해해야 업종별 수치를 과도하게 단순화하지 않을 수 있다.

결론적으로 2026년 서울 오피스 임차인 지형은 금융의 확장, 서비스의 안정적 저변, IT의 재편, 대형 기업의 공간 효율화로 요약된다. 시장은 약해졌다기보다 더 선별적으로 움직이고 있다. 앞으로의 관전 포인트는 금융과 서비스가 신축 프라임 자산의 흡수력을 얼마나 더 끌어올릴지, 그리고 IT와 제조의 재배치가 판교와 강남의 임차인 구성을 어떻게 바꿀지에 있다.