상업용 부동산의 회복은 평균이 아니라 선별에서 시작된다

상업용 부동산 시장을 한 문장으로 요약하면, 거래는 줄었지만 선호는 더 뚜렷해졌다는 것이다. 금리 인하 기대와 공급 감소 가능성은 분명히 우호적인 변수다. 그러나 프로젝트파이낸싱 부실, 공사비 상승, 자산별 공실 리스크가 함께 남아 있어 시장 전체가 동시에 회복되는 장면을 기대하기는 어렵다.

지금의 핵심은 “상업용 부동산이 좋아질까”가 아니라 어떤 자산부터 회복될까다. 오피스, 물류센터, 상가, 오피스텔, 중소형 빌딩, 데이터센터는 모두 같은 금리 환경을 공유하지만 수요의 질과 공급 부담은 전혀 다르게 움직이고 있다.

거래 침체 속에서도 돈은 서울과 오피스로 몰린다

2024년 1분기 상업용 부동산 거래 건수는 1.1만 건이었다. 이는 전년 동기 대비 10.6% 감소한 수치이고, 2021년 고점인 2.4만 건과 비교하면 54.2% 감소한 수준이다. 거래량만 놓고 보면 시장은 아직 회복을 말하기 어렵다. 매수자는 가격 하락을 기대하고, 매도자는 손실 확정을 꺼리는 전형적인 관망장이 이어진다.

그런데 거래의 내용은 단순한 침체와 다르다. 최근 3년 거래 총액 비중을 보면 서울 비중은 2022년 42.3% → 2023년 40.4% → 2024년 1분기 52.5%로 높아졌다. 오피스 비중도 17.4% → 18.5% → 24.2%로 상승했다. 거래가 줄어든 시장에서 남아 있는 자금이 서울과 오피스라는 비교적 안전한 축으로 이동한 셈이다.

2024년 1분기 거래 건수는 고점 대비 절반 이하로 줄었다.

이 흐름은 평균 가격을 해석할 때도 중요하다. 2024년 1분기 상업용 부동산 평균 매매가격은 지난해 연말 대비 3.5% 상승했다. 표면적으로는 가격 반등처럼 보이지만, 실제로는 고가 우량 자산 중심으로 거래가 이뤄지면서 평균값이 올라갔을 가능성이 크다. 거래량이 충분히 회복되지 않은 상태에서 평균 가격만 오르는 현상은 시장 전체의 상승 신호라기보다 거래 표본의 고급화로 읽어야 한다.

공급 측면에서는 상업용 부동산 건축 허가와 착공 면적이 2023년에 크게 줄었다. 건축허가는 2021년 49.0㎢, 2022년 47.1㎢, 2023년 33.5㎢로 감소했고, 착공은 2021년 37.1㎢, 2022년 31.1㎢, 2023년 17.9㎢로 더 큰 폭으로 줄었다. 향후 공급 부담이 완화될 수 있다는 점은 긍정적이지만, 이것이 곧바로 모든 자산의 가격 반등으로 이어지지는 않는다.

핵심은 명확하다. 상업용 부동산의 회복은 거래량의 V자 반등보다 먼저, 우량 입지와 우량 자산으로의 쏠림을 통해 나타나고 있다. 이는 투자자가 위험을 다시 감수하기 시작했다는 뜻이 아니라, 제한된 위험만 골라서 받아들이고 있다는 의미에 가깝다.

오피스는 임대시장이 가격을 떠받치는 구간이다

오피스는 이번 리포트에서 가장 안정적인 축으로 보인다. 신규 공급 증가와 경기 침체 우려가 동시에 존재하지만, 서울 오피스 임대시장은 아직 견조하다. 최근 1년 서울 오피스 평균 공실률은 2.88%로 최근 5년 평균 4.81%를 크게 밑돌았다. 공급이 늘어도 이를 흡수할 수 있는 임대 수요가 남아 있다는 해석이 가능하다.

임대 수요의 배경도 단순하지 않다. 2023년 평균 재택근무 일수는 0.4일로 글로벌 평균 0.9일보다 낮았다. 한국의 오피스 사용 관행이 상대적으로 강하게 유지되고 있는 것이다. 여기에 1인당 사무실 점유 면적은 2010년 4평에서 2020년 4.4평으로 증가했다. 인원 수가 같아도 필요한 면적이 줄지 않는 구조가 임대시장을 지지한다.

최근 1년 서울 오피스 공실률은 5년 평균보다 낮았다.

매매시장도 임대시장에 기대어 회복 가능성을 보인다. 2023년에는 고금리와 거시경제 불확실성으로 매매가격 상승세가 둔화되고 거래 총액도 줄었다. 그러나 리포트는 지난해 4분기 이후 매매가격, 올해 1분기 이후 거래총액이 반등하기 시작했다고 진단한다. 임대가격이 버티고 공실률이 낮다면 투자자는 금리 부담을 일부 감수하더라도 오피스를 우량 자산으로 평가할 수 있다.

다만 오피스라고 모두 같은 오피스는 아니다. 대규모 공급이 제한되는 동안 중심 업무지구의 우량 빌딩은 선호를 받을 수 있지만, 입지 경쟁력이 약하거나 임차인 신용도가 낮은 자산은 같은 회복을 누리기 어렵다. 지금의 오피스 시장은 “오피스 전체가 좋다”기보다 좋은 오피스가 더 좋아 보이는 시장이다.

물류센터는 수요보다 공급의 속도가 문제였다

물류센터는 구조적 수요가 분명한 자산이다. 전국 택배 물동량은 2021년 36.3억 박스, 2022년 41.2억 박스, 2023년 48.6억 박스로 늘었다. 전년 대비 증가율도 각각 8%, 14%, 18%로 확대됐다. 온라인 소비와 이커머스의 성장은 물류센터 수요를 밀어 올리는 장기 동력이다.

문제는 수요가 아니라 공급의 속도였다. 2021년 이후 물류센터 공급이 급증하면서 2023년 공급 규모는 270만 평으로 최대치를 기록했다. 수요가 늘어도 단기간에 공급이 더 빠르게 쌓이면 공실은 피하기 어렵다. A급 물류센터 공실률은 2021년 1% → 2022년 10% → 2023년 19%로 급등했다.

물류센터는 성장 산업이지만, 단기 공급 과잉의 비용을 치르고 있다.

2024년 이후에는 공급량이 줄면서 수급 불균형이 점진적으로 완화될 가능성이 제시된다. 고금리, 공사비 인상, PF 부실로 미착공이 늘면 공급 감소폭은 더 커질 수 있다. 이는 기존 우량 물류센터에는 긍정적이다. 신규 경쟁 물량이 줄어들수록 임차인 확보 여건이 개선될 수 있기 때문이다.

하지만 물류센터 내부에서도 온도 차는 크다. 상온 물류센터의 2023년 공실률은 11%였지만, 저온 물류센터는 42%에 달했다. 저온 시설은 초기 투자비와 운영비가 크고 임차 수요도 더 선별적이다. 따라서 물류센터 시장의 회복을 말할 때는 상온과 저온을 구분해야 한다. 평균 공실률만 보고 접근하면 리스크를 과소평가하기 쉽다.

상가는 소비 회복과 상권 회복이 분리됐다

상가 시장의 어려움은 소비가 전혀 없어서가 아니다. 소비 회복의 경로가 상가 임대시장에 고르게 흘러들지 않는다는 점이 더 중요하다. 팬데믹 이후 소매판매액지수는 백화점과 무점포소매업 중심으로 회복세를 보였지만, 대형마트·슈퍼마켓·편의점·전문소매업은 올해 들어 하락세를 보였다. 소비가 회복돼도 모든 업종과 모든 입지가 같이 살아나는 구조가 아니다.

2024년 1분기 소규모 상가 공실률은 7.3%였다. 이는 팬데믹 이전 약 5.0%뿐 아니라 팬데믹 기간 약 6.0%보다도 높은 수준이다. 장사가 안 되는 상권만 문제가 아니라, 소비 채널이 온라인과 특정 업태로 이동하면서 소규모 오프라인 상가의 구조적 부담이 커졌다는 의미다.

투자 관점에서도 부담은 이어진다. 소규모 상가 투자수익률은 2022년 1분기 1.47% → 2023년 1분기 0.58% → 2024년 1분기 0.96%를 기록했다. 2024년 1분기에 다소 회복됐지만 과거 대비 낮은 수준이다. 공실률은 높고 임대가격은 약하며 금리 부담은 남아 있으니, 투자수익률 회복이 제한될 수밖에 없다.

상가의 핵심 리스크는 소비 부진보다 소비 채널의 변화다.

상가 투자는 앞으로 입지보다 더 세밀한 판단을 요구한다. 같은 역세권이라도 배후 수요의 체류 시간, 업종 구성, 임차인의 매출 구조, 온라인 대체 가능성에 따라 성과가 갈릴 수 있다. 특히 소규모 상가는 공실 한 칸이 전체 수익률을 크게 흔들기 때문에 임차 안정성이 가격보다 먼저 검토돼야 한다.

오피스텔은 주택시장 불확실성의 그늘 안에 있다

오피스텔 시장은 거래와 가격 모두에서 조정 흐름이 확인된다. 2024년 1분기 매매 거래량은 0.7만 호로, 2021년 1분기 1.6만 호 대비 54.8% 감소했다. 2024년 3월 매매가격지수는 전년 동월 대비 2.4% 하락했고, 2022년 9월 이후 14개월 연속 하락한 것으로 제시됐다.

오피스텔은 상업용 부동산의 형식을 띠지만, 실제 투자 심리는 주택시장과 강하게 연결된다. 특히 중대형 오피스텔은 아파트 대체재 성격이 크기 때문에 주택 경기 변화의 영향을 더 크게 받는다. 리포트도 중대형, 즉 전용면적 60㎡ 초과 오피스텔이 상대적으로 큰 폭의 하락을 기록했다고 설명한다.

다만 모든 오피스텔을 동일하게 볼 필요는 없다. 임대수익 목적의 투자 수요가 많은 소형 오피스텔은 임대 수요 기반이 양호한 우량 자산 중심으로 회복 가능성이 남아 있다. 규모별 임대수익률을 보면 2024년 3월 기준 초소형은 5.76%, 소형은 5.31%, 중형은 4.60%, 중대형은 3.63%, 대형은 3.29%로 나타난다. 작은 면적일수록 임대수익률이 상대적으로 높다는 점은 투자 수요가 완전히 사라지지 않는 근거다.

따라서 오피스텔의 관전 포인트는 가격 반등 시점보다 임대수익률과 공실 리스크의 균형이다. 매매가격이 더 조정되더라도 임대수요가 견조한 지역의 소형 상품은 먼저 바닥을 다질 수 있다. 반대로 주택 대체재로 비싸게 거래됐던 중대형 상품은 주택시장 불확실성이 해소되기 전까지 회복 탄력이 약할 가능성이 크다.

중소형 빌딩은 거래 회복보다 권역별 양극화가 더 중요하다

중소형 빌딩은 숫자만 보면 회복 신호가 있다. 서울 중소형 빌딩의 2024년 1분기 거래총액은 1.6조 원으로 전년 동기 대비 39.8% 증가했다. 그러나 이 증가를 곧바로 강한 회복으로 해석하기는 어렵다. 리포트는 투자 선호도가 낮은 권역의 저가 매물 중심으로 거래가 증가했다고 설명한다.

평균 매매가격 흐름도 이를 뒷받침한다. 서울 중소형 빌딩 평균 매매가격은 2023년 1분기 91.9억 원 → 2분기 106.2억 원 → 3분기 94.0억 원 → 4분기 97.6억 원 → 2024년 1분기 85.6억 원으로 움직였다. 거래총액은 늘었지만 평균 가격은 낮아진 구간이므로, 고가 우량 자산의 대규모 회복이라기보다 가격을 낮춘 매물의 소화로 보는 편이 더 현실적이다.

권역별 가격 변동률은 더 선명하다. 2024년 1분기 전년 동기 대비 가격 변동률은 도심권 1.2%, 동남권 2.4%로 플러스였지만, 동북권 -0.3%, 서남권 -3.5%, 서북권 -2.1%는 마이너스였다. 같은 서울 안에서도 입지와 임차 수요, 투자 선호에 따라 가격 방향이 갈라지고 있다.

중소형 빌딩의 회복은 서울 전체가 아니라 권역별로 다르게 나타난다.

투자 여건이 완전히 나쁜 것만은 아니다. 2024년 1분기 서울 중대형 상가 공실률은 8.4%로 팬데믹 이전 수준인 7~8%에 가까워졌다. 그러나 강남은 7.8%, 도심은 14.0%로 차이가 크다. 공실률 개선만으로 전체 시장의 회복을 말하기 어렵고, 실제 현금흐름을 만들어내는 임차 구성의 질이 더 중요해졌다.

중소형 빌딩 투자자는 이제 “서울이면 된다”는 접근에서 벗어나야 한다. 매입가가 낮아졌다는 이유만으로 진입하면, 임대료 하락과 공실 장기화가 수익률을 잠식할 수 있다. 반대로 가격 조정이 충분하고 임차 수요가 확인되는 건물은 회복장에서 먼저 관심을 받을 수 있다. 결국 이 시장은 가격보다 운영 가능성이 먼저다.

데이터센터는 공급이 늘어도 부족할 수 있는 시장이다

데이터센터는 다른 상업용 부동산과 결이 다르다. 오피스, 상가, 오피스텔이 금리와 경기, 임대수요의 균형을 따진다면 데이터센터는 산업 수요와 인프라 제약이 핵심이다. AI 시장, 빅데이터 시장, 무선 트래픽이 모두 늘어나면서 데이터센터 수요는 견조한 성장 경로에 있다. 리포트의 주요 수요 변화 전망에서도 AI 시장은 2023년 1.3조 원에서 2025년 1.9조 원, 빅데이터 시장은 2.7조 원에서 3.3조 원, 무선 트래픽은 65만TB에서 101만TB로 확대되는 것으로 제시됐다.

공급도 늘어난다. 국내 데이터센터 공급은 2023년 40개, 2027년 74개로 확대될 전망이다. 하지만 공급 계획이 많다는 것과 실제 준공이 원활하다는 것은 다른 이야기다. PF 시장 위축, 전력 부족, 민원 증가가 겹치면 예정된 공급은 지연되거나 보류될 수 있다. 데이터센터는 토지와 건축비뿐 아니라 전력 수전, 냉각, 운영 인력, 지역 수용성까지 통과해야 하는 자산이다.

대규모 데이터센터와 소규모 데이터센터의 차이도 주목할 만하다. 대규모 데이터센터는 토지 면적 약 2,000~3,000평, 연면적 약 1만 평, 개발 기간 24~30개월, 전력 용량 40MW가 필요하다. 반면 소규모 데이터센터는 빌딩 내 3~4개 층 임차, 연면적 약 300평, 개발 기간 3~6개월, 전력 용량 2~5MW 수준으로 제시된다.

데이터센터는 부동산이면서 동시에 전력 인프라 사업이다.

수도권은 집중 완화 정책으로, 비수도권은 인력 수급과 운영상의 어려움으로 공급 확대가 쉽지 않다. 여기에 생성형 AI 확산과 클라우드 도입 증가가 겹치면 장기적으로 초과 수요 우려가 커질 수 있다. 이 경우 도심 내 소규모 데이터센터, 냉각 기술 효율화, 친환경에너지 사용은 단순한 선택지가 아니라 수요를 충족하기 위한 현실적 대안이 된다.

블록의 관점: 평균 회복보다 선별 회복을 먼저 읽어야 한다

이번 상업용 부동산 시장의 메시지는 분명하다. 전체 시장의 회복은 제한적이지만, 자산별·입지별 차별화는 이미 진행 중이다. 거래 건수는 줄었고 PF 불안은 남아 있으며 금리 인하 기대만으로 투자 심리가 전면 회복되기는 어렵다. 그러나 서울과 오피스 비중 상승, 오피스 공실률 하락, 물류센터 공급 감소 가능성, 데이터센터 수요 확대는 회복의 출발점이 완전히 사라지지 않았음을 보여준다.

반대로 상가와 오피스텔, 일부 중소형 빌딩은 더 신중하게 봐야 한다. 상가는 소비 회복에도 온라인·백화점 중심의 편중이 강하고, 소규모 상가 공실률은 7.3%까지 높아졌다. 오피스텔은 거래량이 고점 대비 절반 가까이 줄었고 가격 하락이 이어졌다. 중소형 빌딩은 거래총액이 늘었지만 평균 매매가격은 낮아졌으며 권역별로 방향이 갈렸다.

투자자와 실수요자가 지금 확인해야 할 지표는 다음과 같다.

• 공실률: 평균보다 해당 입지와 상품의 실제 공실 흐름이 중요하다.
• 임대료 지속성: 가격 상승 기대보다 임대 현금흐름이 먼저다.
• 공급 캘린더: 공급 감소는 호재지만, 이미 쌓인 공실이 있으면 회복은 늦다.
• 금리 민감도: 레버리지 의존도가 높은 자산일수록 금리 인하 지연에 취약하다.
• 권역별 수요: 서울 안에서도 도심권·동남권과 그 외 권역의 흐름은 다르다.

2024년 상반기 기준으로 상업용 부동산은 “싸졌으니 산다”는 시장이 아니다. 임차인이 버티고, 공급 부담이 줄고, 금리 비용을 감당할 수 있는 자산부터 다시 평가받는 시장이다. 회복은 오겠지만, 그 회복은 평균의 형태가 아니라 선별의 형태로 먼저 나타날 가능성이 크다.