대지면적이란? — 공부상 면적과 실제로 쓸 수 있는 면적

대지면적은 건축할 수 있는 땅의 넓이입니다. 정확히는 그 땅을 수평으로 투영한 면적이라, 경사지라도 비탈을 따라 잰 길이가 아니라 위에서 내려다본 넓이로 셉니다.

건폐율과 용적률의 분모가 바로 이 값입니다. 그래서 대지면적이 얼마인지가 그 땅에 지을 수 있는 규모를 그대로 결정합니다.

토지대장에 적힌 면적이 곧 대지면적인 경우가 많지만 항상 그런 것은 아닙니다. 가장 흔한 차이는 도로에 접한 부분에서 생깁니다.

건축법은 일정 폭 이상의 도로에 접하도록 요구하는데, 앞 도로가 그 폭에 못 미치면 그만큼 물러나 건축선을 정합니다. 이때 물러난 부분은 대지면적에서 빠집니다. 100㎡짜리 땅이라도 도로 확보로 8㎡가 빠지면 실제 건축 가능한 대지면적은 92㎡가 됩니다. 이 8㎡ 차이는 건폐율과 용적률에 그대로 곱해지므로 지을 수 있는 총 면적이 눈에 띄게 줄어듭니다.

이미 도로로 편입되어 분할된 경우, 여러 필지를 합쳐 하나로 쓰는 경우에도 값이 달라집니다. 매입 전에 토지대장 면적이 아니라 건축 가능한 대지면적을 확인해야 하는 이유입니다.

1평은 약 3.3058㎡입니다. 그러니 ㎡를 평으로 바꾸려면 3.3058로 나누고, 평을 ㎡로 바꾸려면 3.3058을 곱합니다. 대지면적 200㎡는 약 60.5평, 100평은 약 330.6㎡입니다.

실무에서는 3.3으로 어림하는 경우가 많은데, 면적이 커질수록 오차가 커집니다. 1,000㎡에서 3.3으로 계산하면 303.0평, 3.3058로 계산하면 302.5평이라 0.5평 차이가 납니다. 평당가를 곱하는 순간 이 차이가 금액으로 드러나므로, 거래 금액을 다룰 때는 정확한 값을 쓰는 편이 안전합니다.

대지면적은 땅의 넓이, 연면적은 건물 각 층 바닥면적의 합계입니다. 대지면적은 하나지만 연면적은 몇 층을 올리느냐에 따라 달라집니다. 대지 200㎡에 3층을 올리면 연면적이 360㎡, 6층을 올리면 720㎡가 되는 식입니다.

이 둘을 섞으면 값이 몇 배씩 어긋납니다. 상업용 부동산의 평당가는 보통 대지면적으로 나눠 계산하는데, 연면적으로 나눈 값과 나란히 비교하면 싸 보이는 착시가 생깁니다. 특히 층수가 많은 건물일수록 두 값의 차이가 커집니다.

대지면적 연면적 차이를 한 줄로 말하면, 앞은 깔고 앉은 땅의 넓이이고 뒤는 그 위에 만들어 낸 바닥의 합계입니다. 앞은 사는 것이고 뒤는 짓는 것이라고 보셔도 됩니다. 매물 광고에서 면적이 하나만 적혀 있으면 둘 중 무엇인지부터 확인하십시오.