연면적이란? — 무엇이 면적에 들어가고 무엇이 빠지는가

바닥면적 계산이 연면적의 출발점입니다. 각 층의 바닥면적을 구해 전부 더한 값이 연면적이기 때문입니다. 바닥면적은 벽 중심선으로 둘러싸인 부분을 수평투영해 재고, 발코니처럼 일정 폭까지는 빼 주는 부분이 있어 도면상 넓이와 딱 맞지 않는 경우가 있습니다.

연면적은 건물 각 층 바닥면적을 모두 더한 값입니다. 1층 100㎡, 2층 100㎡, 3층 80㎡짜리 건물의 연면적은 280㎡입니다. 건물이 얼마나 큰가를 나타내는 가장 기본적인 수치입니다.

주의할 것은 연면적이 하나가 아니라는 점입니다. 실무에서는 지하와 주차장까지 모두 더한 값을 그냥 연면적이라 부르고, 용적률을 계산할 때는 거기서 몇 가지를 뺀 값을 씁니다. 같은 건물의 연면적이 문서마다 다르게 적혀 있다면 대개 이 차이입니다.

들어갑니다. 지하 1층 바닥면적도 연면적에 그대로 더합니다. 건축물대장의 연면적에도 지하가 포함되어 있습니다.

다만 용적률을 계산할 때는 빠집니다. 용적률은 대지면적 대비 지상층 연면적의 비율이기 때문입니다. 그래서 지하를 깊게 파도 용적률은 늘지 않고, 반대로 용적률 상한을 다 채운 건물도 지하는 더 만들 수 있습니다. 이 구조 때문에 도심 건물은 지하를 적극적으로 파는 것이 일반적입니다.

주차 전용으로 쓰이는 면적도 같은 방식으로 다뤄집니다. 연면적에는 들어가지만 용적률 산정에서는 제외됩니다. 그래서 필로티 주차를 두면 1층을 비우면서도 용적률을 아낄 수 있습니다.

세 값은 재는 대상이 다릅니다. 대지면적은 땅의 넓이, 건축면적은 위에서 내려다봤을 때 건물이 덮는 넓이, 연면적은 각 층 바닥면적의 합계입니다. 대지 200㎡ 위에 건축면적 120㎡인 3층 건물이 서 있다면 연면적은 360㎡ 안팎이 됩니다.

거래에서 이 셋을 섞으면 값이 몇 배씩 어긋납니다. 상업용 건물의 평당가는 보통 대지면적으로 나누는데, 연면적으로 나눈 값과 나란히 놓고 비교하면 저평가 매물처럼 보이는 착시가 생깁니다. 매물 정보를 볼 때 그 평당가가 어느 면적으로 나눈 값인지부터 확인하셔야 합니다.

건축물대장에 적힌 연면적과 현장에서 실측한 면적이 다른 경우가 드물지 않습니다. 대장에 없는 증축이 올라가 있는 것이 가장 흔한 원인입니다. 옥상에 올린 가건물, 뒷마당을 덮은 창고, 발코니를 확장한 부분이 여기 해당합니다.

이 차이는 그냥 넘어갈 문제가 아닙니다. 위반건축물로 등재되면 이행강제금이 매년 부과되고 대출과 매각이 함께 막힙니다. 매입 전에 건축물대장의 연면적과 위반건축물 표기 여부를 반드시 확인하십시오.