안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
오늘은 강남에서도 유일무이한 광대로(廣大路)로 꼽히는 도산대로를 다룹니다. 도산대로는 도산(島山) 안창호 선생의 아호에서 이름을 따왔으며, 인근에는 안창호 선생의 묘소가 있는 도산공원이 자리합니다. 원래 농촌 지역이었던 이 일대는 도산대로는 1972년 개통돼 도산로로 불리다가, 1984년 도로가 확장되며 현재의 도산대로로 변경됐습니다. 자동차의 성지, 메디컬 타워의 거점, 하이엔드 F&B와 외국 차량 브랜드 전시장이 동시에 밀집한 이 축의 가치를 BLOC이 호재·상권·매매사례 3축으로 분석합니다.
교통 호재 1 — 신분당선 신사역 연장과 용산 2단계
신분당선 신사역까지의 연장은 도산대로 가치 재평가의 첫 단추였습니다. 기존 강남역까지 개통됐던 신분당선은 22년 5월 말 신사역까지 연장 개통으로 현재까지 운행되고 있습니다.
1단계 구간으로 불리는 강남~신사 구간은 이미 완료됐고, 2단계 구간으로 불리는 신사~용산 구간이 다음 과제로 남아 있습니다. 2단계 구간인 용산까지는 2019년 착공 예정, 2025년 개통 예정이었지만 용산 미군 기지 반환 문제, 그리고 보광역 신설 논의 이슈로 착공에 들어가지 못했습니다. 당초 2027년 개통 예정이었지만 2032년 이후에 개통될 것으로 예상됩니다.
교통 호재 2 — 위례신사선 11개 역 신설
위례신사선 개통은 도산대로의 두 번째 동력입니다. 착공 2022년 개통 2027년 예정으로 진행 중이며, 위례 신도시에서의 출발 강남 신사까지 연결되는 위례신사선은 총 11개의 역 신설로 추진됩니다.
도산대로에 유일했던 신사역을 포함해 신사역·을지병원역·학동사거리 역 — 총 3개의 역이 도산대로에 위치될 예정입니다. 위례 송파 대치를 거치는 위례 신사선을 통해 그동안 접근성이 떨어졌었던 도산대로가 송파·위례·대치 인구를 수용할 수 있게 돼 더욱 발전될 상권을 기대할 수 있습니다.
자동차의 성지, 메디컬 타워의 거점
서울의 자동차 성지로 불리는 도산대로를 거닐다 보면 고가의 차량을 쉽게 볼 수 있습니다. 도산대로는 차 통행량이 많아 광고효과가 커 유명 외국 차량 브랜드들이 다수 입점해 있는 모습을 쉽게 볼 수 있는데, 주변 임대 시세가 높더라도 마케팅을 위해 입점하게 되는 구조입니다.
축의 양 끝과 중간 결절점은 다음과 같이 이어집니다. 강남대로와 교차되는 사거리를 시작으로, 강남·을지병원 사거리·도산공원 사거리, 학동사거리·청담 사거리, 그리고 영동대교남단 교차로를 끝으로 을지병원·메디컬 타워·성형외과 등이 많은 것을 확인할 수 있습니다.
대형전광판과 한강 접근성
도산대로는 거닐다 보면 대형 전광판이 많습니다. 영동대교·성수대교·동호대교·한남대교 — 한강의 대교들과의 접근성이 뛰어날 뿐더러, 차량 유동량도 워낙 많아 광고노출 효과를 톡톡히 볼 수 있고 유동인구 또한 신사역만 해도 하루 평균 3만명으로 꾸준히 많습니다.
이러한 외국 차량 브랜드 전시장의 밀집, 그리고 메디컬 타워와 높은 임대료를 감당해 낼 수 있는 임차사들이 있기에 점심 수요 또한 크고 소비력이 높은 유동인구가 꽤나 많습니다. 그렇기에 주변에는 고가의 음식점, 그리고 사람들이 많이 찾는 레스토랑과 술집·카페·베이커리 등 트랜드에 맞는 음식점과 핫플이 많이 자리합니다.
도산대로 매매 시장 — 거래 희소성
도산대로는 근 3년간 2021년에서 2023년에 거래된 건수는 약 17~20 건 가량 됩니다. 매물로 잘 출현하지도 않을뿐더러 호가 자체가 높고 금액의 볼륨 자체도 높기에 수요자는 많아도 실제로 살 여력이 되는 실 수요자는 많지 않습니다. 그 중 잘 알려진 사례들을 BLOC이 정리합니다.
사례 1 — 프리마호텔 부지: 4085억, 평당 2.9억
도산대로의 랜드마크이죠. 프리마 호텔은 1990년대부터 오랜 기간 해외 그리고 국내 고객들에게 사랑받아 왔던 호텔입니다.
2022년 5월, 하이엔드 주거 개발 회사 미래인이 설립한 PF 법인 르피에드 청담 피에프브이 주식회사에 약 1400평 부지를 4085억, 평당 2.9억에 넘어가게 됩니다. 청담 하이엔드 주거 공급 사이클을 도산대로 축으로 끌어들인 신호탄 거래로 평가됩니다.
사례 2 — 엠포리아 빌딩: 800억, 평당 3억
만화가이자 사업가이신 박태준 님이 박태준 만화 회사로 대지 면적 약 270평 정도 부지를 약 800억 가량, 평당 3억에 취득하게 됩니다.
엠포리아 빌딩은 전 층 개별 등기돼있었으며 매각 진행 시기 여러 이슈들 때문에 거래하기 어려웠던 조건이었지만, 박태준 님이 취득하게 되면서 한때 큰 이슈가 되기도 했었습니다. 현재 현장을 방문해 보시면 최근 박태준 만화 회사의 핫한 옥지와 빵빵이가 1층에 있는 것을 확인할 수 있습니다. 콘텐츠 IP × 도산대로 가시성이 결합된 사옥 활용 사례입니다.
사례 3 — 아이오유 성형외과 건물: 500억, 평당 약 5억
가로수길 혹은 신사역을 이용해 보신 분 그 누구라도 알법한 건물인데요, 아이오유 성형외과가 있던 건물입니다. 2023년 초 약 100평 정도의 대지면적에 500억, 평당 약 5억에 거래된 건물입니다.
현재 임차인들은 영업 중에 있고, 대로변 코너 역 출구 바로 앞이라는 입지에 평당 5억이라는 호가, 연면적당 2억 가량의 호가의 건물을 받을 수 있는 매수자가 있었습니다. 해당 건물의 활용은 토지의 5분의 3 정도 가량이 일반상업지에 해당되기 때문에, 높은 고층 빌딩 신축 목적으로 거래된 것으로 보입니다.
BLOC 시사점
도산대로는 단순히 강남의 한 축이 아닙니다. 신분당선 신사역 연장(2022년 5월 완료)과 위례신사선(11개 역, 2027년→2032년대 개통 전망)이라는 두 교통 호재가 동시에 도산대로 위에 떨어지는 유일 무이한 광대로입니다. 자동차 브랜드 전시장, 메디컬 타워, 하이엔드 F&B가 한 축에 누적되며 임대 회복력과 광고 가치를 동시에 만들어내는 구조입니다.
매매 측면에서는 거래 희소성이 가장 큰 변수입니다. 3년간 17~20건이라는 거래량은 도산대로가 한국 서울 내 강남의 유일 무이한 광대로라는 본문 묘사를 매매 시장 데이터로 뒷받침합니다. 4085억 프리마호텔, 800억 엠포리아, 500억 아이오유 라인까지 평당가가 2.9억 → 3억 → 5억으로 점프하는 구간은, 단순한 자산 가격이 아니라 신축 가능 용적(일반상업지)·코너 가시성·역세권 거리 같은 입지 프리미엄이 곱셈으로 들어간 결과로 해석됩니다.
BLOC은 도산대로가 향후 위례신사선 3개 역 신설과 함께 송파·위례·대치 수요까지 흡수하는 단계로 진입할 것으로 봅니다. 도산대로의 모든 것이 유익한 정보로 다가가졌으면 하는 바람으로 본 컬럼을 마무리합니다.
