안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
이번 칼럼에서는 서울 중구에서 최근 거래된 꼬마빌딩 매각 사례 4건을 정리합니다. 충무로2가·장충동2가·필동3가·저동2가에 위치한 자산들로, 거래금액 16.3억 원부터 51.5억 원까지 도심권 중소형 빌딩 시장의 가격 스펙트럼을 비교적 폭넓게 보여 줍니다. 시야를 넓혀 보면 중구 권역의 빌딩 거래 가격대는 10억·60억 진입 구간부터 핵심 입지의 200억대까지 다양하게 형성되며, 이번 4건은 그 분포 중 도심 코어 매물군에 해당합니다. 각 건물의 용도지역, 평당가, 건폐율·용적률, 역세권 입지를 한 번에 비교해 보겠습니다.
도심권으로 회귀하는 꼬마빌딩 투자 트렌드
최근 서울 빌딩 시장의 투자자 관심은 강남 일변도에서 벗어나, 외국인 관광객 수요와 직장인 유동 인구가 두텁게 받쳐 주는 도심권 상권으로 점차 옮겨가는 흐름이 관측됩니다. BLOC이 주목하는 대표 상권은 다음과 같습니다.
- 명동
- 성수동
- 한남동
- 도산
- 용산
- 홍대
- 서촌
- 북촌
- 종로3가
특히 명동·충무로·을지로 일대는 외국인 관광객 회복기와 맞물려, 100억 원 미만으로 진입 가능한 도심 꼬마빌딩의 희소성이 다시 부각되고 있습니다. 아래에서는 이 흐름을 보여 주는 중구 매각 사례 4건을 차례로 살펴봅니다.
중구 충무로2가 60-12 — 명동 코너 51.5억 빌딩
첫 사례는 명동역 인근에 위치한 중구 충무로2가 60-12 자산입니다. 도로명주소는 서울특별시 중구 명동8가길 58.
건물 개요
- 소재지: 중구 충무로2가 60-12
- 거래금액: 51.5억 원
- 용도지역: 중심상업지역
- 연면적: 255.54㎡ (77.30평 / 평당 6,662만 원)
- 대지: 79㎡ (23.90평 / 평당 21,550만 원)
- 건폐율: 79.48%
- 용적률: 331.21%
- 건축년도: 1957년
- 근처 지하철역: 명동역
Selling Point
- 명동역 도보권 중심상업지역 코너 입지
- 대지 평당 21,550만 원 — 도심 핵심 상권의 가치 반영
- 건폐율 79.48% / 용적률 331.21%로 상업지 활용도 높음
- 외국인 관광객 회복기 명동 상권 직접 수혜 가능
중구 장충동2가 114-3 — 동대문역사문화공원역 70평대 40억 빌딩
두 번째는 중구 장충동2가 114-3, 도로명 장충단로7길 29 오양빌딩입니다.
건물 개요
- 소재지: 중구 장충동2가 114-3
- 거래금액: 40억 원
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 연면적: 740.73㎡ (224.07평 / 평당 1,785만 원)
- 대지: 232.1㎡ (70.21평 / 평당 5,697만 원)
- 건폐율: 48.17%
- 용적률: 246.16%
- 건축년도: 1989년
- 근처 지하철역: 동대문역사문화공원역
Selling Point
- 동대문역사문화공원역 인근 70평대 대지의 안정적 규모
- 연면적 224.07평을 확보해 임대수익형 운영에 유리
- 건폐율 48.17% / 용적률 246.16%로 주거지 내 양호한 밀도
- 장충·동대문 배후 수요와 도심 연결성
중구 필동3가 28-25 — 충무로역 54평 27.7억 빌딩
세 번째는 중구 필동3가 28-25, 도로명 서애로5길 26입니다.
건물 개요
- 소재지: 중구 필동3가 28-25
- 거래금액: 27.7억 원
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 연면적: 499.92㎡ (151.23평 / 평당 1,832만 원)
- 대지: 181.1㎡ (54.78평 / 평당 5,056만 원)
- 건폐율: 58.62%
- 용적률: 236.51%
- 건축년도: 2003년
- 근처 지하철역: 충무로역
Selling Point
- 충무로역 역세권, 2003년 준공으로 비교적 신축
- 대지 54.78평·연면적 151.23평으로 운영 효율성 확보
- 평당 5,056만 원 — 도심 인접 주거지 가성비 매물
- 남산·충무로 문화벨트 인접 입지
중구 저동2가 16-4 — 을지로3가 8.65평 16.3억 미니 빌딩
네 번째는 중구 저동2가 16-4, 도로명 수표로 40입니다.
건물 개요
- 소재지: 중구 저동2가 16-4
- 거래금액: 16.3억 원
- 용도지역: 일반상업지역
- 연면적: 52.44㎡ (15.86평 / 평당 10,275만 원)
- 대지: 28.6㎡ (8.65평 / 평당 18,841만 원)
- 건폐율: 91.68%
- 용적률: 183.36%
- 건축년도: 1973년
- 근처 지하철역: 을지로3가역
Selling Point
- 을지로3가역 도보권 일반상업지역 초소형 빌딩
- 대지 평당 18,841만 원 — 도심 상업지 입지 프리미엄
- 건폐율 91.68%로 토지 활용 극대화
- 16억대 소액으로 도심 진입이 가능한 희소 매물
BLOC 시사점
네 건의 거래를 종합하면, 같은 중구 안에서도 용도지역과 상권에 따라 평당가 차이가 명확히 드러납니다.
- 중심상업지역(충무로2가) 대지 평당 21,550만 원 vs 일반상업지역(저동2가) 평당 18,841만 원: 두 곳 모두 도심 상업지로 평당가 2억 원 안팎의 프리미엄이 형성되어 있습니다.
- 제2종일반주거지역(장충동2가·필동3가) 평당 5,697만 원·5,056만 원: 상업지 대비 1/3~1/4 수준이지만 연면적이 충분히 확보된 임대수익형 자산입니다.
- 건축년도는 1957년부터 2003년까지 폭넓어, 신축 리모델링·밸류업 전략을 어떻게 접목하느냐에 따라 자산별 IRR 격차가 커질 수 있습니다.
정리하자면, 명동·충무로·을지로3가·동대문역사문화공원 등 도심 역세권에는 여전히 100억 원 미만, 나아가 20억 원 미만 가격대까지 진입 가능한 꼬마빌딩이 남아 있다는 점이 이번 사례의 핵심입니다.
BLOC은 앞으로도 서울 도심권 꼬마빌딩 데이터를 정리해, 투자 의사결정에 필요한 비교 기준을 제공해 드리겠습니다.
