안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
이번 주 BLOC이 정리한 서울 빌딩 거래 사례는 총 6건입니다. 마포구 서교동 163억 원, 종로구 관철동 160억 원, 송파구 석촌동 155억 원의 中대형 자산 3건과, 마포구 염리동 105억 원, 마포구 동교동 49.5억 원, 중구 광희동1가 44.5억 원의 中소형 3건으로 구성되어 있습니다. 가격 밴드는 44.5억 원에서 163억 원까지 폭넓게 분포해, 도심·강북 핵심 상권의 자산 가격대를 한 번에 비교하기에 좋은 표본입니다.
시장 트렌드: 강남 외 도심·강북 코어 상권으로 확산되는 中대형 자산 거래
이번 6건 거래의 가장 큰 특징은 강남 3구가 아닌 도심권(종로·중구)과 강북 핵심 상권(마포·송파)에 자금이 집중되었다는 점입니다. 일반상업지역 자산인 종로구 관철동 14-1은 대지 평당 20,027만 원, 중구 광희동1가 250-1은 평당 13,088만 원으로, 종로·동대문 코어 상권의 평당 단가가 이미 강남권 일부 대로변 수준에 도달했습니다.
한편 마포 3건(서교동·염리동·동교동)의 평당가는 각각 9,406만 원, 6,981만 원, 9,665만 원으로 7천만 원에서 1억 원 사이의 밴드를 형성하고 있어, 마포가 더 이상 "강남의 절반 가격" 시장이 아니라는 사실을 보여 줍니다. 송파구 석촌동 239-8은 대지 348.33평의 대형 부지임에도 평당 4,450만 원에 거래되어, 토지 면적이 클수록 평당가가 낮아지는 전형적인 中대형 토지 디스카운트 패턴을 드러냈습니다.
마포구 서교동 395-106 — 홍대 배후 163억 원 中대형 빌딩
- 소재지: 마포구 서교동 395-106
- 거래금액: 163억 원
- 용도지역: 제2종일반주거
- 대지: 572.9㎡ (173.30평 / 평당 9,406만 원)
- 연면적: 1,993.67㎡ (603.09평 / 평당 2,703만 원)
- 건폐율: 53.89%, 용적률: 199.99%
- 건축년도: 2012
홍대 상권 후면 서교동의 中대형 자산입니다. 용적률을 2종일반주거 한도(200%)에 거의 맞춘 199.99%로 끌어올려, 대지 173.30평에서 연면적 603.09평을 확보했습니다. 2012년 준공으로 비교적 신축급에 해당해 임대 안정성과 운영 효율성 모두에서 우위에 있습니다. 마포 中대형 자산 매입가가 100억 원대 후반에서 거래된다는 점은, 마포가 "서브 강남"이 아닌 독자 가격대를 형성하는 시장임을 다시 한 번 확인시켜 줍니다.
마포구 염리동 161-6 — 신축 잠재력을 품은 105억 원 토지형 자산
- 소재지: 마포구 염리동 161-6
- 거래금액: 105억 원
- 용도지역: 제2종일반주거
- 대지: 497.2㎡ (150.40평 / 평당 6,981만 원)
- 연면적: 368.76㎡ (111.55평 / 평당 9,413만 원)
- 건폐율: 31.85%, 용적률: 62.26%
- 건축년도: 1977
염리동 161-6은 1977년 노후 건축물이라는 점, 그리고 건폐율 31.85%·용적률 62.26%라는 매우 낮은 현재 활용도를 동시에 갖춘 토지형 자산입니다. 평당 매입가 6,981만 원은 마포 평균 대비 합리적인 수준으로, 신축·증축 시 용적률 여유(2종 상한 200%까지 약 138%p)가 그대로 미래 가치로 전환될 수 있는 케이스입니다. 매입자가 "건물"을 산 것이 아니라 "개발 가능한 토지"를 매입했다고 해석하는 편이 자연스럽습니다.
마포구 동교동 201-43 — 2023년 준공 49.5억 원 신축 꼬마빌딩
- 소재지: 마포구 동교동 201-43
- 거래금액: 49.5억 원
- 용도지역: 제3종일반주거
- 대지: 169.3㎡ (51.21평 / 평당 9,665만 원)
- 연면적: 451.37㎡ (136.54평 / 평당 3,625만 원)
- 건폐율: 49.95%, 용적률: 218.74%
- 건축년도: 2023
동교동 201-43은 2023년 준공된 신축 꼬마빌딩이라는 희소성이 가격에 반영된 사례입니다. 3종일반주거의 용적률 상한선을 거의 맞춘 218.74%로 설계되어, 대지 51.21평에서 연면적 136.54평을 뽑아낸 효율적 자산입니다. 평당 대지 매입가가 9,665만 원으로 마포 3건 중 가장 높지만, 신축 프리미엄과 임대 즉시 가동 가능성을 감안하면 1인 자산가가 50억 원대 진입 매물로 검토할 만한 사이즈입니다.
종로구 관철동 14-1 — 도심 코어 상권 160억 원 상업용 자산
- 소재지: 종로구 관철동 14-1
- 거래금액: 160억 원
- 용도지역: 일반상업
- 대지: 264.1㎡ (79.89평 / 평당 20,027만 원)
- 연면적: 979.56㎡ (296.32평 / 평당 5,400만 원)
관철동 14-1은 종로 1·2가 코어 상권에 위치한 일반상업지역 자산입니다. 평당 대지 매입가가 2억 27만 원으로, 강남권 대로변 자산과 비교해도 손색없는 단가입니다. 대지 79.89평·연면적 296.32평의 中대형 사이즈에 거래금액 160억 원이 매겨졌다는 점은, 종로 도심 상권이 여전히 안정적 임대 수요와 함께 자본 매력도를 갖춘 시장임을 보여 줍니다. 리테일·F&B 임대형 자산으로 운영하기에 적합한 입지·층고·연면적 조합입니다.
중구 광희동1가 250-1 — 동대문 인근 44.5억 원 소형 상업용 자산
- 소재지: 중구 광희동1가 250-1
- 거래금액: 44.5억 원
- 용도지역: 일반상업
- 대지: 112.4㎡ (34.00평 / 평당 13,088만 원)
- 연면적: 417.26㎡ (126.22평 / 평당 3,526만 원)
- 건축년도: 1969
광희동1가 250-1은 동대문 상권 인근의 50억 원 미만 진입 가격대 자산입니다. 평당 1억 3,088만 원의 도심 단가가 형성되어 있고, 1969년 노후 건물이라는 점에서 신축·재건축 시 가치 상승 잠재력이 가격에 내재되어 있습니다. 외국인 관광객 유입이 회복된 동대문 상권의 배후 자산으로, 토지 매입 후 신축 시나리오를 그리는 매입자에게 적합한 사이즈입니다.
송파구 석촌동 239-8 — 강남권 대형 토지 155억 원 거래
- 소재지: 송파구 석촌동 239-8
- 거래금액: 155억 원
- 용도지역: 제2종일반주거
- 대지: 1,151.5㎡ (348.33평 / 평당 4,450만 원)
- 연면적: 690.77㎡ (208.96평 / 평당 7,418만 원)
- 건폐율: 43.90%, 용적률: 50.28%
- 건축년도: 1993
석촌동 239-8은 대지 348.33평의 강남권 대형 부지로, 평당 매입가가 4,450만 원으로 형성되었습니다. 건폐율 43.90%·용적률 50.28%라는 저밀도 활용 상태는 곧 신축·재건축 시 용적률 여유분이 미래 가치로 환산될 수 있다는 뜻이기도 합니다. 1993년 준공 건물이지만, 거래 단가의 본질은 "건물"이 아닌 "강남 인접 대형 토지"에 있습니다. 강남 3구 외곽에서 대형 부지를 평당 5천만 원 미만에 확보할 수 있는 기회 자체가 줄어들고 있다는 점에서, 이번 거래는 송파 토지 시장의 기준점 역할을 합니다.
BLOC 시사점
이번 6건 거래는 다음 세 가지를 시사합니다.
첫째, 도심권(종로·중구) 일반상업지역 자산의 평당가는 이미 강남 대로변과 동급의 밴드에 진입했습니다. 종로 관철동 평당 2억 27만 원, 중구 광희동 평당 1억 3,088만 원이라는 단가는 도심 상권이 더 이상 "강남보다 싼 시장"이 아니라는 것을 보여 줍니다.
둘째, 마포 中대형 자산은 100억 원대 후반의 독자 가격대를 굳혔습니다. 서교동 163억 원, 염리동 105억 원 거래는 "홍대 배후 마포"가 자체 수요·자체 가격대를 형성한 시장임을 확인시켜 줍니다. 동교동 49.5억 원은 신축 프리미엄을 인정받는 中소형 시장의 존재를 보여 줍니다.
셋째, 송파 석촌동 348.33평 부지가 평당 4,450만 원에 거래된 점은, 강남 인접 대형 토지의 희소성이 가격에 본격적으로 반영되기 시작했다는 신호입니다. 1993년 노후 건물임에도 거래가 성사된 배경은 토지 가치 그 자체에 있습니다.
BLOC은 앞으로도 서울 상업용 부동산 시장의 실제 거래 데이터를 바탕으로, 자산 가치와 가격 형성 메커니즘을 데이터로 풀어내는 인사이트를 이어 갑니다.
