안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
최근 BLOC이 기존 고객·건물주분들에게 가장 많이 받는 질문은 "요새 시장이 어때요?"로 시작해 "그러면 우리 건물은 어떻게 하면 좋을까요?"로 끝납니다. 결국 핵심 관심사는 단 하나, "갈아타는 시기"입니다. 본 칼럼에서는 빌딩 시장과 금리의 상관관계, 그리고 보유 자산 규모별로 어떻게 포지셔닝을 가져가야 하는지를 정리합니다.
빌딩 시장과 실물경제는 역행한다
빌딩 시장을 이해할 때 가장 먼저 잡아야 할 명제는 명확합니다. 빌딩 시장은 실물경제와 역행한다는 것입니다. 즉 실물경제가 어려운 국면에서 오히려 자산시장은 반대로 흘러갑니다.
금리를 낮추는 이유는 정부 입장에서 더 많은 돈을 끌어다가 인프라에 투자하고 시장에 유동성을 공급해 경기를 부양하려는 데 있습니다. 반대로 금리를 올리는 이유는 경제가 활발히 돌아가면서 인플레이션과 물가 상승률이 높아지고 GDP가 상승하는 효과가 나타날 때, 물가 상승률을 통제하기 위해서입니다.
이때 빌딩 시장은 정반대로 움직입니다. 저금리 국면에서는 은행에 돈을 맡겨도 1%, 2% 수준의 이자밖에 받지 못하기 때문에 오히려 돈을 빌려 다른 자산에 재투자하는 흐름이 가속됩니다. 또한 금리가 인하되는 시기는 실물경제가 좋지 않은 시기인 만큼, 안전자산인 금·아파트·건물 등 실물 자산으로 돈이 몰리는 시장으로 바뀝니다. 그렇지 않으면 구매력이 떨어지기 때문입니다. 구매력이 떨어진다는 이야기는 결국 화폐가치가 계속 떨어진다는 이야기와 같기에, 자본은 계속해서 실물 자산으로 이동합니다.
반대로 금리가 인상되면 은행에만 돈을 넣어 두어도 5% 이자를 확보할 수 있기 때문에 실물 자산 투자가 상대적으로 매력적으로 느껴지지 않습니다. 안전자산에 자금이 묶이면서 더 나은 투자 기회로 자금이 흘러가지 못하는 구간이 형성됩니다.
저금리·고금리 국면별 전략의 분기점
저금리 시기에 기존 건물을 매도하고 다른 빌딩을 매입하면 어떤 일이 벌어질까요. 내 건물의 가격도 많이 상승하지만, 내가 매입하려는, 갈아타려고 하는 건물 또한 같은 폭으로 상승합니다. 결국 자산 가치가 동반 상승하는 구간이기 때문에, 저금리 때에는 자산을 갈아타는 전략이 아닌 점진적 확장, 즉 보유 빌딩의 개수를 늘리는 방향으로 투자해야 한다는 결론이 나옵니다.
반대로 고금리 일 때에는 매입 시점에 따라 달라지지만, 내가 매입한 건물이 100억 대 초반이면서 강남이면에 위치하여 있다면, 정리를 하고 똘똘한 한 채 및 더 좋은 입지로 갈아타는 전략이 오히려 좋습니다. 이때 전제는 분명합니다. 내가 가지고 있는 건물이 어느 정도의 금액인지 정확히 판단한 뒤 갈아타야 한다는 점입니다.
거래량 데이터에서 읽히는 신호
최근 2분기는 전분기, 전년도보다 거래량이 많이 증가했습니다. 그리고 현재 대출금리는 4%이며, 3.8%, 3.9%까지 내려오는 등 2023년 초보다 1, 2% 가량 금리가 떨어졌습니다. 단순한 거래량 증가만으로 시장 방향을 판단하기는 어렵고, 거래량의 내부 구성, 즉 어떤 금액대에서 거래가 일어났는지를 봐야 힌트가 보입니다.
100억 대 이하 = 꼬마빌딩이 전체 거래의 과반수를 차지합니다. 그리고 그레이드가 나누어지면서 거래량은 빠르게 줄어듭니다. 100억 이상, 200억 이상, 더 나아가 400억 이상은 전체 거래량에 10%도 못 미치는 수준입니다.
꼬마빌딩은 고금리, 저금리 할 것 없이 꾸준한 인기가 있으며, 환금성이 좋습니다. 당연한 이야기겠지만 돈이 많은 사람보다 돈이 적은 사람들이 많기 때문입니다. 이때 내가 보유하고 있는 건물이 환금성이 좋은 꼬마빌딩인지, 아니면 100억대가 넘어가는 금액대 볼륨인지에 따라서 갈아타는 전략이 빛을 발휘합니다.
지금이 갈아타는 시기인 이유
현재 금리는 높은 것도 아니고, 그렇다고 낮은 금리가 아닌 상황입니다. 이런 중간 국면에서 100억 대 초중반 수준의 볼륨의 건물을 보유하고 있다면, BLOC은 지금이 갈아타는 좋은 시기라고 보고 있습니다.
예를 들어 150억 건물 매각 후 200억 대 대로변 또는 더 나은 입지로 갈아타는 시나리오를 가정해 봅니다. 200억 대는 아직까지 지가가 많이 상승하지 않은 구간입니다. 매수세가 100억 이하 꼬마빌딩에 비해 낮기 때문입니다. 즉, 매수 경쟁이 적은 구간에서 상급지 입지를 확보할 수 있다는 의미입니다.
BLOC 시사점
여기서 우리가 눈여겨봐야 할 점은 단순히 거래량이 높다고 해서 곧 상승장이 오는 게 아니라는 것입니다. 거래량의 실제적인 지표와 금액대를 함께 보면서, 내가 가지고 있는 건물을 매각하고 상급지로 갈아탈 것인지, 아니면 현재 이 시기에 보유 건물의 개수를 늘릴 것인지를 결정해야 합니다.
BLOC이 정리하는 핵심은 세 가지입니다. 첫째, 빌딩 시장은 실물경제·금리와 역행한다는 큰 그림을 항상 전제로 둘 것. 둘째, 저금리 국면에서는 점진적 확장, 고금리 국면에서는 100억 대 초반·강남이면 보유자라면 상급지로의 갈아타기가 합리적이라는 점. 셋째, 현재처럼 금리가 중간 지대에 머무는 시점에서는 100억 대 초중반 자산 보유자에게 200억 대 상급지로의 이동 기회 창이 열려 있다는 점입니다. 과거에는 강남구 논현동에서 다가구를 잘못 매입해 11억을 손실로 정리한 실패 케이스도 있었던 만큼, 본인의 자산 포지션과 매수세 분포, 그리고 입지 컨디션을 함께 읽어 가며 현명한 판단을 하시기를 권합니다.
