안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
2025년 8월 서울 빌딩 매매 시장에서 송파구 문정동과 마포구 합정동·서교동·신수동을 잇는 6건의 거래가 동시에 마무리됐습니다. 217억 원짜리 송파구 대형 자산부터 23억 원의 합정동 꼬마빌딩까지, 가격대와 용도지역이 서로 다른 6개 사례를 한 페이지에서 비교 정리합니다.
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이번 6건 중 5건이 마포구에 집중됐다는 점은 단순한 우연이 아닙니다. 강남 도산대로·청담 일대의 평당가가 빠르게 올라가면서, 임대수익률 기준으로 다시 합정·서교·연남 권역을 들여다보는 자산가가 늘어나고 있습니다. 특히 합정동 426-18 거래는 170억 원이라는 적지 않은 거래 규모에도 불구하고 용적률 99.96%에 머무는 저밀 자산을 토지 가치로 매입한 사례라는 점에서 의미가 큽니다. 반대로 서교동 372-10은 근린상업지역의 150억 원 운영 빌딩으로, 신축이 아닌 임대 캐시플로우를 고려한 매입에 가깝습니다. 같은 마포구 안에서도 자산별로 매수 논리가 달라지는 흐름이 뚜렷합니다.
송파구 문정동 42-2 — 217억 원 대형 빌딩
- 소재지: 송파구 문정동 42-2
- 거래금액: 217억 원
- 용도지역: 제3종일반주거
- 연면적: 3,710.96㎡ (1,122.57평 / 평당 1,933만 원)
- 대지: 1,002.8㎡ (303.35평 / 평당 7,154만 원)
- 건폐율: 59.83% / 용적률: 290.75%
- 건축년도: 1997
Selling Point
- 대지 303.35평 규모의 송파구 문정동 대형 빌딩으로, 1동 단독 보유 기준 대단지 자산이라는 희소성이 있습니다.
- 연면적 1,122.57평에 건폐율 59.83%·용적률 290.75%까지 채워 사용 중인 고밀 운영 자산입니다.
- 1997년 준공으로 약 28년차에 접어들었으나, 문정 법조타운·동남권 유통단지와의 인접성 덕분에 임차 회전이 비교적 안정적입니다.
마포구 합정동 426-18 — 170억 원 토지 가치형 매입
- 소재지: 마포구 합정동 426-18
- 거래금액: 170억 원
- 용도지역: 제2종일반주거
- 연면적: 613.64㎡ (185.63평 / 평당 9,158만 원)
- 대지: 537.5㎡ (162.59평 / 평당 10,456만 원)
- 건폐율: 52.15% / 용적률: 99.96%
- 건축년도: 1982
Selling Point
- 대지 162.59평·평당 1억 456만 원의 합정 상권 코어 입지로, 대지 평당 1억 원선을 넘긴 거래 사례입니다.
- 용적률이 99.96%에 머물러 있어 신축·증축 여지가 큰 저밀 자산으로 평가됩니다.
- 1982년 건축으로, 운영 빌딩이라기보다 토지 가치 중심의 재개발형 매입 사례에 가깝습니다.
마포구 서교동 372-10 — 150억 원 근린상업 운영 빌딩
- 소재지: 마포구 서교동 372-10
- 거래금액: 150억 원
- 용도지역: 근린상업
- 연면적: 1,361.90㎡ (411.97평 / 평당 3,641만 원)
- 대지: 433㎡ (130.98평 / 평당 11,452만 원)
- 건축년도: 1991
Selling Point
- 근린상업지역에 위치한 대지 130.98평·평당 1억 1,452만 원의 홍대 권역 자산입니다.
- 연면적 411.97평에 평당 3,641만 원 수준으로, 임대 캐시플로우를 우선 고려한 운영 빌딩 매입 사례입니다.
- 1991년 준공의 중층 자산으로, 상업지역 고밀 활용이 가능한 코너 가능형 입지가 강점입니다.
마포구 신수동 93-213 — 36.7억 원 2023년 신축 꼬마빌딩
- 소재지: 마포구 신수동 93-213
- 거래금액: 36.7억 원
- 용도지역: 제2종일반주거
- 연면적: 209.75㎡ (63.45평 / 평당 5,784만 원)
- 대지: 96㎡ (29.04평 / 평당 12,638만 원)
- 건폐율: 53.27% / 용적률: 199.95%
- 건축년도: 2023
Selling Point
- 2023년 신축 자산으로, 광흥창·신촌 권역의 30억대 꼬마빌딩 시장에서 보기 드문 신축급 매물입니다.
- 대지 29.04평·평당 1억 2,638만 원으로 가격대비 토지 단가는 높은 편이나, 신축 프리미엄과 임대 안정성이 이를 보완합니다.
- 건폐율 53.27%·용적률 199.95%로 효율적 면적 활용이 이뤄진 구조입니다.
마포구 서교동 342-15 — 30.93억 원 진입가형 자산
- 소재지: 마포구 서교동 342-15
- 거래금액: 30.93억 원
- 용도지역: 제2종일반주거
- 연면적: 219.28㎡ (66.33평 / 평당 4,663만 원)
- 대지: 175.2㎡ (53.00평 / 평당 5,836만 원)
- 건축년도: 1990
Selling Point
- 서교동 주거형 골목 입지의 30억대 꼬마빌딩으로, 첫 빌딩 매입 진입가에 가까운 구간입니다.
- 대지 53평·평당 5,836만 원의 합리적 가격대 자산입니다.
- 1990년 건축으로 리모델링과 신축 두 시나리오를 모두 검토 가능한 후보입니다.
마포구 합정동 428-11 — 23억 원 2017년 신축급 매물
- 소재지: 마포구 합정동 428-11
- 거래금액: 23억 원
- 용도지역: 제2종일반주거
- 연면적: 277.74㎡ (84.02평 / 평당 2,738만 원)
- 대지: 139.2㎡ (42.11평 / 평당 5,462만 원)
- 건폐율: 57.72% / 용적률: 199.53%
- 건축년도: 2017
Selling Point
- 2017년 준공의 합정 권역 20억대 신축급 자산으로, 임대 운영이 곧바로 가능한 매물입니다.
- 대지 42.11평·평당 5,462만 원의 진입가형 꼬마빌딩에 해당합니다.
- 건폐율 57.72%·용적률 199.53%로 임대 운영에 최적화된 구조를 갖췄습니다.
BLOC 시사점
2025년 8월 6건을 가격 구간별로 다시 정리하면, 송파구 문정동 217억 원의 대형 자산 1건, 마포구 합정 170억 원·서교 150억 원의 100억 원대 자산 2건, 그리고 마포구 신수동 36.7억 원·서교동 30.93억 원·합정동 23억 원의 진입가형 꼬마빌딩 3건으로 나뉩니다. 대형 자산은 임대 캐시플로우와 입지 희소성에, 100억 원대 자산은 용도지역·용적률 여유에 따른 토지 가치에, 그리고 20~30억 원대 꼬마빌딩은 신축 여부와 운영 안정성에 무게가 실린다는 사실이 한 페이지에서 그대로 드러납니다.
특히 합정동 426-18처럼 제2종일반주거에서 용적률 99.96%만 채워진 자산이 170억 원에 거래된 점은, 마포 권역에서 토지 단가가 더 이상 강남·청담만의 영역이 아니라는 신호로 해석됩니다. BLOC은 동일 권역의 거래사례를 지속 추적해 가격 곡선과 용도지역별 평당가를 한 화면에서 비교할 수 있도록 데이터를 정리해 두고 있습니다.
