안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
오늘은 국토교통부 실거래가 공개시스템 기준 25년 4월 19일~26일(5월 3주차 확인) 사이 신고된 서울 빌딩 매매 사례 17건을 정리합니다. 본 자료는 법적 효력이 없는 참고용으로, 거래 금액과 계약 조건은 신고 정정·해제에 따라 변동될 수 있습니다.
25년 4월 3주차 서울 빌딩 거래 흐름
이번 주차 거래는 416.53억 원의 서초구 반포동 대형 빌딩부터 22.8억 원의 동작구 사당동 꼬마빌딩까지 가격대와 규모의 스펙트럼이 매우 넓게 분포했습니다. 자치구별로 보면 마포구 3건, 중구·송파구·용산구·종로구 각 2건, 강남·서초·영등포·성북·은평·동작 각 1건으로 도심권과 한강 이북 주거상권에 거래가 고르게 분포한 점이 특징입니다.
용도지역 측면에서는 제3종일반주거·제2종일반주거 비중이 13건으로 절대 다수를 차지했고, 일반상업 2건과 준공업 1건이 가격대별 분포를 보완했습니다. 이는 서울 빌딩 시장이 여전히 주거형 용도지역을 기반으로 한 꼬마·중형 빌딩 중심으로 형성되어 있음을 다시 확인시켜 줍니다.
서초구 반포동 706-9 — 416.53억 반포권 중형 빌딩
반포동 706-9는 이번 주차 최고가 거래로, 대지 549.7㎡(166.28평)에 연면적 2,546.1㎡(770.20평) 규모입니다. 거래금액 416.53억 원, 대지 평당 25,049만 원, 연면적 평당 5,408만 원에 손바뀜이 일어났습니다. 용도지역은 제3종일반주거, 용적률 252.08%, 건축년도 1987년으로 노후 자산이지만 반포 핵심 입지의 희소성이 가격에 그대로 반영된 사례입니다.
송파구 오금동 126 — 250억 대형 부지
오금동 126은 대지 1,168.3㎡(353.41평), 연면적 5,220.43㎡(1,579.18평)의 송파권 대형 자산입니다. 거래금액 250억 원, 대지 평당 7,074만 원, 연면적 평당 1,583만 원으로 면적 규모 대비 합리적인 단가입니다. 용도지역 제3종일반주거, 용적률 292.17%, 1992년 준공으로 안정적인 임대 운용 구조를 갖춥니다.
종로구 신문로2가 1-414 — 200억 도심 저밀 부지
신문로2가 1-414는 대지 991.7㎡(299.99평), 연면적 584.12㎡(176.70평)로 토지 활용도가 매우 낮은 저밀 자산입니다. 거래금액 200억 원, 대지 평당 6,667만 원, 연면적 평당 11,319만 원. 용도지역 제2종일반주거, 용적률 45.05%, 1985년 준공. 광화문·서대문 업무권 인접 입지로 향후 리포지셔닝 잠재력이 큰 자산입니다.
강남구 신사동 666-20 — 165억 가로수길 인근
신사동 666-20은 대지 242.4㎡(73.33평), 연면적 656.93㎡(198.72평) 규모입니다. 거래금액 165억 원, 대지 평당 22,502만 원, 연면적 평당 8,303만 원. 용도지역 제3종일반주거, 용적률 202.30%, 2004년 준공으로 강남 핵심 상권 프리미엄이 평당가에 반영됐습니다.
영등포구 영등포동7가 62-3 — 124억 준공업 신축
영등포동7가 62-3은 대지 325.1㎡(98.34평), 연면적 1,931.95㎡(584.41평)의 준공업지역 자산입니다. 거래금액 124억 원, 대지 평당 12,609만 원, 연면적 평당 2,122만 원. 용적률 454.30%로 준공업지역 상한을 적극 활용했고, 2017년 준공의 신축급 자산이라는 점이 강점입니다.
성북구 삼선동4가 351-4 — 114.6억 초고밀 자산
삼선동4가 351-4는 대지 428.1㎡(129.50평), 연면적 2,694.42㎡(815.06평) 규모입니다. 거래금액 114.6억 원, 대지 평당 8,849만 원, 연면적 평당 1,406만 원. 용적률 541.04%의 초고밀 활용이 인상적이며, 2004년 준공 자산입니다.
마포구 상수동 2 — 90억 홍대권 인접
상수동 2는 대지 367㎡(111.02평), 연면적 1,255.26㎡(379.72평) 규모로 거래금액 90억 원에 손바뀜이 일어났습니다. 대지 평당 8,107만 원, 연면적 평당 2,370만 원. 용도지역 제3종일반주거, 용적률 299.03%, 2003년 준공. 홍대·합정·상수 MZ 상권 임대 수요가 두텁다는 점이 가장 큰 강점입니다.
종로구 종로5가 182-6 — 63억 도심 노후 코어
종로5가 182-6은 대지 154.1㎡(46.62평), 연면적 1,073.31㎡(324.68평) 규모입니다. 거래금액 63억 원, 대지 평당 13,515만 원, 연면적 평당 1,940만 원. 용도지역 일반상업, 용적률 654.95%, 1964년 준공의 노후 자산이지만 일반상업지역 용적률 한도를 거의 채워 활용한 점이 특징입니다.
은평구 갈현동 398-12 — 38억 소형 꼬마빌딩
갈현동 398-12는 대지 119㎡(36.00평), 연면적 226.41㎡(68.49평)의 소형 자산입니다. 거래금액 38억 원, 대지 평당 10,556만 원, 연면적 평당 5,548만 원. 용도지역 일반상업, 1974년 준공. 노후 자산이지만 일반상업지역 입지로 리포지셔닝 후보로 분류할 만합니다.
중구 신당동 101-1 — 36억 도심 인접 부지
신당동 101-1은 대지 106.2㎡(32.13평), 연면적 377.21㎡(114.11평) 규모입니다. 거래금액 36억 원, 대지 평당 11,206만 원, 연면적 평당 3,155만 원. 용도지역 제3종일반주거, 1963년 준공으로 도심 동측 인접 소형 자산입니다.
송파구 가락동 180-3 — 32억 가락권 중소형
가락동 180-3은 대지 165.9㎡(50.18평), 연면적 481.83㎡(145.75평) 규모입니다. 거래금액 32억 원, 대지 평당 6,376만 원, 연면적 평당 2,195만 원. 용도지역 제2종일반주거, 용적률 290.43%, 2005년 준공으로 비교적 신축급 관리 상태입니다.
용산구 남영동 94-1 — 32억 도심 코어 노후 자산
남영동 94-1은 대지 95.9㎡(29.01평), 연면적 144.2㎡(43.62평) 규모입니다. 거래금액 32억 원, 대지 평당 11,031만 원, 연면적 평당 7,336만 원. 용도지역 제2종일반주거, 1954년 준공의 노후 자산이지만 용산 도심 코어 입지가 가격에 반영됐습니다.
중구 신당동 340-121 — 31.5억 주거상권
신당동 340-121은 대지 165㎡(49.91평), 연면적 478.59㎡(144.77평) 규모입니다. 거래금액 31.5억 원, 대지 평당 6,311만 원, 연면적 평당 2,176만 원. 용도지역 제2종일반주거, 1993년 준공으로 신당동 주거상권 내 안정적인 임대 운용형 자산입니다.
용산구 신계동 30-2 — 30억 한강로 권역 소형
신계동 30-2는 대지 122.4㎡(37.03평), 연면적 298.61㎡(90.33평) 규모입니다. 거래금액 30억 원, 대지 평당 8,102만 원, 연면적 평당 3,321만 원. 용도지역 제2종일반주거, 용적률 167.98%, 1990년 준공으로 한강로·삼각지 권역 접근성이 좋습니다.
마포구 대흥동 337-20 — 24.4억 공덕권 소형
대흥동 337-20은 대지 127㎡(38.42평), 연면적 310.86㎡(94.04평) 규모입니다. 거래금액 24.4억 원, 대지 평당 6,351만 원, 연면적 평당 2,595만 원. 용도지역 제2종일반주거, 1986년 준공. 공덕·이대 권역 임대 수요를 기반으로 한 소형 자산입니다.
마포구 연남동 487-391 — 23.8억 핫플레이스 부지
연남동 487-391은 대지 138㎡(41.75평), 연면적 246.09㎡(74.44평) 규모입니다. 거래금액 23.8억 원, 대지 평당 5,701만 원, 연면적 평당 3,197만 원. 용도지역 제3종일반주거, 1984년 준공. 연남동·연희동 MZ·외국인 관광 상권 내 임대 수요가 두텁습니다.
동작구 사당동 1006-7 — 22.8억 사당역 권역
사당동 1006-7은 대지 94.2㎡(28.50평), 연면적 199.88㎡(60.46평) 규모로 이번 주차 최저가 거래입니다. 거래금액 22.8억 원, 대지 평당 8,001만 원, 연면적 평당 3,771만 원. 용도지역 제3종일반주거, 용적률 212.19%, 1975년 준공. 사당역 권역 강남 접근성을 노린 노후 자산 리포지셔닝 후보입니다.
BLOC 시사점
25년 4월 3주차 서울 빌딩 시장은 가격대와 입지 면에서 매우 분산된 거래 패턴을 보였습니다. 첫째, 416.53억 원의 반포동 대형 자산과 22.8억 원의 사당동 꼬마빌딩이 같은 주차에 동시 거래되면서, 시장 참여자들의 자본 규모와 투자 전략이 양극화되고 있음을 보여줍니다. 둘째, 종로구·중구·용산구 등 도심권 노후 자산이 7건 거래된 점은 도심 내 신축·리포지셔닝 수요가 유효함을 시사합니다. 셋째, 마포구 3건(상수·대흥·연남)은 모두 MZ·관광 상권 인접 부지로, 임차 수요 회복 흐름을 가격에 반영하고 있습니다. 마지막으로 영등포 준공업지역 자산의 평당 12,609만 원과 강남 신사동의 평당 22,502만 원 격차는, 같은 가격대 빌딩이라도 용도지역과 위치에 따라 자본 효율이 크게 달라진다는 점을 다시 확인시켜 줍니다. 빌딩 매수 검토 시 단순 평당가가 아닌 용도지역 활용도, 임차 수요, 리포지셔닝 잠재력을 함께 살펴야 한다는 점이 이번 주차 거래의 핵심 메시지입니다.
