안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
강남 코어 6건, 100억~300억 거래 동시 발생
이번 호에서는 강남구에서 같은 시기에 체결된 빌딩 매매 6건을 한꺼번에 살펴봅니다. 280억 원 규모의 역삼동 대형 빌딩부터 100억 원 초입의 논현동 토지형 매물까지, 강남 코어 가격대 전반을 가로지르는 사례들입니다. 분석 대상은 다음과 같습니다.
- 강남구 역삼동 662-15
- 강남구 역삼동 670-17
- 강남구 역삼동 683-18
- 강남구 역삼동 695-8
- 강남구 청담동 20-7
- 강남구 논현동 70-1
동일한 강남 권역 안에서도 용도지역, 건축 시기, 평당가가 모두 다르게 잡히는 만큼, 사례별 숫자를 그대로 비교해 보면 강남 빌딩 시장의 가격 구조가 선명하게 드러납니다.
강남구 역삼동 662-15 — 280억, 대형 근린 빌딩의 표준
- 소재지: 강남구 역삼동 662-15
- 거래금액: 280억 원
- 용도지역: 제3종일반주거
- 연면적: 2,755.97㎡ (833.68평 / 평당 3,359만 원)
- 대지: 314㎡ (94.99평 / 평당 29,478만 원)
- 건폐율: 59.80%
- 용적률: 731.60%
- 건축년도: 2009
Selling Point
- 연면적 833.68평의 대형 근린생활시설 빌딩
- 용적률 731.60%로 강남 코어 고밀 개발이 완료된 자산
- 2009년 준공으로 신축 대비 관리 부담이 작음
- 토지 평당가 29,478만 원으로 강남 3종일반주거의 상단권 가격대
강남구 역삼동 670-17 — 130억, 신축급 1종일반주거
- 소재지: 강남구 역삼동 670-17
- 거래금액: 130억 원
- 용도지역: 제1종일반주거
- 연면적: 825.97㎡ (249.86평 / 평당 5,203만 원)
- 대지: 308.9㎡ (93.44평 / 평당 13,912만 원)
- 건폐율: 56.53%
- 용적률: 144.67%
- 건축년도: 2016
Selling Point
- 1종일반주거 특유의 저밀 환경과 안정적 임차 구성
- 2016년 신축급으로 외관·설비 모두 양호
- 토지 평당 13,912만 원, 연면적 평당 5,203만 원의 신축 프리미엄
강남구 역삼동 683-18 — 127.5억, 풀건축 임대형
- 소재지: 강남구 역삼동 683-18
- 거래금액: 127.5억 원
- 용도지역: 제3종일반주거
- 연면적: 1,066.87㎡ (322.73평 / 평당 3,951만 원)
- 대지: 334.2㎡ (101.10평 / 평당 12,612만 원)
- 건폐율: 59.89%
- 용적률: 257.38%
- 건축년도: 2003
Selling Point
- 대지 101.10평의 100평대 정형 필지
- 용적률 257.38%로 풀건축에 가까운 임대 수익형 구조
- 2003년 준공, 연면적 322.73평 규모의 안정형 자산
강남구 역삼동 695-8 — 109.5억, 100억대 진입 매물
- 소재지: 강남구 역삼동 695-8
- 거래금액: 109.5억 원
- 용도지역: 제2종일반주거
- 연면적: 1,044.55㎡ (315.98평 / 평당 3,465만 원)
- 대지: 253.8㎡ (76.77평 / 평당 14,263만 원)
- 건폐율: 55.60%
- 용적률: 233.13%
- 건축년도: 2002
Selling Point
- 토지 평당 14,263만 원, 100억대 초입 강남 표준 매물
- 용적률 233.13%, 연면적 315.98평의 임대형 빌딩
- 2002년 준공의 안정 자산, 리모델링 여지 보유
강남구 청담동 20-7 — 110억, 평당 17,747만 원의 신축 코어
- 소재지: 강남구 청담동 20-7
- 거래금액: 110억 원
- 용도지역: 제2종일반주거
- 연면적: 659.43㎡ (199.48평 / 평당 5,514만 원)
- 대지: 204.9㎡ (61.98평 / 평당 17,747만 원)
- 건폐율: 59.25%
- 용적률: 199.31%
- 건축년도: 2018
Selling Point
- 청담동 토지 평당 17,747만 원으로 본 호 사례 중 최고 단가
- 2018년 준공, 연면적 평당 5,514만 원의 신축 프리미엄
- 건폐율 59.25%, 용적률 199.31%로 2종일반주거 한도 충실히 활용
강남구 논현동 70-1 — 102억, 토지가치형 매물
- 소재지: 강남구 논현동 70-1
- 거래금액: 102억 원
- 용도지역: 제3종일반주거
- 연면적: 728.02㎡ (220.23평 / 평당 4,632만 원)
- 대지: 249.7㎡ (75.53평 / 평당 13,504만 원)
- 건폐율: 48.95%
- 용적률: 211.76%
- 건축년도: 1989
Selling Point
- 1989년 준공으로 건물보다 토지가치가 부각되는 매물
- 건폐율 48.95%로 향후 증·개축 여지 보유
- 용적률 211.76%, 토지 평당 13,504만 원의 논현 입지
BLOC 시사점
같은 강남구라도 동·용도지역·건축연도에 따라 토지 평당가가 12,612만 원에서 29,478만 원까지 벌어집니다. 280억 원의 역삼동 662-15는 용적률 731.60%의 대형 자산이 가격의 핵심이고, 청담동 20-7은 110억 원이라는 거래가에도 평당 17,747만 원이라는 단가 자체가 가치 지표가 됩니다. 반대로 논현동 70-1, 역삼동 683-18처럼 1989~2003년 건축물은 평당가가 12,612~13,504만 원 수준으로 형성되며 토지·증축 여력이 가격을 떠받치는 구조입니다.
결국 강남 100~300억 원대 꼬마빌딩 시장에서 의미 있는 비교는 "강남 평균 평당가"가 아니라 (1) 용도지역, (2) 용적률·건폐율 활용도, (3) 건축연도라는 세 축의 조합입니다. BLOC은 향후 호에서도 강남 코어 거래를 같은 프레임으로 추적하며, 동별·용도지역별 평당가 스프레드 변화를 정기적으로 정리하겠습니다.
