안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
이번 칼럼은 서울 6개 권역에서 최근 거래된 꼬마빌딩 6건의 매매 데이터를 한 자리에 모아, 권역별 가격대·토지효율·건축연도가 만들어내는 가격 격차를 정량적으로 비교합니다. 대상 권역은 강남구 삼성동, 서초구 반포동, 용산구 한남동, 서대문구 충정로3가, 동작구 노량진동, 마포구 서교동이며, 거래금액 분포는 59억 원부터 128억 원까지입니다.
권역별 가격 스펙트럼이 만든 6건의 비교 프레임
6건의 매매 데이터를 토지 평당가 순으로 정렬하면 한남동 21,962만 원, 강남 삼성동 13,753만 원, 마포 서교동 11,922만 원, 동작 노량진동 9,987만 원, 서초 반포동 9,934만 원, 서대문 충정로3가 6,556만 원의 분포가 나옵니다. 한남동의 토지 평당가는 충정로3가의 3.3배 수준으로, 동일 서울 시내에서도 권역별 토지 단가 격차가 여전히 큰 폭으로 유지되고 있음을 보여줍니다.
반면 연면적 평당가는 한남동 10,648만 원이 가장 높고, 충정로3가가 1,657만 원으로 가장 낮습니다. 토지 평당가와 연면적 평당가의 격차는 용도지역·용적률·건폐율·건축년도라는 4개 변수가 종합적으로 만들어내는 결과이며, 본 6건의 사례는 그 차이를 한눈에 비교할 수 있는 자료입니다.
강남구 삼성동 49-7 — 110억 원, 토지 평당 13,753만 원
- 소재지: 강남구 삼성동 49-7
- 거래금액: 110억 원
- 용도지역: 제3종일반주거
- 연면적: 843.05㎡ (255.02평 / 평당 4,313만 원)
- 대지: 264.4㎡ (79.98평 / 평당 13,753만 원)
- 건폐율: 58.19% / 용적률: 249.18%
- 건축년도: 2005
강남구 삼성동의 110억 원 매매 사례는 대지 79.98평, 연면적 255.02평 규모로 본 칼럼에서 다루는 6건 중 토지 평당가 기준 두 번째 권역에 위치합니다. 건폐율 58.19%·용적률 249.18%로 토지 활용도가 높고, 2005년 건축으로 노후도 부담이 상대적으로 낮은 편입니다.
서초구 반포동 722-34 — 61억 원, 토지 평당 9,934만 원
- 소재지: 서초구 반포동 722-34
- 거래금액: 61억 원
- 용도지역: 제3종일반주거
- 연면적: 593.89㎡ (179.65평 / 평당 3,395만 원)
- 대지: 203㎡ (61.41평 / 평당 9,934만 원)
- 건폐율: 49.99% / 용적률: 245.60%
- 건축년도: 2006
반포동 722-34는 61억 원에 거래된 60억대 진입형 매물입니다. 대지 61.41평·연면적 179.65평 규모이며, 토지 평당가 9,934만 원은 강남권에서 진입장벽이 상대적으로 낮은 구간에 해당합니다. 용적률 245.60%로 임대 가능 면적을 충분히 확보한 구조입니다.
용산구 한남동 696-3 — 95억 원, 토지 평당 21,962만 원
- 소재지: 용산구 한남동 696-3
- 거래금액: 95억 원
- 용도지역: 제2종일반주거
- 연면적: 294.93㎡ (89.22평 / 평당 10,648만 원)
- 대지: 143㎡ (43.26평 / 평당 21,962만 원)
- 건폐율: 55.08% / 용적률: 157.68%
- 건축년도: 1980
한남동 696-3은 95억 원에 거래된 대지 43.26평의 소규모 자산이지만, 토지 평당가는 21,962만 원으로 본 6건 중 가장 높습니다. 제2종일반주거지역의 용적률 한계가 157.68%로 묶여 있어 연면적은 89.22평에 그치지만, 한남동의 프리미엄 입지가 토지 단가에 그대로 반영된 사례입니다. 1980년 건축으로 노후도가 높아 향후 리포지셔닝 여지가 평가 변수로 작용합니다.
서대문구 충정로3가 189-4 — 128억 원, 토지 평당 6,556만 원
- 소재지: 서대문구 충정로3가 189-4
- 거래금액: 128억 원
- 용도지역: 제3종일반주거
- 연면적: 2,553.93㎡ (772.56평 / 평당 1,657만 원)
- 대지: 645.4㎡ (195.23평 / 평당 6,556만 원)
- 건폐율: 44.34% / 용적률: 249.86%
- 건축년도: 2008
충정로3가 189-4는 본 칼럼의 6건 중 거래금액(128억 원)과 연면적(772.56평) 기준 최대 규모입니다. 토지 평당가 6,556만 원으로 단가는 가장 낮지만, 대지 195.23평·용적률 249.86%로 임대 면적이 풍부합니다. 연면적 평당 1,657만 원은 도심 인접 임대형 자산으로서 캐시플로우 중심 투자자의 관심 구간에 해당합니다.
동작구 노량진동 148-88 — 100억 원, 토지 평당 9,987만 원
- 소재지: 동작구 노량진동 148-88
- 거래금액: 100억 원
- 용도지역: 제3종일반주거
- 연면적: 746.12㎡ (225.70평 / 평당 4,431만 원)
- 대지: 331㎡ (100.13평 / 평당 9,987만 원)
- 건폐율: 57.05% / 용적률: 169.08%
- 건축년도: 1983
노량진동 148-88은 100억 원에 거래된 대지 100.13평 규모의 자산입니다. 토지 평당가 9,987만 원으로 반포동과 유사한 구간이며, 학원·고시 상권과 동작구 일대 교통 결절을 활용한 임대 자산 성격을 가집니다. 1983년 건축으로 노후도가 진행되어 재건축·리모델링 시나리오가 가격에 반영되는 매물입니다.
마포구 서교동 346-21 — 59억 원, 토지 평당 11,922만 원
- 소재지: 마포구 서교동 346-21
- 거래금액: 59억 원
- 용도지역: 제2종일반주거
- 연면적: 356.94㎡ (107.97평 / 평당 5,464만 원)
- 대지: 163.6㎡ (49.49평 / 평당 11,922만 원)
- 건폐율: 59.82% / 용적률: 169.70%
- 건축년도: 1994
서교동 346-21은 59억 원에 거래된 본 칼럼 6건 중 최저 금액 매물입니다. 대지 49.49평·연면적 107.97평으로 규모는 작지만 토지 평당가는 11,922만 원으로 마포 상권 평균 대비 높은 편에 속합니다. 홍대 상권 인접의 입지 프리미엄이 단가에 반영된 결과로 해석할 수 있습니다.
BLOC 시사점
6건의 매매 데이터를 종합하면 두 가지 흐름이 도출됩니다. 첫째, 동일 서울 시내라도 한남동(21,962만 원)과 충정로3가(6,556만 원) 사이 토지 평당가는 3.3배 격차로, 권역 프리미엄이 가격 결정에 가장 강하게 작용합니다. 둘째, 같은 권역대 가격(95억~110억 원 구간)이라도 한남동은 토지 단가형, 강남 삼성동은 토지+연면적 균형형으로 자산 성격이 달라집니다.
50억~60억 원대(서교동·반포동), 90억~110억 원대(한남동·삼성동·노량진동), 120억 원대(충정로3가)로 가격 구간을 나눠 보면 각 구간마다 용도지역, 용적률, 건축년도의 조합이 만들어내는 자산 캐릭터가 뚜렷하게 구분됩니다. BLOC은 본 칼럼의 6건 사례 데이터를 기반으로, 권역별 가격 분포와 토지효율 지표를 비교 자료로 활용하시기를 권장합니다.
