안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
강남 6개동, 79억부터 518억까지 — 한 화면에 펼친 매각 지도
이번 리포트는 2025년 상반기에 마무리된 강남구 빌딩 매각 6건을 모아 정리한 자료입니다. 같은 강남구라 하더라도 역삼·논현·청담·신사·삼성·대치 6개 동은 상권 성격과 토지 단가, 건축물 컨디션이 제각각입니다. 79억 원의 대치동 자산부터 518억 원의 역삼동 대형 빌딩까지, BLOC은 동·가격·용도지역·건축년도라는 4개 축으로 사례를 비교했습니다.
특히 대지 평당가 22,592만 원의 논현동, 17,943만 원의 청담동, 15,026만 원의 역삼동, 14,855만 원의 대치동, 14,108만 원의 신사동, 12,232만 원의 삼성동까지 — 동별 토지 단가의 위계가 분명하게 드러납니다. 신축 자산이냐 노후 자산이냐에 따라 평당가의 의미 또한 달라지기 때문에, 단순 가격 비교가 아닌 “토지가치 + 건물가치 + 잔존 용적” 세 축으로 읽는 것이 필요합니다.
강남구 역삼동 739-16 — 518억 원, 강남 대형 자산
6건 중 가장 규모가 큰 거래입니다. 거래금액 518억 원, 대지 1,139.6㎡(344.73평), 연면적 4,504.97㎡(1,362.75평)에 이르는 대형 자산입니다. 용도지역은 제3종일반주거이며, 용적률은 249.47%로 한도를 거의 채웠습니다. 건축년도는 2015년으로 비교적 신축에 속해 추가 자본적 지출 없이 안정적인 임대 운영이 가능합니다.
- 대지 평당가 15,026만 원, 연면적 평당가 3,801만 원
- 용도지역 제3종일반주거 / 용적률 249.47%
- 2015년 준공 — 대수선 없이 임대 운영 가능
강남구 논현동 53-5 — 204억 원, 가장 비싼 토지 단가
거래금액 204억 원에 대지 298.5㎡(90.30평), 연면적 593.00㎡(179.38평)인 논현동 자산입니다. 대지 평당가가 22,592만 원으로 이번 6개 사례 중 가장 높습니다. 건축년도는 1981년으로 건물 자체보다는 토지의 가치를 보고 진입한 거래로 해석됩니다. 용도지역은 제3종일반주거이며 용적률 자료는 0.00%로 신축·증축 등 추가 개발 여지가 큰 자산입니다.
- 대지 평당가 22,592만 원 — 6개 사례 중 최고
- 1981년 건물 — 신축·증축 등 밸류애드 검토 여지
- 제3종일반주거 / 용적률 0.00% 표기
강남구 청담동 111-7 — 99억 원, 2024년 신축
청담동 대지 182.4㎡(55.18평)에 들어선 2024년 신축 빌딩입니다. 거래금액 99억 원으로 100억 원 미만의 청담 빌딩이라는 점에서 의미가 있는 사례입니다. 연면적 459.91㎡(139.12평), 용적률 199.34%로 제2종일반주거 한도를 충실히 활용한 신축물입니다. 대지 평당가는 17,943만 원, 연면적 평당가는 7,116만 원입니다.
- 거래금액 99억 원 / 대지 55.18평 / 연면적 139.12평
- 2024년 신축 — 즉시 임대 가동 가능
- 제2종일반주거 / 용적률 199.34%
강남구 신사동 523-37 — 약 92.14억 원, 2024년 신축
신사동 대지 215.9㎡(65.31평) 자산이 약 92.14억 원에 거래되었습니다. 청담 사례와 마찬가지로 2024년 신축으로 운영 리스크가 낮은 매물입니다. 연면적은 559.85㎡(169.35평), 용적률은 198.32%로 제2종일반주거 한도를 충분히 활용했습니다. 대지 평당가 14,108만 원, 연면적 평당가 5,441만 원으로 청담·역삼보다는 단가가 낮은 수준에서 신축 자산을 확보할 수 있는 사례입니다.
- 거래금액 약 92.14억 원
- 2024년 신축 — 운영 리스크 낮음
- 제2종일반주거 / 용적률 198.32%
강남구 삼성동 153-31 — 83.4억 원, 1979년 건물
삼성동 대지 225.4㎡(68.18평) 자산이 83.4억 원에 거래되었습니다. 건축년도는 1979년으로 6개 사례 중 가장 노후한 건물에 속합니다. 연면적은 207.23㎡(62.69평), 용도지역은 제2종일반주거이며 용적률 자료는 0.00%로 노출되어 있습니다. GBC·코엑스 인근 권역에서 토지를 확보해 신축 또는 전면 리모델링을 전제로 한 거래로 해석할 수 있습니다.
- 거래금액 83.4억 원 / 대지 68.18평
- 1979년 건물 — 신축·리모델링 전제 진입
- 제2종일반주거 / 용적률 0.00% 표기
강남구 대치동 992-3 — 79억 원, 학원가 권역
6건 중 가장 낮은 거래금액인 79억 원입니다. 대지 175.8㎡(53.18평), 연면적 376.98㎡(114.04평), 용도지역은 제3종일반주거, 용적률 159.80%로 한도 대비 추가 볼륨 여지가 있는 자산입니다. 건축년도는 1984년으로 신축 검토 또는 리모델링을 통한 밸류애드가 가능한 입지입니다. 대지 평당가 14,855만 원, 연면적 평당가 6,928만 원입니다.
- 거래금액 79억 원 / 대지 53.18평
- 제3종일반주거 / 용적률 159.80%
- 1984년 건물 — 신축·리모델링으로 잔존 용적 활용 여지
BLOC 시사점
이번 6건은 같은 강남구라도 동별 토지 단가가 1.85배(논현 22,592만 vs 삼성 12,232만 원) 차이가 난다는 것을 보여줍니다. 신축 자산(청담·신사 2024년)은 가격 부담 대비 운영 리스크가 낮고, 노후 자산(논현 1981년, 삼성 1979년, 대치 1984년)은 신축·증축을 통한 밸류애드가 핵심 변수입니다. 역삼동 518억 원 거래처럼 1,000평 이상의 대형 자산은 강남권 임대 시장에서 여전히 기관·법인의 핵심 타깃입니다.
BLOC은 강남구를 중심으로 한 빌딩 매각 사례를 지속적으로 분석해 공개합니다. 동·용도지역·건축년도·평당가라는 4축을 따라 비교해 보면, 같은 강남이라도 어떤 자산이 어떤 투자자에게 어울리는지가 보다 분명해집니다.
