서울 오피스 공실률 4.0%, 하락 전환 뒤에 남은 공급의 질문

서울 Grade A 오피스 시장은 2026년 1분기에 흥미로운 변곡점을 지나고 있다. 평균 공실률은 4.0%로 낮아졌고, 순흡수면적은 30,550㎡를 기록했지만, 같은 해 CBD에 예정된 신규 공급은 시장의 다음 질문을 이미 던지고 있다.

공실률이 내려갔다는 사실만 보면 회복 신호가 선명해 보인다. 그러나 이 숫자는 단순한 낙관보다 더 복합적인 해석을 요구한다. 권역별 수요의 온도 차, 임대료 상승의 지속성, 그리고 CBD에 집중된 공급 파이프라인을 함께 읽어야 서울 오피스 시장의 현재 위치가 보인다.

데이터가 먼저 말하는 것

2026년 1분기 서울 Grade A 오피스 시장의 핵심 숫자는 공실률 4.0%와 순흡수면적 30,550㎡다. 평균 공실률은 전분기 대비 0.3%p 하락했다. 더 중요한 대목은 이 하락이 7개 분기 동안 이어졌던 공실률 상승 흐름을 처음으로 끊었다는 점이다. 시장이 완전히 타이트해졌다고 단정하기보다는, 누적되던 부담이 일단 멈춘 신호로 보는 편이 더 정확하다.

서울 Grade A 오피스 공실률은 전분기 대비 0.3%p 하락한 4.0%를 기록하며 7개 분기 상승세 이후 첫 하락을 보였다.

임대료도 함께 올랐다. 전체 평균 임대료는 전분기 대비 1.0%, 전년 대비 5.9% 상승했다. 공실률이 내려가는 동시에 임대료가 오르는 조합은 임대인에게는 우호적인 신호다. 다만 임차인 입장에서는 선택지가 제한되는 구간과 신규 공급으로 협상 여지가 생기는 구간이 권역별로 다르게 나타날 수 있다.

리포트의 시장 기초 지표를 요약하면 다음과 같다. 이 표에서 눈에 띄는 것은 공실률만이 아니라, 순흡수와 임대료 상승이 동시에 관찰된다는 점이다.

거시 환경도 완전히 우호적이지만은 않다. 한국 경제는 반도체 수출과 앞선 금리 인하 효과에 힘입어 2026년 1분기 회복력을 보였지만, 성장의 무게중심은 반도체에 치우쳐 있다고 제시됐다. 한국은행의 GDP 성장률 전망은 2.0%로 언급됐고, 기준금리는 2.50%에서 유지됐다. 중동발 유가 상승에 따른 인플레이션과 공급망 리스크가 남아 있어, 통화정책은 관망 기조에 머물렀다.

이 배경은 오피스 시장을 해석할 때 중요하다. 오피스 수요는 단순히 기업 수만으로 움직이지 않는다. 수출 업종의 이익 전망, 내수 체감 경기, 채용 계획, 비용 절감 압력, 금리 수준이 모두 임차 의사결정에 영향을 준다. 따라서 이번 분기의 공실률 하락은 시장 전체가 일괄적으로 강해졌다기보다, 특정 권역과 특정 임차 수요가 빈 공간을 흡수한 결과로 읽어야 한다.

권역별로 다른 공실률의 표정

서울 전체 평균은 4.0%지만, 권역별 숫자는 서로 다른 이야기를 한다. CBD는 5.7%, GBD는 2.5%, YBD는 3.2%다. 평균만 보면 시장이 안정된 것처럼 보이지만, 실제로는 GBD의 낮은 공실률과 CBD의 높은 공급 예정 물량이 동시에 존재한다.

CBD는 서울 Grade A 오피스의 전통적 중심 권역답게 가장 큰 재고를 보유하고 있다. 재고면적은 4,420,601㎡로 GBD와 YBD를 앞선다. 당분기 순흡수도 17,229㎡로 권역 중 가장 컸다. 그 결과 공실률은 전분기 대비 0.4%p 하락해 5.7%가 됐다. 기존 임차인의 확장 수요가 공실 감소에 기여했고, Tower 107은 지난해 준공 이후 점차 안정화되는 흐름을 보였다.

CBD의 대표 거래를 보면 수요의 성격이 다양하다. 문화체육관광부는 Twin Tree Tower A에 1,600㎡ 규모로 신규 부서를 열었고, Korea Land and Housing Corporation은 Seoul Square에 5,400㎡ 규모로 신규 지점을 냈다. Encar는 Grand Central에서 6,200㎡ 규모 이전 거래를 기록했다. Tower 107에서는 Xi S&D와 TKG Huchems가 각각 4,900㎡ 규모로 이전했다. CBD의 흡수는 단일 대형 임차인 하나가 아니라, 공공·기업·기존 임차 확장이 섞인 결과다.

GBD는 숫자만 놓고 보면 가장 탄탄하다. 공실률은 전분기 대비 0.4%p 하락한 2.5%로, 주요 권역 중 가장 낮았다. 재고면적은 3,791,155㎡, 당분기 순흡수는 13,488㎡다. 평균 호가 임대료는 42,444원/㎡로 표에 제시된 권역 중 가장 높다. 낮은 공실률과 높은 임대료가 함께 나타난다는 것은, Grade A 공간에 대한 선호가 여전히 GBD에 강하게 붙어 있다는 뜻이다.

GBD 거래에서는 확장 수요가 두드러진다. Kurly는 Koreit Tower에서 1,800㎡ 규모 확장, Datadog은 Bithumb Finance Tower에서 1,000㎡ 규모 확장을 기록했다. The Founders는 Glass Tower에서 4,000㎡ 규모 확장을 했다. Greits Gangnam의 PJ Law Group 4,000㎡ 신규 지점 거래도 있었다. 이 조합은 GBD가 단순 이전 수요만 받는 권역이 아니라, 성장 기업의 추가 면적 수요를 흡수하고 있음을 보여준다.

YBD는 보다 미묘하다. 공실률은 3.2%로 유지됐지만, 당분기 순흡수는 -167㎡였다. 리포트는 한국화재보험협회빌딩의 재건축 계획을 앞두고 해당 건물 임차인들이 인근 자산으로 이동하는 수요가 관찰됐다고 설명한다. Insurance Development Institute는 NH Financial Tower로 6,900㎡ 규모 이전을 했고, Korea Insurance Research Institute는 One Centinel로 4,800㎡ 규모 이전했다. 그러나 일부 빌딩에서 임차인 이탈이 발생해 전체 공실률은 보합에 그쳤다.

권역별 차이를 투자자 관점에서 보면, CBD는 공급과 흡수의 균형을 주시해야 하는 시장이고, GBD는 낮은 공실률이 가격 부담으로 이어지는 시장이며, YBD는 재건축과 이전 수요가 시장 내부에서 순환하는 구간이다. 같은 서울 Grade A라도 공실률의 원인과 임대료의 의미가 권역마다 다르다.

임대료는 왜 계속 버티는가

전체 평균 호가 임대료는 39,883원/㎡다. CBD는 39,985원/㎡, GBD는 42,444원/㎡, YBD는 33,053원/㎡로 제시됐다. 특히 GBD의 임대료 수준은 낮은 공실률과 맞물려 있다. 선택 가능한 Grade A 면적이 부족하면 임차인은 더 높은 비용을 감수하거나, 입지·빌딩 등급·면적 조건 중 일부를 조정해야 한다.

리포트의 공실률·호가 임대료 그래프는 2021년부터 2026년까지의 방향성을 함께 보여준다. 막대는 호가 임대료, 선은 공실률을 나타낸다. 공실률은 과거 고점 구간에서 낮아진 뒤 2024~2026년 사이 다시 완만히 움직이고, 호가 임대료는 전반적으로 상승 흐름을 이어간다. 숫자로 제시된 2026년 1분기 임대료 상승률 1.0% QoQ, 5.9% YoY는 이 그래프의 방향성과도 맞물린다.

공실률이 4.0%로 낮아진 가운데 평균 임대료는 전분기 대비 1.0%, 전년 대비 5.9% 올랐다.

임대료가 버티는 이유는 몇 가지로 나눠볼 수 있다. 첫째, Grade A 오피스는 단순 업무 공간이 아니라 기업의 채용, 브랜드, 접근성, 운영 효율을 함께 담는 자산이다. 둘째, 주요 권역에서 대체 가능한 고품질 면적은 늘 충분하지 않다. 셋째, 신규 공급이 예정돼 있어도 실제 입주 가능 시점, 사전임대 수준, 임차인이 원하는 층·면적·빌딩 사양은 별개의 문제다.

임차인에게는 비용 압박이 커지는 구간이다. 특히 전용면적 기준으로 수천㎡ 이상을 쓰는 기업은 1㎡당 호가 차이가 전체 임차 비용에 크게 반영된다. 예를 들어 GBD와 YBD의 평균 호가 임대료 차이는 표상으로 9,391원/㎡다. 리포트가 제시한 단순 호가 기준 차이일 뿐 실제 계약 조건과 서비스 비용은 별도지만, 권역 선택이 비용 구조에 미치는 영향이 작지 않다는 점은 분명하다.

투자자와 임대인에게는 임대료 상승을 지속 가능한 수익 개선으로 볼 수 있는지 확인해야 하는 국면이다. 공실률이 낮고 임대료가 오르는 시장은 매력적이지만, 신규 공급이 들어오는 순간 임차인의 협상력이 일부 회복될 수 있다. 특히 CBD처럼 대형 프로젝트가 집중되는 곳에서는 현재의 임대료 수준이 신규 빌딩의 사전임대 성과와 맞물려 재평가될 가능성이 있다.

신규 공급은 CBD에 집중된다

이번 리포트에서 가장 눈에 띄는 리스크 요인은 CBD의 2026년 신규 공급이다. G1 Seoul, Rene Square, Eul Tower가 모두 CBD에 예정돼 있다. 세 프로젝트의 합산 면적은 248,700㎡이며, 본문은 올해 CBD 신규 공급이 약 250,000㎡에 이를 것으로 설명한다.

G1 Seoul과 Rene Square는 2026년 2분기 준공 예정으로 제시됐다. 리포트는 이 두 프로젝트가 CBD에서 수년 만에 나오는 주요 오피스 자산이며, 현재 사전임대 수준을 고려할 때 단기 공실 상승을 피하기 어렵다고 설명한다. 여기에 Eul Tower가 4분기에 더해지면 CBD 공급 부담은 한 해 동안 단계적으로 반영된다.

이 대목에서 중요한 것은 공급 자체가 나쁜 뉴스가 아니라는 점이다. 새 빌딩은 시장의 품질을 끌어올리고, 대형 임차인에게 이전·통합·확장 선택지를 제공한다. 문제는 흡수 속도다. 공급이 들어오는 속도보다 임차 수요가 빠르게 따라오면 시장은 자연스럽게 소화된다. 반대로 사전임대가 충분하지 않은 상태에서 대형 면적이 한꺼번에 열리면, 기존 빌딩의 공실과 임대 조건에 파급이 생긴다.

CBD의 공사 중 면적은 1,500,902㎡로 표에 제시된 서울 전체 공사 중 면적 1,740,321㎡의 대부분을 차지한다. GBD의 공사 중 면적은 149,450㎡, YBD는 89,970㎡다. 공급 압력의 중심이 CBD에 있다는 점은 숫자로도 명확하다.

• CBD: 재고가 가장 크고 순흡수도 크지만, 공사 중 면적도 압도적으로 큼
• GBD: 공실률이 가장 낮고 임대료가 가장 높으며, 공사 중 면적은 제한적
• YBD: 공실률은 안정적이나 순흡수는 소폭 마이너스
• 판교: 공실률 0.9%, 순흡수 12,706㎡, 공사 중 면적 360,739㎡로 별도 주목 필요

따라서 2026년 서울 오피스 시장의 핵심 관전 포인트는 “공실률이 내려갔다”가 아니라 “신규 공급을 어느 속도로 흡수할 수 있는가”다. 특히 CBD에서는 신규 빌딩이 기존 빌딩의 임차인을 끌어오는 이전 수요인지, 시장 바깥에서 들어오는 신규·확장 수요인지에 따라 체감 결과가 달라진다. 전자는 권역 내부 공실 이동을 만들 수 있고, 후자는 순흡수 개선으로 이어진다.

임차 거래가 보여주는 수요의 결

주요 임대차 거래 표는 이번 분기의 수요를 더 구체적으로 보여준다. CBD에서는 공공기관, 카드사, 제조·서비스 기업, 플랫폼 관련 기업의 이전과 신규 지점이 섞여 있다. GBD에서는 확장 거래가 눈에 띄고, YBD에서는 재건축을 앞둔 이전 수요가 존재한다.

이 표에서 단순 면적 합계보다 중요한 것은 거래 유형이다. Expansion, Relocation, New Branch가 섞여 있는데, 각 유형은 시장에 다른 의미를 갖는다. Expansion은 기업의 실제 사용 면적 증가를 시사할 수 있고, Relocation은 기존 면적의 이동일 수 있으며, New Branch는 조직 확장이나 기능 분산의 결과일 수 있다. 순흡수면적을 볼 때는 이 구분이 중요하다.

CBD에서는 The K-Twin Towers의 Woori Card 4,300㎡ 확장, Seoul Square의 Korea Land and Housing Corporation 5,400㎡ 신규 지점, Grand Central의 Encar 6,200㎡ 이전이 함께 나타났다. Tower 107의 Xi S&D와 TKG Huchems 거래는 지난해 준공된 자산이 임차인을 채워가는 과정으로 볼 수 있다. 신규 공급이 많은 권역에서는 이런 안정화 속도가 향후 공실률의 방향을 좌우한다.

GBD에서는 Kurly, Datadog, The Founders의 확장 거래가 상징적이다. 특히 Glass Tower의 The Founders 4,000㎡ 확장과 Greits Gangnam의 PJ Law Group 4,000㎡ 신규 지점은 면적 규모도 작지 않다. GBD가 낮은 공실률에도 수요를 계속 끌어들이는 이유는 업무 접근성, 기업 집적, 임직원 선호 입지, Grade A 자산 희소성이 복합적으로 작용하기 때문이다.

YBD의 경우 거래 면적만 보면 Insurance Development Institute 6,900㎡, Korea Insurance Research Institute 4,800㎡ 등 굵직한 이전이 있다. 그런데 권역 전체 순흡수는 -167㎡로 소폭 마이너스다. 이는 이전 거래가 있어도 일부 빌딩에서 임차인 이탈이 발생하면 권역 전체의 순증 효과가 제한될 수 있음을 보여준다. YBD 시장은 안정적이지만, 단기적으로는 재건축과 이전에 따른 내부 재배치 성격이 강하다.

블록의 관점: 4.0%보다 중요한 것은 다음 공실의 위치다

일반 독자에게 공실률 4.0%는 낮은 숫자로 보일 수 있다. 실제로 서울 Grade A 오피스는 장기간 구조적으로 견조한 시장으로 평가받아 왔다. 하지만 투자와 임차 전략에서는 평균 숫자만으로 판단하기 어렵다. 같은 4.0%라도 공실이 어느 권역, 어느 빌딩 연식, 어느 면적대에 몰려 있는지가 훨씬 중요하다.

블록의 관점에서 이번 분기의 핵심은 세 가지다. 첫째, 수요는 사라지지 않았다. CBD와 GBD에서 순흡수가 발생했고, 주요 거래도 확인된다. 둘째, 임대료 상승세는 아직 꺾였다고 보기 어렵다. 전체 평균 임대료가 전분기와 전년 대비 모두 상승했다. 셋째, 공급 리스크는 명확히 CBD 쪽에 놓여 있다. 2026년 CBD 신규 공급 약 250,000㎡는 단기 시장 균형을 흔들 수 있는 변수다.

지금 서울 오피스 시장의 질문은 “수요가 있느냐”가 아니라, 새로 나오는 면적을 어느 가격과 조건으로 흡수하느냐에 가깝다.

임차인에게는 이 변화가 기회일 수 있다. 특히 CBD에서 대형 면적을 찾는 기업은 신규 자산 준공 시점을 활용해 이전·통합·확장 전략을 검토할 수 있다. 다만 모든 기업에 협상력이 커지는 것은 아니다. GBD처럼 공실률이 2.5%에 불과한 권역에서는 여전히 선택지가 제한적이고, 우량 빌딩의 임대료는 쉽게 약해지지 않을 가능성이 있다.

임대인에게는 자산별 차별화가 더 중요해진다. 같은 CBD라도 신규 빌딩과 기존 빌딩의 경쟁은 임대료뿐 아니라 빌딩 사양, 접근성, ESG 기준, 공용부 품질, 임차인 서비스, 공간 효율성에서 갈릴 수 있다. 신규 공급이 들어올수록 단순 위치 프리미엄만으로는 충분하지 않고, 실제 사용자가 체감하는 운영 품질이 공실 방어의 핵심이 된다.

투자자에게는 권역별 위험 프리미엄을 다시 계산할 시점이다. GBD는 낮은 공실률과 높은 임대료가 장점이지만, 이미 가격에 상당 부분 반영됐을 수 있다. CBD는 공급 부담이 있지만, 대형 신규 자산이 시장을 재편하면서 장기적으로 품질 개선을 만들 수 있다. YBD는 안정적인 금융·보험 수요 기반이 있지만, 재건축과 이전 사이클에 따라 단기 숫자가 흔들릴 수 있다.

앞으로 확인해야 할 지표들

2026년 남은 기간에 가장 먼저 봐야 할 지표는 신규 공급의 사전임대와 실제 입주 속도다. G1 Seoul 143,400㎡, Rene Square 60,400㎡, Eul Tower 44,900㎡가 어떤 임차인으로 채워지는지에 따라 CBD의 공실률 경로가 달라진다. 단순 준공 면적보다 중요한 것은 준공 시점의 남은 공실, 입주 개시 후 흡수 속도, 그리고 기존 빌딩에서 빠져나오는 면적의 재임대 여부다.

두 번째는 임대료 상승률의 둔화 여부다. 현재는 전체 평균 임대료가 1.0% QoQ, 5.9% YoY 상승했다. 그러나 신규 공급이 늘면 일부 빌딩은 렌트프리, 인테리어 지원, 계약 기간 조정 등 비가격 조건으로 경쟁할 수 있다. 리포트의 평균 호가 임대료는 풀서비스 기준 임대료를 반영하지 않는다는 주석도 있으므로, 실제 체결 조건과 호가의 차이를 함께 봐야 한다.

세 번째는 GBD의 초저공실 지속 여부다. 공실률 2.5%는 임차인에게 상당히 빡빡한 시장을 의미한다. 만약 GBD에서 추가 공급이 제한적인 가운데 확장 수요가 이어진다면, 일부 임차 수요는 CBD나 판교 등 대체 권역을 검토할 수 있다. 반대로 비용 부담이 커지면 기업은 면적 효율화나 하이브리드 근무 정책 조정을 통해 총면적 증가를 제한할 수도 있다.

마지막으로 판교의 숫자도 별도로 볼 필요가 있다. 표에는 판교 공실률 0.9%, 순흡수 12,706㎡, 공사 중 면적 360,739㎡, 평균 호가 임대료 28,698원/㎡가 제시됐다. 서울 주요 3권역과 직접 같은 시장으로 단순 비교하긴 어렵지만, 기술기업과 성장기업의 입지 선택에서 판교는 여전히 중요한 대체·보완 축이다.

결론적으로 2026년 1분기 서울 오피스 시장은 하락 전환한 공실률 덕분에 한숨을 돌렸지만, 안심할 단계는 아니다. 수요는 살아 있고 임대료는 오르고 있으며, 공급은 CBD에 몰려 있다. 이 세 문장을 함께 붙여 읽을 때 시장의 진짜 모습이 드러난다. 평균 공실률 4.0%는 출발점일 뿐이고, 다음 분기부터는 신규 공급이 어느 빌딩의 공실로 남고 어느 기업의 확장 공간으로 흡수되는지가 서울 오피스 시장의 방향을 결정할 것이다.