서울 A급 오피스의 공실률 하락, 회복 신호인가 공급 전 긴장인가

서울 A급 오피스 시장의 숫자는 오랜만에 방향을 틀었다. 2026년 1분기 평균 공실률은 4.0%로 내려왔고, 순흡수면적은 30,550㎡를 기록했다. 겉으로는 수요 회복의 신호처럼 보이지만, 그 안쪽에는 권역별 온도 차와 CBD 신규 공급이라는 더 큰 변수가 동시에 자리한다.

이번 분기의 핵심은 단순히 공실률이 낮아졌다는 데 있지 않다. 2024년 1분기 이후 이어진 공실률 상승 흐름이 처음 꺾였다는 점, 그리고 그 하락을 이끈 주체가 CBD의 공실 해소였다는 점이 중요하다. 다만 올해 CBD에는 대형 프라임 오피스 공급이 집중될 예정이어서, 지금의 개선세를 곧바로 구조적 회복으로 단정하기는 어렵다.

데이터가 먼저 말하는 것

2026년 1분기 서울 A급 오피스 시장의 대표 지표는 비교적 선명하다. 평균 공실률은 4.0%, 순흡수면적은 30,550㎡, 전 분기 대비 임대료 상승률은 1.0%다. 전년 동기 대비 임대료 상승률은 5.9%로 나타났다. 수요가 완전히 위축된 시장이라면 나오기 어려운 숫자다.

평균 공실률 4.0%는 7분기 연속 상승하던 흐름이 처음으로 꺾였다는 점에서 의미가 크다.

다만 이 숫자는 서울 전체의 평균값이다. 오피스 시장은 같은 서울 안에서도 CBD, GBD, YBD의 임차인 성격과 공급 구조가 다르다. 따라서 평균만 보면 시장이 고르게 좋아진 것처럼 보일 수 있지만, 실제로는 권역별로 서로 다른 이야기가 동시에 진행되고 있다.

경제 배경도 함께 봐야 한다. 2026년 1분기 국내 경제는 반도체 수출 호조와 누적된 금리 인하 효과에 힘입어 양호한 흐름을 보였다. 한국은행은 2026년 경제성장률을 2.0%로 전망했다. 하지만 성장의 상당 부분이 반도체 부문에 편중되어 있어, 내수 체감 경기와의 괴리는 여전히 좁혀지지 않는다는 점도 함께 제시됐다.

기준금리 환경도 임대시장 해석의 중요한 배경이다. 중동 분쟁에 따른 국제유가 상승으로 물가 불안과 공급망 차질 우려가 커지자, 한국은행은 기준금리를 2.50%로 유지하며 신중한 관망 기조를 이어갔다. 즉 오피스 임차 수요는 살아 있지만, 기업들이 공격적으로 확장만 선택할 수 있는 거시 환경은 아니다.

공실률 하락의 중심은 CBD였다

이번 분기 공실률 하락을 이끈 권역은 CBD다. CBD 공실률은 5.7%로 전 분기 대비 0.4%p 하락했다. 서울 주요 권역 가운데 숫자 자체는 여전히 가장 높지만, 방향성은 분명히 개선됐다. 파인에비뉴 A동, 더케이트윈타워 등에서 기존 임차인들의 증평 수요가 공실 해소에 기여했다.

CBD의 움직임은 단순한 이전 수요만으로 설명되지 않는다. 지난해 준공된 타워107은 TKG휴켐스, 자이에스앤디, 애니카 등이 계약을 체결하며 안정화되고 있다. 문화체육관광부 신설 조직은 트윈트리타워 A동에, 엔카닷컴은 그랜드센트럴에 계약을 체결했고, 한국토지주택공사는 서울스퀘어에 신규 사무실을 개소했다. 공공기관, 대기업 관련 수요, 확장 및 이전 수요가 함께 섞여 나타난 모습이다.

표에서 눈에 띄는 대목은 CBD의 규모다. CBD 재고 면적은 4,420,601㎡로 세 권역 중 가장 크고, 공사 중 면적도 1,500,902㎡로 압도적이다. 현재의 공실률 하락은 긍정적이지만, 앞으로 공급이 집중되는 구조에서는 흡수 속도가 지속적으로 따라붙는지가 더 중요해진다.

GBD는 다른 종류의 강함을 보였다. 공실률은 2.5%로 전 분기 대비 0.4%p 하락했고, 주요 권역 중 가장 낮은 공실률을 유지했다. 컬리는 코레이트타워에서, 데이터독은 빗썸금융타워에서, 더파운더즈는 글라스타워에서 증평 계약을 체결했다. 기업들의 확장 움직임이 GBD 공실 감소를 견인했다는 설명이 가능하다.

반면 YBD는 보합이다. 공실률은 3.2%로 전 분기와 동일했다. 재건축을 앞둔 화재보험협회빌딩의 임차인들이 인근 빌딩으로 이전하면서 권역 내 이전 수요가 관찰됐고, 보험개발원은 NH금융타워로, 보험연구원은 원센티널로 이전을 결정했다. 하지만 일부 빌딩에서 기존 임차인이 이탈하면서 공실이 발생해, 전체 공실률은 낮아지지 않았다.

임대료는 올랐지만, 권역별 체감은 다르다

서울 A급 오피스의 임대료는 전 분기 대비 1.0%, 전년 동기 대비 5.9% 상승했다. 전체 공실률이 4% 수준이고 주요 권역에서 대형 임차 수요가 확인되는 상황에서는 임대료가 쉽게 꺾이기 어렵다. 특히 입지 경쟁력이 높은 빌딩과 즉시 입주 가능한 대형 면적은 여전히 임대인 우위의 가격 논리를 유지할 가능성이 있다.

다만 권역별 평균 호가 임대료를 보면 임차인의 선택지가 단순하지 않다. GBD의 평균 호가 임대료는 42,444원/㎡로 가장 높고, CBD는 39,985원/㎡, YBD는 33,053원/㎡다. 판교는 28,698원/㎡로 서울 주요 권역보다 낮지만 공실률은 0.9%에 불과해, 단순히 임대료가 낮다고 쉽게 선택할 수 있는 시장은 아니다.

공급 그래프가 보여주는 메시지는 명확하다. 2026년 이후 공급은 연도별·권역별로 고르게 퍼져 있기보다 특정 시점과 권역에 집중되는 성격이 강하다. 특히 2026년 CBD에는 대형 프라임 오피스가 연이어 준공될 예정이다. 수요가 견조하더라도 공급이 한꺼번에 들어오면, 단기적으로는 공실률이 다시 위로 움직일 수 있다.

공실률과 호가 임대료 추이를 함께 보면 더 흥미롭다. 공실률은 2021년 이후 하락한 뒤 2024년과 2025년을 거치며 낮은 수준에서 움직였고, 2026년에는 약 4% 수준으로 표시된다. 반면 호가 임대료 막대는 2021년 이후 꾸준히 높아져 2026년에는 40,000원/㎡에 근접한다. 공실이 일부 늘어도 임대료가 즉각 조정되지 않는, 서울 프라임 오피스 시장의 경직성이 드러나는 대목이다.

임차 거래가 보여주는 수요의 결

이번 분기 주요 임대차 거래를 보면 시장의 수요가 어디에서 발생했는지 더 구체적으로 보인다. CBD에서는 신규 지점 개설과 이전, 확장 수요가 모두 확인된다. GBD에서는 확장 계약이 눈에 띄고, YBD에서는 재건축과 연계된 이전 수요가 관찰된다.

순흡수 30,550㎡의 배경에는 단순한 경기 회복보다 권역별 이전·확장·신규 개설 수요가 복합적으로 작용했다.

CBD에서는 그랜드센트럴의 엔카닷컴 6,200㎡, 서울스퀘어의 한국토지주택공사 5,400㎡, 타워107의 자이애스앤디와 TKG휴켐스 각각 4,900㎡ 계약이 눈에 띈다. 이 규모의 거래가 여러 건 누적되면, 신규 준공 빌딩의 초기 공실 안정화와 기존 빌딩의 잔여 공실 해소에 실질적인 영향을 준다.

GBD에서는 확장 수요의 색채가 강하다. 글라스타워의 더파운더즈 4,000㎡, 코레이트타워의 컬리 1,800㎡, 빗썸금융타워의 데이터독 1,000㎡가 모두 Expansion으로 분류됐다. 공실률이 이미 2.5%로 낮은 권역에서 확장 수요가 이어진다는 것은, 좋은 면적을 찾는 임차인에게 선택지가 매우 제한적이라는 뜻이기도 하다.

YBD에서는 보험개발원의 NH금융타워 6,900㎡, 보험연구원의 원센티널 4,800㎡ 이전이 확인된다. 하지만 YBD의 당분기 순흡수는 -167㎡로 집계됐다. 이는 큰 이전 거래가 있어도 권역 전체의 순수요가 반드시 플러스로 잡히지는 않는다는 점을 보여준다. 이전 수요는 한 빌딩의 공실을 줄이는 동시에 다른 빌딩의 공실을 만들 수 있다.

2026년의 변수는 CBD 신규 공급이다

이번 리포트에서 가장 중요한 전망 변수는 공급이다. 올해 2분기에는 CBD에 G1 Seoul(공평 15·16지구)과 르네스퀘어(을지로3가 제6지구)가 준공될 예정이다. 4분기에는 이을타워(을지로3가 제12지구)의 추가 공급도 예정되어 있다. 리포트는 올해 CBD에만 약 25만㎡의 신규 물량이 집중될 예정이라고 설명한다.

이 세 프로젝트의 합산 면적은 248,700㎡다. 리포트가 언급한 약 25만㎡와 사실상 같은 규모다. CBD에서 오랜 공백 이후 공급되는 대형 프라임 오피스라는 점도 중요하다. 단순히 면적만 늘어나는 것이 아니라, 기존 빌딩과 임차인 유치 경쟁을 벌일 수 있는 고품질 신규 자산이 시장에 들어오는 것이다.

이 공급은 두 가지 효과를 동시에 낼 수 있다. 첫째, 대형 면적을 찾던 기업에는 선택지가 늘어난다. 둘째, 준공 직후 임대차 계약 수준이 충분히 높지 않다면 단기 공실률 상승은 불가피할 수 있다. 리포트 역시 현재 임대차 계약 수준을 감안할 때 준공 직후 단기적인 공실률 상승이 불가피할 것으로 본다.

• CBD는 현재 공실률이 5.7%로 주요 권역 중 가장 높다.
• 동시에 CBD는 당분기 순흡수 17,229㎡로 수요 회복도 확인됐다.
• 그러나 CBD의 공사 중 면적은 1,500,902㎡로 서울 전체 공사 중 면적의 대부분을 차지한다.
• 2026년 예정된 주요 3개 CBD 프로젝트만 합산해도 248,700㎡다.

따라서 CBD 시장을 볼 때는 현재의 공실률 하락과 미래 공급을 반드시 함께 봐야 한다. 지금은 공실이 줄었지만, 공급이 시장에 실제로 들어오는 순간에는 임대인의 가격 전략, 렌트프리 조건, 임차인 업종 구성, 기존 빌딩의 방어력이 동시에 시험대에 오른다.

블록의 관점: 숫자는 회복, 구조는 선별

블록의 관점에서 이번 2026년 1분기 서울 A급 오피스 시장은 회복과 선별이 동시에 진행되는 시장이다. 평균 공실률 4.0%와 순흡수 30,550㎡만 보면 수요가 살아난 것으로 읽힌다. 그러나 권역별로 보면 GBD는 이미 낮은 공실률에서 확장 수요가 이어지는 타이트한 시장이고, CBD는 수요 회복과 대규모 공급 부담이 공존하는 시장이며, YBD는 이전 수요가 있어도 순흡수는 약한 보합 시장이다.

임차인 입장에서는 전략이 달라져야 한다. GBD에서 입지를 고집하는 기업은 선택 가능한 면적이 제한적일 수 있다. CBD에서는 신규 공급을 활용해 더 나은 사옥 조건을 협상할 여지가 생길 수 있다. YBD에서는 재건축과 이전 수요의 흐름을 따라 인근 빌딩의 공실 변화와 조건 변화를 면밀히 볼 필요가 있다.

임대인 입장에서도 같은 평균 지표를 다르게 해석해야 한다. GBD의 임대인은 낮은 공실률과 확장 수요를 바탕으로 가격 방어력이 높다. CBD의 임대인은 신규 공급과 경쟁해야 하므로, 기존 임차인의 증평 수요를 붙잡고 대형 임차인 유치 전략을 정교하게 가져가야 한다. YBD의 임대인은 이전 수요가 단순 유입인지, 권역 내부 재배치인지 구분해야 한다.

투자자에게는 공실률 4.0%라는 한 줄보다 공급이 어디에, 언제, 어떤 품질로 들어오는지가 더 중요하다. 2026년 CBD 공급은 단기적으로 공실률을 밀어 올릴 수 있지만, 장기적으로는 CBD의 프라임 오피스 재고를 새로 정비하는 계기가 될 수도 있다. 수요가 따라붙는다면 CBD의 경쟁력은 강화될 수 있고, 흡수가 더디다면 기존 빌딩과 신규 빌딩 사이의 임대 조건 격차가 벌어질 수 있다.

결론적으로, 2026년 1분기 서울 오피스 시장은 꺾였던 수요가 돌아왔다기보다 좋은 입지와 좋은 자산에는 여전히 수요가 붙는다는 사실을 확인한 분기다. 공실률 하락은 긍정적 신호지만, CBD의 대형 공급을 통과하기 전까지는 시장의 진짜 체력을 판단하기 이르다. 앞으로의 관전 포인트는 단순한 공실률 방향이 아니라, 신규 공급이 얼마나 빠르게 흡수되고 기존 빌딩의 임대료 방어가 어디까지 가능한지에 있다.