서울 상업용 부동산, 4.9조 원 시장을 만든 것은 금리 기대가 아니라 현금흐름이었다

2026년 1분기 서울 상업용 부동산 시장은 얼핏 보면 숨을 고른 분기였다. 총 거래액은 직전 분기보다 줄었고, 물류센터와 호텔은 전 분기 대비 거래 규모가 축소됐다. 그러나 숫자를 한 겹 더 들여다보면 이야기는 달라진다. 총 30건, 약 4.9조 원이라는 거래 규모는 전년 동기 대비 약 27% 증가한 수준이며, 시장의 돈은 여전히 움직이고 있었다.

이번 분기의 핵심은 단순한 회복이 아니다. 투자자들이 더 이상 ‘금리가 곧 내려갈 것’이라는 기대만으로 움직이지 않고, 임차 안정성·입지 개선 가능성·자산별 현금흐름을 하나씩 따져가며 선별적으로 매수에 나섰다는 점이다. 서울스퀘어 같은 초대형 오피스 거래부터 영종 아레나스 같은 코어 물류 자산, 호텔 용도 전환과 핵심 상권 리테일 거래까지, 2026년 1분기 시장은 ‘가격보다 이유가 있는 거래’가 살아남는 국면을 보여줬다.

4.9조 원 시장, 줄었지만 약해졌다고 보기는 어렵다

리포트가 제시한 2026년 1분기 상업용 부동산 거래 총액은 약 4.9조 원이다. 직전 분기가 역대 최대 규모였기 때문에 전 분기 대비로는 약 41% 감소했다. 하지만 비교 기준을 전년 동기로 바꾸면 약 27% 증가다. 즉 시장이 급격히 식었다기보다, 2025년 말의 이례적 대형 거래 집중 이후 정상화된 흐름에 가깝다.

2026년 1분기 상업용 부동산 거래는 총 30건, 약 4.9조 원으로 집계되었다.

섹터별로 보면 오피스가 중심축을 맡았다. 이번 분기 오피스 거래는 총 10건, 약 3.3조 원으로 집계됐다. 물류센터는 4건, 약 7,066억 원, 호텔은 3건, 약 5,560억 원, 리테일은 13건, 약 3,432억 원이었다. 특히 리테일은 전년 동기 대비 거래 금액이 3배 이상 증가해, 강남과 성수 등 핵심 상권으로 자금이 집중되는 현상을 드러냈다.

시장 펀더멘털 패널도 투자자들의 판단 기준을 잘 보여준다. 오피스 캡레이트는 4.0%, Grade A 오피스 자본가치는 3.3㎡당 3,609만 원, 오피스 총 거래 면적은 348,943㎡로 제시됐다. 가격이 전반적으로 무너지는 시장이라기보다, 자산별로 가격 격차가 벌어지고 거래 명분이 뚜렷한 물건에 유동성이 붙는 시장이다.

거시 환경은 우호적이지 않다, 그래서 더 선별적이다

2026년 1분기 시장을 이해하려면 거래 숫자만큼이나 거시 배경을 같이 봐야 한다. 리포트는 반도체 수출 호조와 소비 회복세를 근거로 2026년 경제성장률이 전년 대비 개선된 1%대 후반으로 전망된다고 설명한다. 그러나 건설투자는 지방 부동산경기 부진으로 회복이 지체되고, 중동 지정학 리스크와 미국 관세 불확실성이 겹치며 대외 하방 압력도 커진 상태다.

한국은행은 유가 상승 압력에 따라 인플레이션 전망을 상향 조정했고, 기준금리는 2.5%를 유지하는 흐름으로 제시됐다. 리포트의 표현을 빌리면 추가 인하 가능성은 불투명하다. 이 말은 상업용 부동산 투자자에게 꽤 직접적인 의미를 갖는다. 금리가 빠르게 내려가 캡레이트가 압축되고, 그 결과 자산 가격이 자연스럽게 상승하는 시나리오만 믿기 어렵다는 뜻이다.

이런 환경에서는 자산 가격을 설명하는 언어가 달라진다. 과거에는 “금리 인하가 오면 가격이 오른다”는 기대가 먼저였다면, 지금은 “이 자산이 지금 임대료를 지킬 수 있는가”, “공실을 줄일 수 있는가”, “입지 개선이나 용도 전환으로 가치 상승이 가능한가”가 먼저다. 투자 판단의 중심이 금융 조건에서 자산 운영 능력으로 이동하고 있는 셈이다.

블록의 관점에서 보면 이는 개인 투자자와 실수요자에게도 중요한 신호다. 상업용 부동산 대형 거래는 기관투자자들의 영역처럼 보이지만, 실제로는 지역의 임대료 기대, 주변 개발, 상권 재편, 오피스 수요의 질을 반영한다. 기관의 매수 기준이 엄격해질수록 지역별·자산별 가격 차별화는 더 선명해진다.

오피스: 서울스퀘어가 만든 3.3조 원의 무게

이번 분기 가장 큰 축은 오피스였다. 오피스 거래는 총 10건, 약 3.3조 원으로 집계됐다. 권역별로는 CBD 4건, 약 1.8조 원, GBD 3건, 약 6,900억 원, 기타 권역 3건이 발생했다. 전년 동기 대비 프라임 오피스 거래 건수는 감소했지만, 총 거래 금액은 약 55% 증가했다. 이유는 명확하다. 서울스퀘어 단일 거래가 전체 금액을 끌어올렸다.

서울스퀘어는 한국투자리얼에셋운용이 약 1조 2,884억 7,700만 원에 인수한 거래로 표에 기재돼 있다. 리포트 본문에서는 약 1.3조 원 거래로 설명된다. ARA자산운용은 2019년 매입 후 펀드 만기 도래에 따라 매각에 나섰고, 서울 프라임 오피스 대비 높은 공실률에도 거래가 성사됐다. 이는 서울역 일대 정비사업에 따른 입지 개선 기대가 가격 판단에 반영됐다는 해석이 가능하다.

흥미로운 점은 오피스 거래가 두 갈래로 나뉘었다는 것이다. 한쪽에는 사옥 확보 목적의 전략적 투자자, 즉 SI 수요가 있었다. GBD에서는 한웰그룹의 케이스퀘어 강남 2 매입, 미스토홀딩스의 싸이칸홀딩스 타워 매입이 관측됐다. BBD에서는 한화비전이 휴맥스빌리지를 사옥 확보 목적으로 매입했다. 다른 한쪽에는 비부동산 기업의 자산 유동화가 있었다. F&F 사옥, 천수빌딩, 삼성생명 잠실빌딩 등은 기관투자자 매각 형태로 언급됐다.

가격 측면에서도 권역별 차이가 선명하다. 이번 분기 거래 완료된 Grade A 오피스의 3.3㎡당 평균 거래 금액은 약 3,609만 원으로 회복세를 보였다. GBD에서는 케이스퀘어 강남 2가 3.3㎡당 5,349만 원에 거래되며 권역 평균을 끌어올렸다. 반면 CBD는 자산별 가격 차이가 확대되며 평균 2,739만 원에 형성됐다. 같은 중심업무지구라도 자산 컨디션, 공실률, 임차인, 향후 개발 기대에 따라 가격이 다르게 매겨지고 있다는 뜻이다.

오피스 시장의 전망은 신중하지만 닫혀 있지 않다. 리포트는 중동 리스크에 따른 글로벌 금리 상승 압력과 기준금리 동결 기조가 투자자들의 신중한 접근을 유지시킬 것으로 본다. 동시에 SI의 사옥 매입 수요, 비부동산 기업의 자산 유동화, 펀드 만기에 따른 매물 출회는 꾸준히 이어질 수 있다고 설명한다. 다시 말해 거래 여건은 점진적으로 개선될 수 있지만, 코어·프라임 자산 중심의 선별 투자는 계속될 가능성이 높다.

물류센터: 거래는 줄었지만 코어 자산은 팔렸다

물류센터는 이번 분기 가장 뚜렷하게 조정된 섹터다. 거래는 총 4건, 약 7,066억 원으로 집계됐다. 이는 전 분기 대비 약 66%, 전년 동기 대비 약 46% 감소한 수치다. 다만 이 감소를 수요 붕괴로 읽기는 어렵다. 리포트는 지난 분기 대형 자산 거래가 집중되며 급등했던 거래 규모가 조정된 모습이라고 설명한다.

지역별로는 동부권 2건, 약 1,976억 원, 서부권 1건, 약 4,320억 원, 북부권 1건, 약 770억 원의 거래가 있었다. 눈에 띄는 거래는 영종 아레나스다. 캡스톤자산운용은 국민연금 코어 플랫폼 펀드를 활용해 인천 영종도 소재 아레나스 영종을 4,320억 원에 인수했다. 임대율이 100%에 근접한 코어 자산으로, 이번 분기 최대 규모 물류 거래로 기록됐다.

물류센터 시장에서 중요한 키워드는 ‘flight-to-quality’다. 매물이 늘고 투자 심리가 일부 개선되는 흐름은 있었지만, 자금은 여전히 우량 자산으로 몰렸다. 이번 분기에는 선매입 약정 이행 건과 데이터센터 전환 목적 거래가 각각 1건씩 포함됐다. 마스턴투자운용은 2023년 선매입 약정을 체결한 로지스포인트 신해리 매매계약을 이행했고, 삼성SRA자산운용은 하남시 풍산동 소재 저온 물류센터를 데이터센터 전환 목적으로 매입했다.

코람코자산운용은 이천에 위치한 로지스포인트 호법A를 마스턴투자운용으로부터 인수했다. 코어 자산 거래가 완료되면서 상온 물류센터의 3.3㎡당 평균 거래 금액은 646만 원으로 전 분기 대비 소폭 상승했다. 거래량이 줄었는데 평균 가격이 소폭 오른 것은, 시장이 약한 자산까지 폭넓게 흡수했다기보다 좋은 자산 위주로 거래됐다는 방증이다.

전망도 같은 방향이다. 리포트는 1분기 관망세에도 시장에 출회된 매물이 증가하고 있으며, 펀드 만기를 앞둔 자산들이 본격 유입되면 거래 규모가 점진적으로 회복될 것으로 본다. 다만 상온·대형 코어 자산에 수요가 집중되는 선별 투자 흐름은 이어질 전망이다. 그 외 자산은 매도자와 매수자의 가격 눈높이 차로 거래 성사까지 시간이 필요하다는 판단이다.

호텔과 리테일: 회복 수요는 도심과 핵심 상권으로 향했다

호텔 부문은 총 3건, 약 5,560억 원의 거래가 완료됐다. 전 분기 대비 거래 금액은 약 36% 감소했지만, 내용은 단순한 위축보다 재편에 가깝다. 전 분기에는 4성급 거래가 주를 이뤘지만 이번 분기에는 2성급, 3성급, 4성급 호텔 거래가 고르게 발생했다. 특히 거래 자산 중 2건은 주요 호텔 운영사 교체를 통한 자산 가치 제고를 추진할 예정이라고 리포트는 설명한다.

주요 거래는 도심권에 집중됐다. NH농협리츠운용은 신라스테이 서대문을 매입했다. 서대문역 인근 거점을 강화하려는 전략적 행보로 풀이된다. 코람코자산운용은 GIC를 투자자로 유치해 중구 소재 U5 호텔을 인수했고, 리모델링 및 머큐어 앰배서더 운영사 유치를 통해 가치 제고에 나설 예정이다. 호텔롯데는 유동성 확보를 위해 L7 홍대를 세일즈앤리스백 구조로 롯데리츠에 매각했다.

호텔 시장의 관전 포인트는 신규 공급이 제한적인 상황에서 기존 자산의 운영 개선 여지가 얼마나 가격에 반영되는가다. 관광 수요 회복세가 이어지는 가운데 연내 거래가 예정된 4성급 호텔 매물이 남아 있어, 리포트는 향후 거래 규모가 점진적으로 회복될 것으로 전망한다. 특히 비호텔 자산을 매입해 호텔로 용도 전환하는 사례가 관찰됐다는 점은 도심 부동산 활용 방식이 넓어지고 있음을 보여준다.

리테일은 이번 분기 조용하지만 강한 숫자를 냈다. 거래는 총 13건, 약 3,432억 원으로, 전년 동기 대비 거래 금액이 3배 이상 증가했다. 강남 권역의 거래가 크게 늘었고, 성수에서는 분기 최대 규모인 680억 원 거래가 성사되며 전체 규모를 견인했다. 지난 분기에 이어 뚝섬역·서울숲 인근 성수동에서 거래가 증가하는 흐름도 이어졌다.

리테일 자산은 경기 회복이 본격화되지 않은 상황에서 상승세 지속 여부를 추가로 관찰해야 한다. 그러나 강남과 성수 같은 핵심 상권으로 거래가 집중되는 흐름은 당분간 이어질 가능성이 높다. 포스트자산운용이 종로 파고다타워를 인수해 저층부는 메디컬센터, 고층부는 호텔로 복합 용도 전환을 추진할 예정이라는 대목도 주목된다. 단순 임대수익형 리테일에서 복합 용도와 운영 개선을 통한 가치 제고로 투자 논리가 확장되고 있기 때문이다.

숫자 표가 말하는 시장의 우선순위

3페이지의 주요 거래 표는 이번 분기 투자자들이 무엇을 샀는지 가장 직접적으로 보여준다. 오피스에서는 서울스퀘어가 압도적 규모를 차지했고, 케이스퀘어 강남 2는 3.3㎡당 5,349만 원이라는 높은 단가로 GBD 선호를 확인시켰다. 물류에서는 영종 아레나스가 18만 6,038㎡, 4,320억 원 규모로 가장 큰 거래였고, 호텔에서는 L7 홍대가 객실당 7억 7,900만 원으로 표에 제시된 호텔 거래 중 가장 높은 객실당 가격을 기록했다.

이 표에서 읽히는 공통점은 분명하다. 투자자는 싸다는 이유만으로 움직이지 않았다. 오피스에서는 입지와 임차 수요, 물류에서는 임대율과 코어 여부, 호텔에서는 운영사 교체와 리모델링 가능성, 리테일에서는 상권의 성장성이 거래를 설명했다. 2026년 1분기 서울 상업용 부동산 시장의 키워드는 회복보다 선별이다.

개별 자산 가격도 더 이상 권역 이름만으로 설명되지 않는다. CBD 안에서도 서울스퀘어, 에티버스타워, 케이파이낸스타워의 3.3㎡당 단가는 각각 32.07백만 원, 22.71백만 원, 40.07백만 원으로 다르게 나타난다. 같은 권역이라도 소유 구조, 공실률, 임차인 구성, 리모델링 필요성, 향후 입지 개선 기대가 가격 차이를 만든다. 이 흐름은 앞으로도 더 강해질 가능성이 높다.

블록의 관점: 좋은 입지보다 좋은 이유가 먼저다

이번 리포트가 개인 투자자와 실수요자에게 주는 메시지는 단순하다. 좋은 입지는 여전히 중요하지만, 이제는 입지 하나만으로 가격을 정당화하기 어렵다. 금리 인하 기대가 불확실하고, 물가와 지정학 리스크가 남아 있으며, 기준금리가 2.5%에서 유지되는 상황에서는 현금흐름의 질이 자산 가격을 가르는 기준이 된다.

특히 오피스에서는 SI의 사옥 매입 수요가 의미 있는 축으로 남아 있다. 이는 임대료 상승만이 아니라 기업의 공간 전략, 자산 보유 전략, 재무 구조와 연결된다. 비부동산 기업의 자산 유동화가 이어진다는 점도 중요하다. 기업이 보유 부동산을 매각해 유동성을 확보하고, 기관투자자는 임차 안정성과 입지를 평가해 매입하는 구조가 반복될 수 있다.

물류센터는 더 냉정하다. 매물이 늘어도 모든 자산이 팔리는 것은 아니다. 상온·대형·코어 자산에 수요가 집중되고, 그 외 자산은 가격 눈높이 조정에 시간이 필요하다. 호텔과 리테일은 회복 기대가 있지만, 관광 수요와 소비 회복이 실제 매출과 임대료로 얼마나 이어지는지 확인해야 한다. 특히 리테일은 강남과 성수처럼 상권의 밀도가 높은 곳에 거래가 집중되고 있어, 주변부 상권까지 같은 속도로 회복된다고 단정하기 어렵다.

따라서 2026년 1분기 서울 상업용 부동산 시장은 ‘거래가 줄었다’는 한 문장으로 요약하기 어렵다. 더 정확히는 자금이 움직이되, 움직이는 이유가 까다로워졌다고 보는 편이 맞다. 대형 오피스는 입지 개선 기대와 사옥 수요를 등에 업고 거래됐고, 물류는 임대율 높은 코어 자산이 선택됐으며, 호텔과 리테일은 운영 개선과 핵심 상권 중심으로 거래가 이어졌다.

앞으로의 시장은 매물 증가와 펀드 만기, 기업 자산 유동화가 거래 기회를 만들 수 있다. 그러나 그 기회가 곧바로 모든 자산 가격의 반등을 뜻하지는 않는다. 투자자는 더 많은 자료를 요구하고, 임차인은 더 좋은 조건을 비교하며, 매도자는 가격 기대를 조정해야 한다. 서울 상업용 부동산 시장은 회복의 문턱에 서 있다기보다, 자산별 실력 차이가 가격으로 드러나는 구간에 들어섰다.