7.8조 원이 움직인 서울 상업용 부동산, 돈은 다시 ‘좋은 자산’으로만 간다

서울 상업용 부동산 시장은 2025년 4분기에 다시 한 번 큰 숫자를 만들었다. 겉으로는 총 7.8조 원, 29건 거래라는 회복의 장면이지만, 안쪽을 들여다보면 모든 자산이 함께 오른 시장은 아니다.

돈은 돌아왔지만 더 까다로워졌다. 오피스는 여전히 중심에 있고, 물류는 바닥을 지나 반등의 실마리를 잡았으며, 호텔은 관광 회복을 등에 업고 새롭게 재평가되고 있다. 반면 리테일은 상권의 체력에 따라 온도 차가 더 벌어지는 모습이다.

데이터가 먼저 말하는 것

2025년 4분기 서울 상업용 부동산 거래시장의 핵심은 거래액의 회복과 투자 기준의 엄격화가 동시에 나타났다는 점이다. 해당 분기에는 업종별 기준을 충족한 상업용 부동산 거래가 29건 기록됐고, 총 거래액은 약 7.8조 원에 달했다. 연간으로는 2025년 총 거래액이 25.4조 원으로 집계돼 전년 대비 23% 증가했다.

2025년 연간 상업용 부동산 거래액은 25.4조 원으로, 전년 대비 23% 늘며 당시 기준 사상 최고치를 기록했다.

이 숫자가 의미 있는 이유는 경기 환경이 결코 우호적이지만은 않았기 때문이다. 수출은 견조했지만 건설경기 부진이 장기화되며 한국 경제는 저성장 흐름에 묶여 있었다. 기준금리는 2.50%로 유지됐고, 주택시장 변동성과 가계부채 부담 때문에 추가 금리 인하 기대도 조심스러운 상황이었다. 그래서 이번 거래 회복은 단순한 유동성 장세라기보다, 투자자들이 자산별 임차 수요와 입지, 가격, 향후 공급 리스크를 따져 고른 결과에 가깝다.

시장 기초지표를 표로 정리하면 다음과 같다. 숫자만 놓고 보면 회복이지만, 항목별 방향은 조금 다르다. 총 거래액과 거래 건수, 오피스 면적은 전년 대비 개선됐으나, 오피스 자본가치는 전년 대비 하락한 것으로 표시됐다.

경제지표 역시 혼합적이다. 성장률과 물가, 금리 모두 투자시장에 영향을 주는 핵심 변수지만, 이번 국면에서는 금리 하락 그 자체보다 거래가 가능한 자산인지, 임대수익을 방어할 수 있는지가 더 중요해졌다.

오피스가 시장의 중심을 다시 잡았다

2025년 4분기 오피스 부문은 14건, 약 5.0조 원의 거래를 기록했다. 연간 기준 오피스 거래액은 18.7조 원으로 전년 대비 43% 증가했다. 전체 상업용 부동산 투자시장 확대를 사실상 오피스가 끌고 간 셈이다.

오피스 시장을 움직인 키워드는 두 가지다. 하나는 지분 거래, 다른 하나는 전략적 투자자 참여다. 대형 자산을 직접 통째로 매수하기보다 지분 구조를 활용해 비용 효율성과 거래 속도를 확보하는 방식이 4분기 시장을 지배했다. 대표적으로 시그니쳐타워는 IGIS Asset Management에서 KB Asset Management로 1조 346억 원에 이전됐다. 이 거래에는 임차인인 금호석유화학의 지분 참여가 있었고, CBD에서 해당 연도 최대 규모의 인수 사례로 제시됐다.

권역별로 보면 CBD가 여전히 거래의 중심이지만, YBD도 3분기 무거래에서 벗어나 4분기에 두 건의 거래를 만들었다. 여의도 파이낸스타워는 KB Asset Management가 Keppel Asset Management로부터 3,567억 원에 인수했다. 리포트는 YBD가 재개발로 인한 공급 제약과 안정적인 임차 수요가 결합되며 매력적인 투자처로 부상했다고 설명한다.

GBD는 가격 프리미엄이 두드러진다. 2025년 연간 기준 권역별 오피스 가격은 CBD가 3.3㎡당 3,100만 원대, GBD가 4,500만 원대, YBD가 2,800만 원대로 제시됐다. 4분기 Grade A 오피스 평균 거래가격은 3.3㎡당 약 3,455만 원이었다. CBD는 대형 공급 예정과 공실 리스크가 이미 가격에 반영되면서 매매가격 상승 폭이 상대적으로 제한된 것으로 해석된다.

이 대목에서 중요한 것은 ‘오피스 선호’가 여전히 살아 있지만, 그것이 무차별 매수로 이어지지는 않는다는 점이다. 임차 수요가 강한 프라임 자산은 높은 신뢰를 얻고 있으나, 향후 공급이 많거나 공실 위험이 큰 자산은 투자자 심리에 부담으로 작용한다. 금융투자자의 활동이 제한적이라는 점도 향후 유동성에 영향을 줄 수 있는 변수다.

오피스 주요 거래는 다음과 같다.

물류는 바닥 확인 뒤 ‘대형 자산’으로 반등했다

물류 부문은 2025년 4분기에 6건, 2.1조 원의 거래를 기록했다. 전분기 대비로는 112% 증가한 수준이다. 특히 여러 대형 자산 거래가 마무리되면서, 2분기 저점 이후 시장이 회복 국면에 들어섰다는 신호를 보냈다.

물류 시장에서 가장 상징적인 거래는 인천의 청라 물류센터다. 해당 자산은 430,253㎡ 규모로, Create Asset Management가 Brookfield Asset Management로부터 1조 300억 원에 인수했다. 리포트는 이 거래가 물류센터 거래가격 기준으로 새로운 최고 기록을 세웠다고 설명한다. Sihwa MTV Logistics Center 역시 Wide Creek Asset Management가 CBRE IM으로부터 인수했으며, 단가는 3.3㎡당 709만 원으로 제시됐다.

물류센터 평균 가격은 4분기에 3.3㎡당 약 630만 원으로, 전분기 대비 14% 하락했다. 가격만 놓고 보면 약세지만, 거래액은 늘었다. 이는 투자자들이 모든 물류 자산을 비싸게 사기 시작했다기보다, 가격 조정과 공급 우려 완화가 맞물린 일부 프라임 자산에 다시 관심을 보였다는 뜻에 가깝다.

• 4분기 물류 거래: 6건
• 4분기 물류 거래액: 2.1조 원
• 전분기 대비 거래액 증가율: 112%
• 4분기 평균 물류센터 가격: 3.3㎡당 약 630만 원
• 평균 가격 전분기 대비 변화: 14% 하락

물류 시장의 반등 배경에는 신규 착공 감소가 있다. 한때 공급 과잉 우려가 시장 심리를 누르던 시기에는 매수자가 쉽게 움직이기 어려웠다. 그러나 향후 신규 공급 부담이 완화될 조짐이 보이자, 투자자들은 다시 우량 자산을 검토하기 시작했다. 리포트가 말하는 ‘회복’은 가격 급등이 아니라 거래 가능한 가격대에서 우량 자산을 선별하는 움직임에 더 가깝다.

물류 주요 거래는 다음과 같다.

호텔은 ‘전환’보다 ‘운영 유지’가 선택됐다

호텔 부문은 2025년 4분기에 3건, 5,475억 원의 거래가 이뤄졌다. 3분기와 유사한 거래 규모였고, 특히 명동 인근 4성급 호텔 두 건이 시장을 이끌었다. 관광 회복과 외국인 방문객 증가가 호텔 자산의 투자 논리를 바꾸고 있다는 점이 중요하다.

과거에는 호텔을 매입한 뒤 다른 용도로 전환하는 전략도 자주 거론됐다. 그러나 이번 자료에서는 2025년 외국인 방문객이 당시 기준 사상 최고 수준을 기록하면서, 거래된 자산 대부분이 호텔 운영을 유지할 것으로 예상된다고 설명한다. 호텔이 단순한 부동산 부지가 아니라 영업 성과를 내는 운영형 자산으로 다시 평가받는 흐름이다.

Courtyard by Marriott Seoul Namdaemun은 KT&G가 Heungkuk REITs Management에 매각했으며, 자산과 운영권이 함께 이전됐다. 규모는 31,835㎡, 409실, 거래가는 2,542억 원, 객실당 가격은 6억 2,200만 원으로 제시됐다. Four Points by Sheraton Seoul Myeongdong은 Pacific Investment Management가 IGIS Asset Management로부터 인수했으며, 규모는 21,658㎡, 375실, 거래가는 2,463억 원, 객실당 가격은 6억 5,700만 원이었다.

명동권 호텔 거래가 주목받는 이유는 입지와 수요가 동시에 회복되고 있기 때문이다. 서울역 지점 거래에 이어 명동 지점 거래까지 성사되면서, CBD 호텔에 대한 수요가 확인됐다. 신규 공급이 제한된 상황에서 안정적인 운영 실적이 뒷받침된다면 호텔은 상대적으로 희소한 현금흐름 자산으로 부각될 수 있다.

리테일은 작아졌지만, 좋은 상권은 여전히 팔린다

리테일 부문은 4분기에 6건, 1,259억 원의 거래를 기록했다. 연간 거래액은 전년 대비 감소한 것으로 제시됐다. 온라인 쇼핑 성장과 소비 패턴 변화가 전체 리테일 투자시장의 변동성을 키우고 있기 때문이다.

다만 리테일을 하나의 시장으로 뭉뚱그려 보는 것은 위험하다. 리포트는 거래가 성수 등 핵심 상권의 소형 자산에 집중됐다고 설명한다. 즉, 시장 전체의 거래 규모는 줄어도 유동 인구와 상권 성장성이 검증된 곳에는 장기 가치 상승을 기대하는 투자 수요가 남아 있다.

성수의 사례는 서울 리테일 시장의 양극화를 잘 보여준다. 온라인 소비가 커질수록 단순 판매 공간의 가치는 흔들릴 수 있지만, 브랜드 경험과 방문 목적이 강한 상권은 다른 평가를 받는다. 앞으로 리테일 자산의 투자 매력은 ‘업종’보다 ‘상권의 생명력’에 더 좌우될 가능성이 크다.

이런 흐름은 투자자에게 세 가지 질문을 던진다.

1. 해당 상권에 반복 방문 수요가 있는가.
2. 임차인이 온라인 소비 변화에도 버틸 수 있는 업종인가.
3. 자산 규모와 가격이 향후 리모델링, 임대 재구성, 매각 전략을 가능하게 하는가.

블록의 관점: 회복보다 중요한 것은 선별의 강도다

이번 시장을 단순히 “거래가 늘었다”로만 읽으면 핵심을 놓치게 된다. 2025년 4분기 서울 상업용 부동산 시장의 본질은 유동성의 전면 회복이 아니라, 자산별 선별 매수의 재개다. 기준금리가 유지되고 추가 인하 기대가 지연되는 환경에서도 거래는 일어났다. 그러나 거래의 중심은 안정적인 임차 수요, 프라임 입지, 구조화 가능한 거래 방식, 운영 실적을 갖춘 자산이었다.

오피스에서는 CBD 공급 리스크와 공실 우려가 투자심리에 부담으로 남아 있다. 그럼에도 장기 임차 수요가 확인된 프라임 자산에는 전략적 투자자와 지분 거래 구조가 붙었다. 물류에서는 공급 과잉 우려가 완화되며 대형 우량 자산 중심으로 거래가 재개됐다. 호텔은 외국인 관광 회복과 제한적 신규 공급이 맞물리며 운영 유지 전략이 힘을 얻었다. 리테일은 성수처럼 상권 성장성이 강한 지역과 그렇지 않은 지역의 격차가 더 커지고 있다.

지금의 시장은 싸다는 이유만으로 사는 시장이 아니라, 버틸 수 있는 현금흐름과 팔릴 수 있는 입지를 함께 요구하는 시장이다.

따라서 일반 독자나 개인 투자자가 이 자료에서 얻어야 할 힌트는 대형 거래의 규모 자체가 아니다. 더 중요한 것은 기관투자자들이 어떤 조건에서 움직이는지다. 이들은 금리 하락만 기다리지 않았다. 대신 권역별 공급, 임차 수요, 전략적 활용 가능성, 매도자와 매수자의 구조를 따져 거래를 만들었다.

앞으로 볼 지표

향후 서울 상업용 부동산 시장을 볼 때는 몇 가지 지표를 함께 확인해야 한다. 첫째는 CBD 대형 공급과 공실률이다. 오피스 선호가 유지되더라도 공급 부담이 커지면 가격 상승은 제한될 수 있다. 둘째는 금융투자자의 복귀 여부다. 리포트는 금융투자자의 제한적 활동이 향후 시장 유동성에 영향을 줄 수 있다고 짚는다.

셋째는 물류 신규 착공 흐름이다. 신규 공급 부담이 더 완화되면 프라임 물류센터의 거래 회복은 이어질 수 있다. 반대로 수요가 충분히 확인되지 않은 권역이나 자산은 가격 조정 압력을 더 받을 수 있다. 넷째는 호텔 운영 실적과 외국인 방문객 추이다. 호텔은 이제 전환 후보지가 아니라, 운영수익을 평가받는 자산으로 다시 올라오고 있다.

마지막으로 리테일은 상권별 유동인구와 브랜드 집적도가 핵심이다. 전체 리테일 거래액이 줄었다고 모든 상가 자산이 나빠지는 것은 아니다. 하지만 성장성이 약한 상권에서는 임대료 방어와 매각 유동성이 동시에 흔들릴 수 있다.

정리하면, 2025년 4분기 서울 상업용 부동산 시장은 숫자로는 뜨거웠고, 투자 태도로는 차가웠다. 7.8조 원의 거래액은 시장에 돈이 여전히 있다는 증거다. 동시에 자산별로 극명하게 갈리는 결과는 그 돈이 예전보다 훨씬 더 까다롭게 움직인다는 경고다. 앞으로의 서울 부동산 시장에서는 ‘섹터’보다 ‘자산의 질’, ‘입지’보다 ‘입지 안의 수요’, ‘가격’보다 ‘그 가격을 설명할 수 있는 현금흐름’이 더 중요해질 것이다.