안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
이번 리포트에서는 동대문구 용두동·전농동, 서대문구 미근동, 은평구 녹번동, 종로구 낙원동, 성북구 성북동1가에서 체결된 6건의 빌딩 매매 사례를 한 페이지에 모아 비교합니다. 거래금액 28.4억 원부터 101억 원까지, 강남 외 권역에서 실제로 형성된 가격 구간과 평당가 스펙트럼을 직관적으로 확인할 수 있도록 정리했습니다.
강남 외 권역으로 확산되는 중소형 빌딩 거래 트렌드
2025년 이후 서울 중소형 빌딩 시장의 거래 분포는 강남·서초·송파 3구에서 동대문, 서대문, 종로, 성북, 은평 등 강북·도심권으로 확연히 옮겨가는 흐름을 보입니다. 이번 6건의 사례 역시 자치구·용도지역·건축년도·평당가가 모두 다르지만, 공통적으로 '지하철 도보권 + 배후 주거·관광·업무 수요'라는 입지 조건을 갖춘 매물이라는 점이 특징입니다.
특히 이번 6건에서 최고 거래금액은 동대문구 용두동 36-10의 101억 원, 대지 평당가 최고는 서대문구 미근동 31-13의 평당 11,161만 원으로, 거래금액 규모와 평당가 단위가 별개의 지표라는 점이 잘 드러납니다. 같은 강북권 안에서도 일반상업지역과 주거지역, 도심 코너와 배후 주택지가 어떻게 가격에 반영되는지 비교해 보겠습니다.
동대문구 용두동 36-10 — 101억 원, 224평 대지 수익형 빌딩
- 소재지: 동대문구 용두동 36-10
- 거래금액: 101억 원
- 용도지역: 제3종일반주거지역
- 연면적: 2884.37㎡(872.52평 / 평당 1,158만 원)
- 대지: 740.5㎡(224.00평 / 평당 4,509만 원)
- 건폐율: 49.86% / 용적률: 246.47%
- 건축년도: 1991년
- 근처 지하철역: 용두역
본 리포트 6건 중 최고가인 101억 원에 거래된 매물입니다. 대지 224.00평·연면적 872.52평으로 규모형 수익형 빌딩에 해당하며, 평당 4,509만 원의 대지 평당가는 제3종일반주거지역 기준 동대문권에서 안정적인 수준입니다. 용두역 도보권 입지가 청량리·왕십리 환승 상권의 배후 수요를 흡수하기 좋다는 점이 가격에 반영된 사례로 해석할 수 있습니다.
동대문구 전농동 150-4 — 31.9억 원, 2018년 준공 신축급
- 소재지: 동대문구 전농동 150-4
- 거래금액: 31.9억 원
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 연면적: 947.29㎡(286.56평 / 평당 1,113만 원)
- 대지: 301㎡(91.05평 / 평당 3,503만 원)
- 건폐율: 56.79% / 용적률: 196.28%
- 건축년도: 2018년
- 근처 지하철역: 청량리역
2018년 준공된 비교적 신축 매물로, 거래금액 31.9억 원·대지 평당 3,503만 원에 형성되었습니다. 청량리역 광역 환승 상권에 인접해 있고 건폐율 56.79%·용적률 196.28%로 임대 효율이 양호한 편입니다. 30억대 자금으로 신축급 빌딩을 강북권에서 확보하고자 할 때 비교 기준이 될 수 있는 사례입니다.
서대문구 미근동 31-13 — 50억 원, 평당 11,161만 원 도심 코너
- 소재지: 서대문구 미근동 31-13
- 거래금액: 50억 원
- 용도지역: 일반상업지역
- 연면적: 494.71㎡(149.65평 / 평당 3,341만 원)
- 대지: 148.1㎡(44.80평 / 평당 11,161만 원)
- 건축년도: 1972년
- 근처 지하철역: 서대문역
6건 중 대지 평당가 최고치를 기록한 사례입니다. 거래금액 50억 원, 대지 44.80평에 평당 11,161만 원이 적용되며 일반상업지역의 가격 프리미엄이 명확히 반영되었습니다. 서대문역 도보권에 위치해 광화문·서대문 업무벨트로의 진입성이 우수하고, 1972년 준공 노후 건물이지만 토지 가치 중심으로 평가되는 도심 코너 매물의 전형적 가격 구조를 보여줍니다.
은평구 녹번동 82-43 — 43.5억 원, 156평 대지 규모형
- 소재지: 은평구 녹번동 82-43
- 거래금액: 43.5억 원
- 용도지역: 제3종일반주거지역
- 연면적: 649.24㎡(196.40평 / 평당 2,215만 원)
- 대지: 516.4㎡(156.21평 / 평당 2,785만 원)
- 건축년도: 1981년
- 근처 지하철역: 역촌역
대지 156.21평으로 6건 중 가장 큰 토지 규모를 가진 사례입니다. 거래금액 43.5억 원에 대지 평당 2,785만 원으로 강북권 합리적 진입가를 형성했고, 연면적 평당가 2,215만 원으로 임대 회수 구조를 만들기 좋은 조건입니다. 역촌역 도보권·은평 뉴타운 배후 주거 수요와 결합되는 입지로, 토지 면적 중심 투자자에게 비교 가치가 높은 매물입니다.
종로구 낙원동 187 — 38.5억 원, 도심 일반상업지역
- 소재지: 종로구 낙원동 187
- 거래금액: 38.5억 원
- 용도지역: 일반상업지역
- 연면적: 384.64㎡(116.35평 / 평당 3,309만 원)
- 대지: 148.8㎡(45.01평 / 평당 8,553만 원)
- 건축년도: 1991년
- 근처 지하철역: 종로3가역
거래금액 38.5억 원에 대지 평당 8,553만 원이 적용된 도심 일반상업지역 매물입니다. 종로3가역 도보권에서 익선동·낙원상가로 이어지는 관광·F&B 상권 인접 입지로, 30억대 자금으로 도심 중심상권 진입이 가능한 가격대를 보여줍니다. 연면적 평당가 3,309만 원이 미근동 사례(3,341만 원)와 근접해, 종로·서대문 도심권 일반상업지역의 연면적 단가 밴드를 가늠하는 데 유용한 비교 사례입니다.
성북구 성북동1가 68-1 — 28.4억 원, 20억대 진입 매물
- 소재지: 성북구 성북동1가 68-1
- 거래금액: 28.4억 원
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 연면적: 371.03㎡(112.24평 / 평당 2,530만 원)
- 대지: 165.3㎡(50.00평 / 평당 5,680만 원)
- 건폐율: 58.20% / 용적률: 212.83%
- 건축년도: 2000년
- 근처 지하철역: 한성대입구역
28.4억 원으로 본 리포트에서 가장 낮은 거래금액 구간에 위치합니다. 2000년 준공·대지 50.00평·연면적 112.24평의 콤팩트한 매물로 20억대 진입을 검토하는 투자자에게 비교 기준이 되는 사례입니다. 건폐율 58.20%·용적률 212.83%는 제2종일반주거지역 기준 효율적 활용이 이루어진 구조이며, 한성대입구역 도보권으로 성북동 주거·문화벨트의 정주성 수요를 확보합니다.
BLOC 시사점
이번 6건은 28.4억 원에서 101억 원, 평당 2,785만 원에서 11,161만 원이라는 넓은 스펙트럼을 동대문·서대문·종로·성북·은평 권역 안에서 보여줍니다. 강남권 평당가가 부담스러운 투자자에게 강북·도심권은 ① 도심 일반상업지역(미근동·낙원동) 평당 8,000만~11,000만 원대, ② 강북 환승 상권 인근 주거지역(용두동·전농동) 평당 3,500만~4,500만 원대, ③ 외곽 주거지역(녹번동·성북동1가) 평당 2,700만~5,700만 원대라는 3개 가격대 밴드로 정리할 수 있습니다.
실제 매입·매각 의사결정에서는 같은 자치구 안에서도 용도지역, 지하철 도보 거리, 건축년도, 건폐율·용적률에 따라 동일한 가격대가 전혀 다른 효율 구조를 만든다는 점에 주의가 필요합니다. BLOC는 향후에도 권역별 실거래 사례를 데이터 기준으로 비교해, 강남 외 서울 중소형 빌딩 시장의 가격 밴드를 지속적으로 업데이트할 예정입니다.
