안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
강남 외곽·준중심권으로 확산되는 꼬마빌딩 수요
서울 빌딩 시장의 자금 흐름이 강남 코어를 지나 성수동, 천호·성내, 화곡, 미아 등 준중심권으로 빠르게 번지고 있습니다. 50억 원대부터 165억 원에 이르는 가격대가 한 분기에 동시다발적으로 체결되는 모습은 더 이상 예외적인 흐름이 아닙니다. 이번 BLOC 리포트에서는 성동구 성수동2가, 강동구 천호동·성내동, 강서구 화곡동, 강북구 미아동에서 최근 거래된 6건의 빌딩 매매사례를 한 자리에 모아 가격, 용도지역, 평당가, 건폐율·용적률, 건축년도까지 일관된 기준으로 정리합니다.
성동구 성수동2가 316-24 — 준공업지역 50억대 노후 빌딩
건물 개요
- 소재지: 성동구 성수동2가 316-24
- 거래금액: 52억 원
- 용도지역: 준공업지역
- 연면적: 188.16㎡ (56.92평 / 평당 9,136만 원)
- 대지: 109.8㎡ (33.21평 / 평당 15,656만 원)
- 건폐율: 55.65%
- 용적률: 111.29%
- 건축년도: 1985
Selling Point
- 성수동2가 준공업지역 노후 건물로, 리노베이션과 신축 모두를 동시에 검토할 수 있는 입지.
- 대지 33.21평·연면적 56.92평으로 성수 코어에 50억대로 진입 가능한 희소 가격 구간.
- 건폐율 55.65%·용적률 111.29%로 향후 추가 개발 여지가 충분히 남아 있는 자산.
성동구 성수동2가 632-1 — 제2종일반주거 42억 토지형 매물
건물 개요
- 소재지: 성동구 성수동2가 632-1
- 거래금액: 42억 원
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 연면적: 193.68㎡ (58.59평 / 평당 7,169만 원)
- 대지: 142㎡ (42.96평 / 평당 9,778만 원)
- 건축년도: 1959
Selling Point
- 성수동2가 제2종일반주거 입지, 대지 42.96평으로 안정적 토지 규모 확보.
- 거래금액 42억 원·대지 평당 9,778만 원으로 성수 권역의 합리적 진입 가격대.
- 1959년 건축의 노후 자산으로 토지 가치 중심의 매입 사례.
강동구 천호동 452-12 — 일반상업지역 165억 신축 빌딩
건물 개요
- 소재지: 강동구 천호동 452-12
- 거래금액: 165억 원
- 용도지역: 일반상업지역
- 연면적: 2,303.72㎡ (696.88평 / 평당 2,368만 원)
- 대지: 331㎡ (100.13평 / 평당 16,479만 원)
- 건폐율: 59.81%
- 용적률: 588.71%
- 건축년도: 2019
Selling Point
- 천호동 일반상업지역 100평대 대지로 강동권 코어 입지를 직접 확보한 자산.
- 용적률 588.71%·연면적 696.88평으로 임대 수익 규모가 확실하게 잡히는 구조.
- 2019년 신축 건물, 165억 원 가격대의 강동구 대표 거래.
강동구 성내동 552-6 — 제3종일반주거 145억 신축 임대빌딩
건물 개요
- 소재지: 강동구 성내동 552-6
- 거래금액: 145억 원
- 용도지역: 제3종일반주거지역
- 연면적: 1,608.23㎡ (486.49평 / 평당 2,981만 원)
- 대지: 412.6㎡ (124.81평 / 평당 11,618만 원)
- 건폐율: 49.90%
- 용적률: 249.41%
- 건축년도: 2025
Selling Point
- 성내동 제3종일반주거 124.81평 대지로 강동권 중대형 자산에 해당.
- 2025년 신축·용적률 249.41%·연면적 486.49평을 갖춘 임대형 신축빌딩.
- 거래금액 145억 원·대지 평당 11,618만 원으로 강동권 신축 시세를 형성하는 거래.
강서구 화곡동 341-96 — 일반상업지역 161.27억 대형 매물
건물 개요
- 소재지: 강서구 화곡동 341-96
- 거래금액: 161.27억 원
- 용도지역: 일반상업지역
- 연면적: 1,181.42㎡ (357.38평 / 평당 4,513만 원)
- 대지: 661.8㎡ (200.19평 / 평당 8,056만 원)
- 건폐율: 58.93%
- 용적률: 128.43%
- 건축년도: 1975
Selling Point
- 화곡동 일반상업지역 200평대 대지로 강서권에서 보기 드문 대형 매물.
- 건폐율 58.93%·용적률 128.43%로 추가 개발 여지가 큰 노후 자산.
- 거래금액 161.27억 원, 대지 평당 8,056만 원의 강서 코어 거래 사례.
강북구 미아동 465-45 — 준주거지역 54억 강북권 빌딩
건물 개요
- 소재지: 강북구 미아동 465-45
- 거래금액: 54억 원
- 용도지역: 준주거지역
- 연면적: 455.1㎡ (137.67평 / 평당 3,922만 원)
- 대지: 277㎡ (83.79평 / 평당 6,444만 원)
- 건폐율: 74.81%
- 용적률: 171.86%
- 건축년도: 1980
Selling Point
- 미아동 준주거지역 83.79평 대지로 강북권 50억대의 균형 잡힌 매물.
- 건폐율 74.81%·용적률 171.86%로 토지 활용도가 높은 노후 자산.
- 거래금액 54억 원·대지 평당 6,444만 원으로 강북권 진입 가격대를 잘 보여주는 사례.
BLOC 시사점
이번 6건의 거래는 서울 빌딩 시장이 강남 외곽과 준중심권으로 확장되는 흐름을 단적으로 보여줍니다. 성동구 성수동2가에서는 52억 원과 42억 원의 소규모 자산이 준공업·제2종일반주거를 중심으로 거래되며 토지 가치 중심의 매입이 이어지고 있고, 강동구에서는 천호동 165억 원·성내동 145억 원의 대형 신축 빌딩이 일반상업·제3종일반주거 권역에서 동시에 체결되며 신축 임대형 자산 수요를 입증했습니다. 강서구 화곡동 161.27억 원의 대지 200평대 일반상업 매물과 강북구 미아동 54억 원의 준주거 자산은 권역별 코어 거래 가격이 점차 표준화되고 있다는 점을 보여줍니다. 평당가 측면에서도 천호동 1억 6,479만 원과 미아동 6,444만 원 사이에 분명한 권역별 격차가 존재하지만, 동일 가격대(50억~160억 원대)의 매물이 4개 자치구에서 동시에 거래된다는 점은 자본의 분산과 임대 수익형 빌딩 수요의 저변 확대를 동시에 시사합니다. BLOC은 앞으로도 서울 자치구별 빌딩 거래 데이터를 같은 기준으로 정리해 독자 여러분께 전달하겠습니다.
