안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
오늘 BLOC가 정리한 사례는 강남구(역삼동·청담동·신사동·도곡동)와 서초구(반포동)에서 2025년 12월 22일부터 30일 사이에 체결된 빌딩 매매 실거래 6건입니다. 거래 금액 분포는 도곡동 43억 원의 꼬마빌딩부터 역삼동 395억 원의 중대형 자산까지로, 40억 대부터 300억 대까지 한 자리에서 비교할 수 있는 분기 데이터입니다. 대지 평당가는 압구정역 인근 신사동 549-6이 평당 25,564만 원으로 가장 높았고, 도곡동 959-11은 평당 7,684만 원으로 같은 강남권에서도 3배 이상의 단가 격차가 확인됩니다.
강남·서초 빌딩 매매 트렌드 — 핵심지 평당 2억 원대, 외곽은 평당 7천만 원대
6건을 가격대별로 정리하면 두 축이 보입니다. 첫째 축은 역삼·청담·신사 등 강남 핵심지로, 대지 평당가가 평당 2억 원~2.5억 원 선에서 거래가 꾸준히 이루어지고 있습니다. 특히 신사동 549-6은 평당 25,564만 원의 최고 단가를 기록했고, 청담동 123-16(평당 22,857만 원)과 역삼동 619-5(평당 22,128만 원), 역삼동 696-40·696-48(평당 20,786만 원)이 그 뒤를 잇습니다. 둘째 축은 도곡·반포 등에서는 평당 7천만 원대의 밸류업용 물건으로, 도곡동 959-11이 평당 7,684만 원, 반포동 715-30이 평당 7,462만 원으로 핵심지 대비 30% 수준에서 거래됐습니다. 결국 같은 강남권이라도 가로 상권 접근성·역세권 깊이·연식에 따라 단가가 결정된다는 점을 6건의 사례가 다시 확인해 줍니다.
강남구 역삼동 696-40, 696-48 — 선릉역 도보권 395억 대형 자산
건물 개요
- 거래금액: 395억 원
- 용도지역: 제3종일반주거지역
- 연면적: 1590.1㎡ (481.01평 / 평당 8,212만 원)
- 대지: 628.2㎡ (190.03평 / 평당 20,786만 원)
- 건폐율: 52.23% / 용적률: 198.89%
- 건축년도: 1984년
- 근처 지하철역: 선릉역
Selling Point
- 선릉역 도보권의 역삼 중대형 코어 입지
- 대지 190.03평·연면적 481.01평의 대형 자산 규모
- 제3종일반주거지역·용적률 198.89%로 활용 여지 보유
강남구 역삼동 619-5 — 신논현역 인근 280억 빌딩
건물 개요
- 거래금액: 280억 원
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 연면적: 1120.08㎡ (338.82평 / 평당 8,264만 원)
- 대지: 418.3㎡ (126.54평 / 평당 22,128만 원)
- 건폐율: 51.97% / 용적률: 209.35%
- 건축년도: 1991년
- 근처 지하철역: 신논현역
Selling Point
- 신논현역 도보권의 강남 중심부 동선
- 대지 평당 22,128만 원·용적률 209.35%의 밀도 메리트
- 연면적 338.82평으로 280억 대 중대형 임대형 자산
강남구 청담동 123-16 — 청담역 인근 162억 신축 빌딩
건물 개요
- 거래금액: 162억 원
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 연면적: 628.33㎡ (190.07평 / 평당 8,523만 원)
- 대지: 234.3㎡ (70.88평 / 평당 22,857만 원)
- 건폐율: 55.47% / 용적률: 198.49%
- 건축년도: 2024년
- 근처 지하철역: 청담역
Selling Point
- 청담역 도보권의 청담 명품 상권 인접 입지
- 2024년 신축으로 본 사례 최신 건축물
- 대지 평당 22,857만 원의 강남 핵심지 단가
강남구 신사동 549-6 — 압구정역 인근 160억 신축 빌딩
건물 개요
- 거래금액: 160억 원
- 용도지역: 제3종일반주거지역
- 연면적: 641.26㎡ (193.98평 / 평당 8,248만 원)
- 대지: 206.9㎡ (62.59평 / 평당 25,564만 원)
- 건폐율: 49.15% / 용적률: 249.76%
- 건축년도: 2022년
- 근처 지하철역: 압구정역
Selling Point
- 압구정역 도보권의 신사 핵심 입지
- 대지 평당 25,564만 원으로 본 사례 최고 단가
- 2022년 준공·용적률 249.76%의 신축급 고밀 자산
강남구 도곡동 959-11 — 양재역 인근 43억 꼬마빌딩
건물 개요
- 거래금액: 43억 원
- 용도지역: 제3종일반주거지역
- 연면적: 448.59㎡ (135.70평 / 평당 3,169만 원)
- 대지: 185.0㎡ (55.96평 / 평당 7,684만 원)
- 건폐율: 59.51% / 용적률: 207.72%
- 건축년도: 1998년
- 근처 지하철역: 양재역
Selling Point
- 양재역 인근 도곡 주거 상권의 안정적 배후
- 40억 대 진입가에서 대지 평당 7,684만 원의 효율
- 건폐율 59.51%·용적률 207.72%의 밀도 활용 여지
서초구 반포동 715-30 — 논현역 인근 105.5억 저밀 토지형 자산
건물 개요
- 거래금액: 105.5억 원
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 연면적: 259.7㎡ (78.56평 / 평당 13,429만 원)
- 대지: 467.4㎡ (141.39평 / 평당 7,462만 원)
- 건폐율: 24.78% / 용적률: 40.55%
- 건축년도: 1981년
- 근처 지하철역: 논현역
Selling Point
- 논현역 도보권의 반포 북측 코어 동선
- 대지 141.39평의 본 사례 최대 토지 규모
- 건폐율 24.78%·용적률 40.55%의 저밀 신축·증축 시나리오
BLOC 시사점
40억 대 꼬마빌딩부터 300억 대 건물까지, 강남·서초의 빌딩 매매 실거래 6건을 한 화면에 놓고 보면 세 가지 흐름이 정리됩니다. 첫째, 역삼·청담·신사 등 강남 핵심지는 대지 평당가가 평당 2억 원~2.5억 원 선에서 거래가 꾸준히 이루어지고 있으며, 신사동 549-6의 평당 25,564만 원이 그 상단을 형성합니다. 둘째, 도곡·반포 등에서는 평당 7천만 원대의 밸류업용 물건도 거래되고 있어, 같은 강남권 내에서도 가로 깊이·연식·용도지역 등급에 따라 매입 가격 구조가 뚜렷하게 갈립니다. 셋째, 반포동 715-30처럼 건폐율 24.78%·용적률 40.55%의 저밀 자산은 매입 단가뿐 아니라 잔여 용적률을 활용한 신축·증축 시나리오까지 함께 계산해야 가치 평가가 가능합니다. BLOC는 빌딩 매입과 건물 투자 시 단순히 평당 가격뿐만 아니라 도로 사정, 건물의 상태, 명도 조건 등 다양한 변수를 종합적으로 고려해야 한다는 원칙을 이번 6건의 사례에서도 다시 확인합니다.
