안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
강남 3구 빌딩 매매가 다시 움직인다
2026년 1월 기준 강남구·서초구·송파구에서 체결된 빌딩 매매 실거래 9건을 한 자리에 모았습니다. 대치동 470억 원 대형 빌딩부터 잠실동 27억 원대 진입형 자산까지, 같은 강남 3구 안에서도 가격대·용도지역·신축 여부에 따라 평당가가 크게 갈리는 모습입니다.
9건의 거래를 관통하는 핵심 시그널은 두 가지입니다. 첫째, 대지 평당가 최고는 강남구 신사동 644-10으로 평당 34,376만 원을 기록했습니다. 압구정로데오 상권의 코어 입지가 여전히 서울 빌딩 시장의 가격대를 견인하고 있다는 의미입니다. 둘째, 최고 거래금액은 강남구 대치동 893-4의 470억 원으로, 학원가와 삼성역 업무권 사이에 위치한 대형 자산이 강남권 빌딩 시장의 상단을 다시 한 번 확인시켰습니다.
강남구 대치동 893-4 — 삼성역권 470억 대형 빌딩
- 소재지: 강남구 대치동 893-4
- 거래금액: 470억 원
- 용도지역: 제3종일반주거지역
- 연면적: 1300.96㎡ (393.54평 / 평당 11,943만 원)
- 대지: 828.5㎡ (250.62평 / 평당 18,753만 원)
- 건폐율: 40.45% / 용적률: 120.92%
- 건축년도: 1993년 / 근처 지하철역: 삼성역
대치동 학원가와 삼성역 업무권 사이를 잇는 250평대 부지가 470억 원에 손바뀜했습니다. 용적률 120.92%로 현재 활용이 보수적인 만큼, 향후 신축·증축을 통한 가치 상승 여지가 평가의 핵심 포인트입니다.
강남구 대치동 966 — 연면적 1,500평급 430억 빌딩
- 소재지: 강남구 대치동 966
- 거래금액: 430억 원
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 연면적: 4981.99㎡ (1507.05평 / 평당 2,853만 원)
- 대지: 1085.1㎡ (328.24평 / 평당 13,100만 원)
- 건폐율: 54.85% / 용적률: 299.34%
- 건축년도: 2004년 / 근처 지하철역: 삼성역
대치동 893-4와 같은 동에 위치하지만 성격은 완전히 다른 자산입니다. 연면적 1,507평 규모, 용적률 299.34%로 이미 고밀 개발이 완료된 상태이며, 평당 13,100만 원의 대지 평당가는 같은 동 893-4(평당 18,753만 원) 대비 가격 매력을 보여 줍니다.
강남구 신사동 644-10 — 압구정로데오 193억 코어 빌딩
- 소재지: 강남구 신사동 644-10
- 거래금액: 193억 원
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 연면적: 493.39㎡ (149.25평 / 평당 12,931만 원)
- 대지: 185.6㎡ (56.14평 / 평당 34,376만 원)
- 건폐율: 54.85% / 용적률: 200.40%
- 건축년도: 1996년 / 근처 지하철역: 압구정로데오역
본 9건 중 대지 평당가 최고인 평당 34,376만 원을 기록한 사례입니다. 압구정로데오역 상권의 임차 수요·브랜드 진입 압력이 평당가를 다시 한 번 끌어올린 모습입니다. 대지 56.14평의 소규모 부지가 193억 원에 거래됐다는 점에서, 코어 상권의 토지 희소성을 명확히 보여 줍니다.
서초구 서초동 1621-17 — 2024년 신축 114억
- 소재지: 서초구 서초동 1621-17
- 거래금액: 114억 원
- 용도지역: 제3종일반주거지역
- 연면적: 775.97㎡ (234.73평 / 평당 4,857만 원)
- 대지: 267.6㎡ (80.95평 / 평당 14,083만 원)
- 건폐율: 49.81% / 용적률: 205.81%
- 건축년도: 2024년 / 근처 지하철역: 남부터미널역
2024년 준공된 신축 빌딩으로, 매수 즉시 임대수익을 기대할 수 있는 자산입니다. 용적률 205.81%로 제3종일반주거지역 한도에 근접하게 활용했으며, 남부터미널역 도보권의 안정적 입지가 거래를 뒷받침했습니다.
서초구 반포동 733-27 — 신논현 43.5억 꼬마빌딩
- 소재지: 서초구 반포동 733-27
- 거래금액: 43.5억 원
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 연면적: 272.44㎡ (82.41평 / 평당 5,278만 원)
- 대지: 165.3㎡ (50.00평 / 평당 8,699만 원)
- 건폐율: 59.64% / 용적률: 164.82%
- 건축년도: 2011년 / 근처 지하철역: 신논현역
9건 중 가장 낮은 가격대인 43.5억 원 사례입니다. 신논현역 도보권에서 대지 50평·연면적 82평대 꼬마빌딩이 평당 8,699만 원에 거래되며, 강남권 진입형 자산의 현재 시세 밴드를 보여 줍니다.
송파구 삼전동 7-6 — 준주거 고밀 272.5억
- 소재지: 송파구 삼전동 7-6
- 거래금액: 272.5억 원
- 용도지역: 준주거지역
- 연면적: 2756.72㎡ (833.91평 / 평당 3,268만 원)
- 대지: 552.4㎡ (167.10평 / 평당 16,308만 원)
- 건폐율: 54.77% / 용적률: 351.65%
- 건축년도: 2019년 / 근처 지하철역: 삼전역
송파권에서 가장 규모가 큰 사례입니다. 준주거지역 용적률 351.65%를 최대치로 활용해 연면적 833평을 확보했으며, 대지 평당가 16,308만 원은 같은 송파권 진입형 자산 대비 명확한 프리미엄을 형성합니다.
송파구 잠실동 195-11 — 종합운동장권 94.5억
- 소재지: 송파구 잠실동 195-11
- 거래금액: 94.5억 원
- 용도지역: 제3종일반주거지역
- 연면적: 908.93㎡ (274.95평 / 평당 3,437만 원)
- 대지: 327.1㎡ (98.95평 / 평당 9,550만 원)
- 건폐율: 44.62% / 용적률: 220.85%
- 건축년도: 1991년 / 근처 지하철역: 종합운동장역
1991년 준공으로 30년이 넘은 자산이지만, 종합운동장역과 잠실 생활권 인접도가 가격을 받치고 있습니다. 건폐율 44.62%·용적률 220.85%로 부지 활용에 여유가 남아 있어, 리모델링·신축 전략의 잠재력을 평가할 만한 사례입니다.
송파구 석촌동 241-6 — 2023년 신축 57억
- 소재지: 송파구 석촌동 241-6
- 거래금액: 57억 원
- 용도지역: 제2종일반주거지역
- 연면적: 467.32㎡ (141.36평 / 평당 4,032만 원)
- 대지: 190.6㎡ (57.66평 / 평당 9,886만 원)
- 건폐율: 59.65% / 용적률: 199.54%
- 건축년도: 2023년 / 근처 지하철역: 석촌고분역
2023년 준공된 송파권 신축 꼬마빌딩입니다. 대지 57.66평·연면적 141평대를 평당 9,886만 원에 확보한 사례로, 송파 진입형 매물의 신축 프리미엄 구간을 보여 줍니다.
송파구 잠실동 234-15 — 1987년 노후자산 27억
- 소재지: 송파구 잠실동 234-15
- 거래금액: 27억 원
- 용도지역: 제3종일반주거지역
- 연면적: 348.44㎡ (105.40평 / 평당 2,562만 원)
- 대지: 168.1㎡ (50.85평 / 평당 5,310만 원)
- 건축년도: 1987년 / 근처 지하철역: 삼전역
9건 중 최저가인 27억 원 매물입니다. 1987년 준공 자산으로 노후도가 높지만, 삼전역 도보권 대지 50.85평을 평당 5,310만 원에 확보할 수 있다는 점에서, 리포지셔닝·소형 신축을 노린 매수자에게 의미 있는 진입 단가를 제시합니다.
BLOC 시사점
9건의 거래는 강남 3구 안에서도 코어 상권·신축 여부·용도지역에 따라 평당가가 평당 5,310만 원에서 34,376만 원까지 6배 넘게 벌어진다는 사실을 보여 줍니다. 대치동·신사동 같은 코어는 임차 수요와 토지 희소성으로 평당가가 유지되는 반면, 송파 잠실·석촌·삼전권은 신축 여부와 노후도에 따라 평당가가 빠르게 재편되고 있습니다.
BLOC는 평당가·용도지역·건폐율·용적률 같은 정량 지표와 함께, 같은 가격대 내에서 어떤 입지가 향후 5년 임대수익과 가치 상승에 더 유리한지 비교하는 인사이트를 지속적으로 정리해 드리겠습니다.
