안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
강남·송파·서초·영등포·성동, 한 주에 쌓인 8건의 실거래
이번 BLOC 정리는 2025년 12월 15일부터 19일 사이 계약 체결이 확인된 서울 빌딩 실거래 8건을 한 자리에 모았습니다. 강남구 신사동·논현동, 송파구 방이동·석촌동, 서초구 방배동, 영등포구 문래동2가, 성동구 도선동까지 권역과 가격대가 고르게 분포해, 평당가와 용적률을 같이 놓고 보면 서울 빌딩 시장의 현재 좌표가 비교적 또렷하게 드러납니다. 빌딩 실거래는 한 건만으로는 가격 흐름을 단정하기 어렵지만, 이렇게 같은 주차에 누적된 데이터를 정렬해 보면 동(洞)별로 어떤 평당가 밴드가 형성되고 있는지 선명해집니다. 최고 거래금액 및 대지 평당가 최고가는 강남구 신사동 647-4, 327.5억 원·대지 평당 33,896만 원이었습니다.
강남구 신사동 647-4 — 327.5억, 압구정로데오 핵심 입지
신사동 647-4는 압구정로데오역 인근 1종일반주거 부지로, 거래금액 327.5억 원에 손바뀜이 이뤄졌습니다. 대지 319.4㎡(96.62평)에 평당 33,896만 원이라는 가격은 이번 주 8건 중 단연 최고가입니다. 연면적은 727.73㎡(220.14평)이며 평당 14,877만 원, 건폐율 52.92%·용적률 168.63%, 2000년 준공입니다.
Selling Point
- 압구정로데오역 인근 핵심 입지
- 대지 평당 33,896만 원으로 이번 주 최고가
- 연면적 727.73㎡(220.14평), 평당 14,877만 원
- 건폐율 52.92% · 용적률 168.63%
강남구 논현동 198-22 — 184.57억, 신논현역 도보권 중대형
논현동 198-22는 거래금액 184.57억 원에 거래된 제2종일반주거 빌딩입니다. 대지 350.4㎡(106.00평)에 평당 17,413만 원, 연면적 1111.25㎡(336.15평)에 평당 5,491만 원으로 책정됐고, 건폐율 59.51%·용적률 232.25%, 2003년 준공입니다. 가장 가까운 지하철역은 신논현역으로, 강남대로 후면 상권의 임대 수요를 노린 중대형 빌딩 포지셔닝에 가깝습니다.
Selling Point
- 신논현역 도보권 논현동 코어
- 대지 350.4㎡(106.00평), 평당 17,413만 원
- 연면적 1111.25㎡(336.15평), 평당 5,491만 원
- 건폐율 59.51% · 용적률 232.25%
강남구 논현동 16-39 — 90.3억, 신사역 인근 100억 미만 빌딩
같은 논현동이지만 16-39는 신사역 인근 3종일반주거에 위치합니다. 거래금액 90.3억 원, 대지 251.5㎡(76.08평)에 평당 11,869만 원, 연면적 540.95㎡(163.64평)에 평당 5,518만 원입니다. 건폐율 58.63%·용적률 119.17%로 용적률 여유가 비교적 크고, 2003년 준공으로 관리 부담이 과도하지 않은 자산입니다.
Selling Point
- 신사역 인근 제3종일반주거 매물
- 대지 251.5㎡(76.08평), 평당 11,869만 원
- 연면적 540.95㎡(163.64평), 평당 5,518만 원
- 건폐율 58.63% · 용적률 119.17%
송파구 방이동 126 — 146억, 송파나루역 인근 대형 부지
방이동 126은 거래금액 146억 원의 송파 권역 대형 자산입니다. 대지 832.9㎡(251.95평)에 평당 5,795만 원, 연면적 3642.47㎡(1101.85평)에 평당 1,325만 원으로 절대 가격은 크지만 면적 단가는 강남 권역 대비 부담이 덜합니다. 송파나루역이 가깝고 1991년 준공으로, 노후 자산을 매입해 리노베이션·증축 등 밸류애드를 노릴 수 있는 케이스입니다.
Selling Point
- 송파나루역 인근 대형 부지(251.95평)
- 대지 평당 5,795만 원, 연면적 평당 1,325만 원
- 연면적 3642.47㎡(1101.85평) 중대형 빌딩
- 1991년 준공, 노후 자산 밸류애드 여지
송파구 석촌동 297-6 — 33.5억, 송파역 인근 꼬마빌딩
석촌동 297-6은 거래금액 33.5억 원의 제2종일반주거 꼬마빌딩입니다. 대지 175.5㎡(53.09평)에 평당 6,310만 원, 연면적 386.04㎡(116.78평)에 평당 2,869만 원이며, 건폐율 49.57%·용적률 170.39%로 1985년 준공입니다. 송파역과 가까운 50평대 부지에 30억대 자산이라는 점에서, 송파 권역에서 진입 가능한 꼬마빌딩 밴드를 보여주는 사례입니다.
Selling Point
- 송파역 인근 50평대 꼬마빌딩
- 대지 175.5㎡(53.09평), 평당 6,310만 원
- 연면적 386.04㎡(116.78평), 평당 2,869만 원
- 건폐율 49.57% · 용적률 170.39%
서초구 방배동 853-3 — 67억, 내방역 인근 2025년 신축
방배동 853-3은 거래금액 67억 원의 2025년 준공 신축 자산입니다. 대지 205㎡(62.01평)에 평당 10,804만 원, 연면적 459.52㎡(139.00평)에 평당 4,820만 원이며, 건폐율 59.75%·용적률 199.74%로 2종일반주거 한도를 충실히 채운 설계가 특징입니다. 내방역 인근으로, 신축 프리미엄과 임대 안정성을 동시에 기대할 수 있는 케이스입니다.
Selling Point
- 내방역 인근 2025년 신축 자산
- 대지 205㎡(62.01평), 평당 10,804만 원
- 연면적 459.52㎡(139.00평), 평당 4,820만 원
- 건폐율 59.75% · 용적률 199.74%
영등포구 문래동2가 39-1 — 49.1억, 준공업지역 부지형 매물
문래동2가 39-1은 거래금액 49.1억 원의 준공업지역 자산입니다. 대지 263.5㎡(79.71평)에 평당 6,160만 원, 연면적은 154.1㎡(46.62평)로 비교적 작아 연면적 평당가는 10,533만 원으로 산출됩니다. 1960년 준공으로 사실상 부지 가치 중심의 거래 성격이 강하며, 신도림역과 가까워 영등포·구로 권역 준공업 부지의 활용형 투자 패턴을 보여줍니다.
Selling Point
- 신도림역 인근 준공업지역 부지
- 대지 263.5㎡(79.71평), 평당 6,160만 원
- 연면적 154.1㎡(46.62평), 평당 10,533만 원
- 1960년 준공, 부지 활용형 투자 적합
성동구 도선동 406 — 38.7억, 상왕십리역 인근 노후 자산
도선동 406은 거래금액 38.7억 원의 제2종일반주거 빌딩입니다. 대지 166.6㎡(50.40평)에 평당 7,679만 원, 연면적 438.6㎡(132.68평)에 평당 2917만 원이며, 1990년 준공입니다. 상왕십리역 인근으로, 성동 권역의 50평대 노후 빌딩이 어느 가격대에 손바뀜되는지 보여주는 기준점이 됩니다.
Selling Point
- 상왕십리역 인근 50평대 빌딩
- 대지 166.6㎡(50.40평), 평당 7,679만 원
- 연면적 438.6㎡(132.68평), 평당 2917만 원
- 성동권 노후 자산 리포지셔닝 후보
BLOC 시사점
이번 주 실거래 8건을 한 줄에 늘어놓으면 서울 빌딩 시장의 권역별 가격 위계가 비교적 또렷합니다. 대지 평당가 기준 강남구 신사동 33,896만 원이 단연 정점이고, 같은 강남 안에서도 논현동은 17,413만 원·11,869만 원으로 입지·용도지역에 따라 두 배가량 격차가 벌어집니다. 서초구 방배동(10,804만 원)이 강남 외곽 라인을 형성하고, 성동 도선동(7,679만 원)·송파 석촌동(6,310만 원)·영등포 문래동(6,160만 원)·송파 방이동(5,795만 원)이 5,000만~7,000만 원 밴드에 모여 비강남 권역의 대지 평당가 기준대를 보여줍니다. 절대 거래금액이 큰 매물은 강남 신사 327.5억·논현 184.57억과 송파 방이 146억이지만, 면적당 단가는 권역과 용도지역, 그리고 건축년도에 따라 다르게 움직였습니다. 비슷한 입지·면적대 사례를 누적해서 비교하면, 단일 거래만 봐서는 보이지 않던 평당가의 결이 드러납니다.
