안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
이번 칼럼에서는 강남구 청담동, 서초구 서초동, 성동구 성수동, 그리고 강동구 둔촌동까지 한강 이남·이북의 핵심 권역에서 확인된 94억 원에서 150억 원대 빌딩 매매 실거래 5건을 한 자리에 모아 비교했습니다. 거래금액뿐 아니라 연면적, 대지면적, 평당가, 건폐율, 용적률, 용도지역, 건축년도, 역세권까지 매물 평가에 직결되는 지표를 그대로 정리해 둔 만큼, 100억 대 꼬마빌딩 시장의 가격 구조를 파악하시는 데 도움이 되리라 봅니다.
100억대 꼬마빌딩 시장의 가격 분포
이번에 정리한 5건 중 최고 거래금액은 성수동2가 700-1로 150억 원, 동률로 강동구 둔촌동 600 역시 150억 원에 손바뀜이 이뤄졌습니다. 대지 평당가 기준 최고는 서초구 서초동 1555-1로 평당 1억 9,307만 원이며, 100억 원 미만으로 거래된 사례는 강남구 청담동 22-7(94억 원)이 유일합니다. 즉 거래금액의 최고가는 한강 이북 성수동과 강동권에서 형성되었고, 대지 평당가의 최고가는 서초역 인근 도심형 입지에서 형성되었다는 점이 이번 데이터의 핵심 시그널입니다.
성동구 성수동2가 700-1 — 150억 공동 최고가
- 거래금액 : 150억 원
- 용도지역 : 제3종일반주거지역
- 연면적 : 641.46㎡ (194.04평 / 평당 7,730만 원)
- 대지 : 637㎡ (192.69평 / 평당 7,784만 원)
- 건축년도 : 1968년
- 근처 지하철역 : 성수역
이번에 정리한 5건 가운데 강동구 둔촌동 사례와 함께 150억 원으로 공동 최고가에 위치한 건물입니다. 제3종일반주거지역 매물이며, 1968년 건축되어 본 칼럼 기준 가장 오래된 연식을 기록하고 있습니다. 대지 192.69평·연면적 194.04평의 비교적 균형 잡힌 구성을 가지면서도 평당가는 7,784만 원 수준으로 형성되어, 성수역 도보권의 대지 가치가 매수자 평가에서 어떤 비중을 차지하는지 가늠하기 좋은 표본입니다.
성동구 성수동1가 289 — 평당 1억 2천대 100억
- 거래금액 : 100억 원
- 용도지역 : 제2종일반주거지역
- 연면적 : 836.13㎡ (252.93평 / 평당 3,954만 원)
- 대지 : 271㎡ (81.98평 / 평당 12,198만 원)
- 건폐율 : 49.68%
- 용적률 : 236.63%
- 건축년도 : 1995년
- 근처 지하철역 : 성수역
성수동에서 확인된 또 다른 매매 사례로 거래금액은 100억 원입니다. 대지는 약 82평이며, 대지 평당가는 1억 2,198만 원으로 확인되는 제2종일반주거지역 건물입니다. 연면적이 252.93평으로 대지 대비 충분한 볼륨을 갖춰 평당 3,954만 원의 연면적 평당가가 형성된 점, 건폐율 49.68%·용적률 236.63%로 본 분석 5건 중 가장 적극적으로 용적률이 소진된 구조라는 점이 함께 눈에 띕니다.
강동구 둔촌동 600 — 150억·평당가는 최저
- 거래금액 : 150억 원
- 용도지역 : 제3종일반주거지역
- 연면적 : 1164.2㎡ (352.17평 / 평당 4,259만 원)
- 대지 : 897㎡ (271.34평 / 평당 5,528만 원)
- 건폐율 : 26.11%
- 용적률 : 103.51%
- 건축년도 : 1991년
- 근처 지하철역 : 길동역
거래금액 150억 원으로 실거래 확인된 강동구 매매 건입니다. 대지 271.34평, 연면적 352.17평으로 이번 글 기준 면적이 가장 넓으며, 반대로 대지 평당가는 5,528만 원으로 가장 낮게 확인된 사례입니다. 현재 건폐율(26.11%)과 용적률(103.51%)이 가장 낮은 점도 특징이며, 향후 정비계획·증축 여건 변화 시 추가 사용 가능 용적의 여유가 어느 정도 남아 있는 입지로 해석될 수 있는 표본입니다.
서초구 서초동 1555-1 — 평당 1억 9,307만 원
- 거래금액 : 131.7억 원
- 용도지역 : 제3종일반주거지역
- 연면적 : 663.79㎡ (200.80평 / 평당 6,559만 원)
- 대지 : 225.5㎡ (68.21평 / 평당 19,307만 원)
- 건폐율 : 49.06%
- 용적률 : 222.90%
- 건축년도 : 1989년
- 근처 지하철역 : 서초역
서초구 실거래 확인 건으로 거래금액은 131.7억 원입니다. 대지 68.21평 기준 대지 평당가가 1억 9,307만 원으로 산출되어, 이번에 정리한 사례 5건 중 가장 높은 대지 평당가를 기록한 건물입니다. 건폐율 49.06%, 용적률 222.90%로 도심형 제3종일반주거지역 빌딩의 전형적인 볼륨을 갖추었고, 1989년 건축이라는 연식에도 평당가가 가장 높게 형성됐다는 점은 서초역 입지의 토지 프리미엄을 그대로 보여주는 대목입니다.
강남구 청담동 22-7 — 94억, 본 분석 최저가
- 거래금액 : 94억 원
- 용도지역 : 제2종일반주거지역
- 연면적 : 266.1㎡ (80.50평 / 평당 11,678만 원)
- 대지 : 209㎡ (63.22평 / 평당 14,868만 원)
- 건폐율 : 59.79%
- 용적률 : 112.41%
- 건축년도 : 1978년
- 근처 지하철역 : 압구정로데오역
강남구 매매 사례 중 94억 원으로 확인된 건입니다. 이번에 정리한 5건의 사례 중 거래금액이 100억 원 미만으로 가장 낮으며, 대지 약 63평, 1978년 건축인 점을 확인할 수 있습니다. 다만 대지 평당가 1억 4,868만 원, 연면적 평당가 1억 1,678만 원으로 단위 면적당 가격은 서초동에 이어 두 번째로 높게 형성되어 있어, '거래금액이 낮다'는 표면적 시그널만으로 평가하기 어려운 압구정로데오역 권역의 가격 구조를 보여줍니다.
BLOC 시사점
지금까지 강남, 서초, 성수동 일대의 100억 대 빌딩 매매 실거래가 사례를 살펴보았습니다. 이번 5건의 데이터에서 BLOC이 주목한 포인트는 세 가지입니다. 첫째, 동일한 150억 원 거래도 성수동2가 700-1과 둔촌동 600은 대지 평당가가 약 7,784만 원과 5,528만 원으로 크게 갈리며, 거래총액이 아닌 평당가 비교가 의사결정의 출발점이 되어야 한다는 점입니다. 둘째, 서초동 1555-1의 평당 1억 9,307만 원과 청담동 22-7의 평당 1억 4,868만 원에서 보듯, 도심·강남권 핵심 역세권은 거래금액이 100억 원대로 비교적 낮아도 대지 평당가는 외곽 200억 원대 빌딩을 상회하는 구조가 유지된다는 점입니다. 셋째, 둔촌동 600은 건폐율 26.11%·용적률 103.51%로 본 분석 5건 중 가장 여유 있는 용적률 잔여 여건을 보이는 반면, 성수동1가 289는 용적률 236.63%로 적극적으로 소진되어 있어 동일한 100억 대 가격대 안에서도 향후 밸류업 시나리오의 결이 전혀 다르다는 점입니다.
100억 대 꼬마빌딩을 검토하실 때는 매매가 한 줄 숫자보다 대지면적·연면적별 평당가, 용도지역, 건폐율·용적률 잔여 여건, 그리고 역세권 등급을 함께 비교하시는 편이 안전합니다. BLOC은 앞으로도 권역별 100억 대 실거래 데이터를 정량 비교해 시장 시그널을 정리해 드리겠습니다.
