안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
이번 리포트는 강남구(논현동·역삼동)·송파구 석촌동·용산구 남영동·마포구 상수동·동대문구 청량리동·관악구 봉천동 등 서울 7개구에서 확인된 빌딩 실거래 7건을 한 번에 비교한 자료입니다. 거래 가격대는 22.5억 원부터 250억 원까지, 대지 평당가는 6,923만 원부터 1억 8,001만 원까지 폭넓게 분포해 있어 가격 구간별·입지별 투자 시그널을 함께 점검하기 좋습니다.
7건 한눈에 보기 — 대지 평당가 최고는 강남구 논현동 238-10
이번 표본에서 거래금액과 대지 평당가 모두 1위를 차지한 사례는 강남구 논현동 238-10입니다. 거래금액 250억 원, 대지 평당가 1억 8,001만 원으로 단연 압도적인 단가를 기록했습니다. 반면 가장 진입 부담이 낮은 사례는 관악구 봉천동 866-20으로 거래금액 22.5억 원, 대지 평당 6,991만 원에 형성되었습니다. 같은 서울 안에서도 입지·용도지역·연면적 활용도에 따라 단가 차이가 2.5배 이상 벌어진다는 점이 이번 자료의 핵심 시사점입니다.
강남구 논현동 238-10 — 학동역 대로변 250억 원 거래
가장 먼저 눈에 들어오는 사례는 강남구 논현동 238-10입니다. 거래금액 250억 원, 대지 평당가 1억 8,001만 원으로 이번 7건 가운데 가장 높은 단가를 기록했습니다. 1988년 건축된 건물이지만, 학동역과 강남구청역 인근 대로변 입지와 대지 규모가 함께 반영된 거래로 볼 수 있습니다.
건물 개요
- 거래금액: 250억 원
- 용도지역: 제3종일반주거
- 연면적: 1266.59㎡ (383.14평 / 평당 6,525만 원)
- 대지: 459.1㎡ (138.88평 / 평당 18,001만 원)
- 건폐율: 49.52% / 용적률: 215.01%
- 건축년도: 1988년 / 근처 지하철역: 학동역
강남구 역삼동 780-16 — 한티역 다가구 64.5억 원
강남구 역삼동 780-16은 거래금액 64.5억 원, 대지 76평 규모로 확인됩니다. 대지 평당가는 8,481만 원으로 형성되었으며, 한티역 인근 제2종일반주거지역 입지에 1997년 건축된 다가구주택입니다.
건물 개요
- 거래금액: 64.5억 원
- 용도지역: 제2종일반주거
- 연면적: 538.78㎡ (162.98평 / 평당 3,958만 원)
- 대지: 251.4㎡ (76.05평 / 평당 8,481만 원)
- 건폐율: 59.82% / 용적률: 163.60%
- 건축년도: 1997년 / 근처 지하철역: 한티역
송파구 석촌동 184-8 — 석촌역 대형 부지 138억 원
송파구 석촌동 184-8은 거래금액 138억 원, 대지 125평, 연면적 287평으로 확인됩니다. 대지 평당가는 1억 1,041만 원이며, 석촌역 인근 제3종일반주거지역입니다. 1986년에 지어진 건물이지만, 120평 이상의 넓은 대지와 280평대의 연면적 규모가 입지 가치와 함께 반영된 건물입니다.
건물 개요
- 거래금액: 138억 원
- 용도지역: 제3종일반주거
- 연면적: 950.4㎡ (287.50평 / 평당 4,800만 원)
- 대지: 413.2㎡ (124.99평 / 평당 11,041만 원)
- 건축년도: 1986년 / 근처 지하철역: 석촌역
용산구 남영동 34 — 숙대입구역 입지 75억 원
용산구 남영동 34는 거래금액 75억 원, 대지 60평, 연면적 178평으로 확인됩니다. 특히 1936년 건축이라는 점이 눈에 띄며, 건축연도가 오래된 만큼 입지 가치가 더 중요하게 작용했을 가능성이 큽니다. 숙대입구역 인근 제2종일반주거지역, 대지 평당가 1억 2,378만 원으로 정리됩니다.
건물 개요
- 거래금액: 75억 원
- 용도지역: 제2종일반주거
- 연면적: 591.61㎡ (178.96평 / 평당 4,191만 원)
- 대지: 200.3㎡ (60.59평 / 평당 12,378만 원)
- 건축년도: 1936년 / 근처 지하철역: 숙대입구역
마포구 상수동 333-9 — 상수역 인근 33.3억 원
마포구 상수동 333-9는 거래금액 33.3억 원, 대지 48평, 연면적 59평으로 확인됩니다. 대지 평당가 6,923만 원으로, 이번에 정리한 실거래 사례 중에서는 비교적 부담이 낮은 가격대입니다.
건물 개요
- 거래금액: 33.3억 원
- 용도지역: 제2종일반주거
- 연면적: 196.06㎡ (59.31평 / 평당 5,615만 원)
- 대지: 159㎡ (48.10평 / 평당 6,923만 원)
- 건폐율: 58.32% / 용적률: 93.64%
- 건축년도: 1976년 / 근처 지하철역: 상수역
동대문구 청량리동 691 — 청량리역 상업지 62.5억 원
동대문구 청량리동 691은 거래금액 62.5억 원, 대지 79평, 연면적 294평으로 확인됩니다. 이번 7건 가운데 연면적 규모가 큰 편이며, 대지 평당가는 7,844만 원입니다. 청량리역 인근 상업지의 특성상 대지 평당가(7,844만 원) 대비 연면적 활용도가 매우 높아, 임대 수익형 빌딩으로서의 가치가 돋보입니다.
건물 개요
- 거래금액: 62.5억 원
- 용도지역: 일반상업
- 연면적: 974.43㎡ (294.77평 / 평당 2,120만 원)
- 대지: 263.4㎡ (79.68평 / 평당 7,844만 원)
- 건축년도: 1969년 / 근처 지하철역: 청량리역
관악구 봉천동 866-20 — 서울대입구역 22.5억 원
마지막으로 관악구 봉천동 866-20은 거래금액 22.5억 원, 대지 32평으로 확인됩니다. 대지 평당가는 6,991만 원, 연면적 평당가는 3,517만 원입니다. 서울대입구역 인근 일반상업지역, 1975년 건축으로 정리되며, 비교적 소액으로 투자 가능한 건물 매매사례로 참고할 만합니다.
건물 개요
- 거래금액: 22.5억 원
- 용도지역: 일반상업
- 연면적: 211.47㎡ (63.97평 / 평당 3,517만 원)
- 대지: 106.4㎡ (32.19평 / 평당 6,991만 원)
- 건축년도: 1975년 / 근처 지하철역: 서울대입구역
BLOC 시사점
첫째, 강남 핵심권(논현·역삼)과 송파 석촌·용산 남영동까지가 평당 1억 원 이상의 단가 벨트를 형성하는 반면, 마포 상수·관악 봉천·동대문 청량리는 평당 6,000~8,000만 원 구간에서 거래가 이뤄지고 있습니다. 둘째, 1936년 남영동, 1969년 청량리동, 1986년 석촌동 사례에서 보듯 건축연도 자체보다는 역세권 입지와 용도지역·연면적 활용 가능성이 단가를 결정하는 핵심 변수로 작동하고 있습니다. 셋째, 일반상업지역(청량리·봉천)은 동일 평당가 대비 연면적 활용도가 높아 임대 수익형 자산 성격이 강하고, 제3종일반주거(논현·석촌)는 규모형 자산의 토지 가치 자체가 단가를 끌어올리는 구조입니다. 강남에서 강북·도심·관악권으로 시야를 넓혀 본다면, 가격대별·용도지역별로 서로 다른 투자 시그널이 나타나는 시기라는 점을 이번 7건이 잘 보여줍니다.
