안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
강남에서 광화문까지 — 가격대 스펙트럼 7건
이번 회차는 거래금액 20억 원에서 170억 원에 이르는, 강남구와 용산구, 종로구, 성북구에 걸친 일곱 건의 빌딩 거래입니다. 같은 시기 거래임에도 대지 평당가가 8,063만 원에서 34,291만 원까지 약 4배 이상 벌어지는 점이 두드러집니다. 신축 자산과 1950년대 노후 자산이 함께 손바뀜되며, 미사용 용적률을 어떻게 해석하느냐가 가치 평가의 핵심 변수로 작동하고 있습니다.
강남구 삼성동 151-21 — 170억 원의 저밀 코어 자산
제3종일반주거지역에 위치한 자산으로, 거래금액 170억 원에 손바뀜되었습니다. 대지 평당가는 12,940만 원, 대지 434.3 ㎡(131.38평), 연면적 232.58 ㎡(70.36평), 연면적 평당가 24,163만 원입니다. 건폐율 32.63% / 용적률 53.55%로, 용적률 한도 대비 절반에 못 미치는 저밀 활용 상태이며 건축년도는 1993년입니다. 신축을 통한 가치 재평가 여지가 큰 사례입니다.
Selling Point
- 거래금액 170억 원, 대지 평당가 12,940만 원의 삼성동 코어 입지
- 연면적 232.58 ㎡(70.36평), 평당 24,163만 원 거래
- 건폐율 32.63% / 용적률 53.55%, 신축 여력 확보된 1993년식
강남구 논현동 33-15 — 146.5억 원의 신축 풀가동
제3종일반주거지역에서 거래금액 146.5억 원으로 손바뀜된 자산입니다. 대지 평당가 20,993만 원, 대지 230.7 ㎡(69.79평)에 연면적 795.35 ㎡(240.59평)를 끌어올려 연면적 평당가는 6,089만 원으로 형성되었습니다. 건폐율 49.78% / 용적률 249.07%는 한도 가까이 채운 수치이며, 건축년도 2022년의 신축급 자산이라는 점에서 임대 효율성이 매우 높습니다.
Selling Point
- 거래금액 146.5억 원, 대지 평당가 20,993만 원
- 연면적 795.35 ㎡(240.59평), 평당 6,089만 원
- 건폐율 49.78% / 용적률 249.07%, 2022년 준공
강남구 논현동 222-15 — 82억 원, 2023년 준공
같은 논현 권역의 제2종일반주거지역 자산으로, 거래금액 82억 원, 대지 평당가 12,172만 원에 거래되었습니다. 대지 222.7 ㎡(67.37평), 연면적 601.38 ㎡(181.92평), 연면적 평당가는 4,508만 원입니다. 건폐율 59.87% / 용적률 199.69%로 한도 부근까지 활용한 2023년 준공 자산이며, 같은 동 안에서도 가격 진입선이 다양함을 보여줍니다.
Selling Point
- 거래금액 82억 원, 대지 평당가 12,172만 원
- 연면적 601.38 ㎡(181.92평), 평당 4,508만 원
- 건폐율 59.87% / 용적률 199.69%, 2023년 준공
용산구 원효로2가 61-25 — 34.5억 원 노후 리포지셔닝
제3종일반주거지역 자산으로 거래금액 34.5억 원, 대지 평당가 9,250만 원에 거래되었습니다. 대지 123.3 ㎡(37.30평), 연면적 217.43 ㎡(65.77평), 평당 5,245만 원입니다. 건폐율 49.89% / 용적률 126.63%로 용적률을 절반 정도밖에 사용하지 않은 상태이며 건축년도 1989년의 노후 자산입니다. 30억 원대 용산권 진입과 신축 시나리오가 동시에 가능한 사례입니다.
Selling Point
- 거래금액 34.5억 원, 대지 평당가 9,250만 원
- 연면적 217.43 ㎡(65.77평), 평당 5,245만 원
- 건폐율 49.89% / 용적률 126.63%, 1989년식 리포지셔닝
용산구 이태원동 57-44 — 31억 원, 1959년식 단층급
제2종일반주거지역 자산으로 거래금액 31억 원, 대지 평당가 13,484만 원에 거래되었습니다. 대지 76.00 ㎡(22.99평)에 연면적 73.30 ㎡(22.17평)로 토지와 연면적이 거의 동일한 단층급 구조이며, 연면적 평당가는 13,981만 원에 달합니다. 건폐율 43.89% / 용적률 96.45%이며 건축년도 1959년의 매우 노후한 건물이지만, 이태원 동선 안쪽 입지가 단가를 정당화합니다.
Selling Point
- 거래금액 31억 원, 대지 평당가 13,484만 원
- 연면적 73.30 ㎡(22.17평), 평당 13,981만 원
- 건폐율 43.89% / 용적률 96.45%, 1959년식
종로구 세종로 160-2 — 27.8억 원, 광화문 일반상업
일반상업지역 자산으로 거래금액 27.8억 원, 대지 평당가 34,291만 원입니다. 본 리스트 중 대지 평당가 최고치를 기록했습니다. 대지 26.8 ㎡(8.11평)에 연면적 97.52 ㎡(29.50평)이며 연면적 평당가는 9,424만 원입니다. 건축년도 1972년의 노후 건물이지만 광화문 권역 일반상업지라는 토지 자체의 가치가 가격을 떠받칩니다.
Selling Point
- 거래금액 27.8억 원, 대지 평당가 34,291만 원
- 연면적 97.52 ㎡(29.50평), 평당 9,424만 원
- 1972년식, 일반상업지 토지 가치 중심
성북구 동소문동6가 25-1 — 20억 원, 본 리스트 최저가
제3종일반주거지역 자산으로 거래금액 20억 원, 대지 평당가 8,063만 원으로 본 리스트 최저가입니다. 대지 82.00 ㎡(24.81평), 연면적 294.69 ㎡(89.14평), 연면적 평당가 2,244만 원입니다. 건폐율 64.99% / 용적률 299.63%로 용적률을 최대치까지 활용한 1996년식 자산입니다. 진입 가격 부담을 줄이려는 투자자에게 의미가 큰 거래입니다.
Selling Point
- 거래금액 20억 원, 대지 평당가 8,063만 원
- 연면적 294.69 ㎡(89.14평), 평당 2,244만 원
- 건폐율 64.99% / 용적률 299.63%, 1996년식
BLOC 시사점
첫째, 대지 평당가가 8,063만 원에서 34,291만 원으로 약 4.3배 벌어지며, 가격을 결정하는 핵심은 권역보다 용도지역과 토지 입지라는 점이 재확인됩니다. 둘째, 신축 자산(2022·2023)과 노후 자산(1959·1972·1989)이 같은 시기에 손바뀜되었고, 후자에서는 미사용 용적률을 통한 신축 시나리오가 가치 변수로 작동합니다. 셋째, 강남 코어 외 용산과 종로, 성북 권역에서도 20억 원에서 30억 원대 진입 매물이 꾸준히 거래되고 있어, 가격대별 포트폴리오 구성을 고민하는 투자자에게 폭넓은 선택지를 제공합니다.
