안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
이번 사례 모음은 성동·종로·중구 세 권역에서 같은 시점에 체결된 꼬마빌딩 매매 9건을 한 자리에 묶어 분석한다. 343.5억 원 성수동 준공업 자산부터 100억 원 동숭동 빌딩, 명동 충무로 일반상업지역 코너형 매물, 18억 원 신당동 주거지까지 가격대와 용도지역 스펙트럼이 넓다. 거래 총액만 보면 비교가 어렵지만 평당가·용도지역·노후도 세 축에서 보면 시장이 어떤 자산에 어떤 값을 매기는지 드러난다.
강남 외 권역으로 옮겨가는 중·소형 빌딩 자금
343.5억 원 성수동1가 매매가 보여주듯 성수 준공업 벨트는 더 이상 강남 코어의 보조 시장이 아니다. F&B 출점·IT 임차가 동시에 들어오면서 200평대 부지가 단일 거래로 300억 원대를 넘긴다. 동시에 종로 동숭동·명륜동, 중구 충무로·신당동 도심 노후 상권에서는 20~50억 원대 소형 매물이 다수 체결됐다. 강남권 평당가 부담을 회피해 평당 2,000만~1억 원대 중심 상권 자산으로 분산되는 흐름이다. 외국인 관광객 회복 국면과 맞물려 명동 충무로 라인의 코너 매물은 회전이 다시 늘었다.
성동구 성수동1가 16-8 — 343.5억 준공업 중규모 빌딩
- 거래금액 343.5억 원·준공업지역
- 연면적 890.53㎡(269.39평) 평당 12,751만 원
- 대지 683.0㎡(206.61평) 평당 16,626만 원
- 건폐율 62.86%·용적률 127.87%·1964년·뚝섬역
뚝섬역 도보권 206.61평 부지로 평당 16,626만 원 성수 준공업 코어 시세를 반영한다. 저용적 활용 부지로 신축·증축 시 연면 확보 여지가 크다.
성동구 성수동2가 284-16 — 31억 성수역 소형 부지
- 거래금액 31억 원·준공업지역
- 연면적 95.24㎡(28.81평) 평당 10,760만 원
- 대지 81.7㎡(24.71평) 평당 12,543만 원
- 1968년·성수역
성수역 인근 24.71평 소형 준공업 부지로 진입 단가가 낮고, 카페·쇼룸 벨트 진입 가능한 코어 위치다.
종로구 동숭동 1-85 — 100억 혜화역 중규모 자산
- 거래금액 100억 원·제3종일반주거지역
- 연면적 437.11㎡(132.23평) 평당 7,563만 원
- 대지 408.2㎡(123.48평) 평당 8,098만 원
- 건폐율 38.31%·용적률 75.98%·1977년·혜화역
혜화 대학로 상권 배후 123.48평 자산으로 건폐율 38.31%·용적률 75.98% 저밀 활용 부지다.
종로구 명륜2가 8-27 — 24억 혜화역 일반상업
- 거래금액 24억 원·일반상업지역
- 연면적 270.06㎡(81.69평) 평당 2,938만 원
- 대지 77.3㎡(23.38평) 평당 10,264만 원·혜화역
혜화역 23.38평 소형 부지로 대학로·명륜동 골목 상권 배후 임대 회전이 가능하다.
종로구 연지동 22 — 21.7억 종로5가 일반상업
- 거래금액 21.7억 원·일반상업지역
- 연면적 378.59㎡(114.52평) 평당 1,895만 원
- 대지 137.2㎡(41.50평) 평당 5,229만 원
- 건폐율 57.32%·용적률 225.83%·1992년·종로5가역
종로5가역 41.50평 자산으로 용적률 225.83%가 충분히 활용된 임대 운영형 매물이다.
중구 충무로2가 49-9 — 45억 명동 코너 인접 부지
- 거래금액 45억 원·일반상업지역
- 연면적 270.71㎡(81.89평) 평당 5,495만 원
- 대지 188.4㎡(56.99평) 평당 7,896만 원
- 1954년·명동역
명동역 56.99평 중형 일반상업 부지로 충무로·명동 관광 동선의 코너 인접 입지다.
중구 충무로2가 49-21 — 28.95억 명동 라인 소형
- 거래금액 28.95억 원·일반상업지역
- 연면적 180.86㎡(54.71평) 평당 5,292만 원
- 대지 120.3㎡(36.39평) 평당 7,955만 원
- 1956년·명동역
명동역 36.39평 자산으로 충무로 인쇄·상업 라인 위 임대형 운영이 가능하다.
중구 충무로2가 49-3 — 26.05억 명동역 도보권 자산
- 거래금액 26.05억 원·일반상업지역
- 연면적 137.46㎡(41.58평) 평당 6,265만 원
- 대지 109.1㎡(33.00평) 평당 7,893만 원
- 1957년·명동역
명동역 도보권 33.00평 부지로 충무로 49번지 블록 인접 매물과 평당가가 정렬된다.
중구 신당동 304-77 — 18억 신당역 주거지역
- 거래금액 18억 원·제3종일반주거지역
- 연면적 113.75㎡(34.41평) 평당 5,231만 원
- 대지 100.0㎡(30.25평) 평당 5,950만 원
- 건폐율 79.75%·용적률 113.75%·신당역
신당역 30.25평 자산으로 건폐율 79.75%가 부지를 충분히 활용하며 신당·약수·동대문 배후 주거 임대 수요가 안정적이다.
권역별 평당가 서열과 자산 캐릭터 비교
9건의 평당가를 용도지역·동선과 함께 늘어놓으면 시장이 어떤 자산에 어떤 값을 매기는지 명확해진다. 성수 준공업 코어는 대지 평당 1억 2,000만~1억 6,000만 원대로 가장 두텁게 형성돼 있다. 명동·충무로 일반상업은 대지 평당 7,800만~7,950만 원대, 혜화 명륜2가는 같은 일반상업이지만 23.38평 소형이라 대지 평당 1억 264만 원으로 코어 시세에 가깝게 붙어 있다. 종로5가역 연지동과 신당동, 동숭동 주거지역은 대지 평당 5,200만~8,100만 원대 구간에 분포한다. 같은 가격대 안에서도 용도지역과 용적률 활용 여부에 따라 임대 회전과 신축 여지가 크게 갈리므로, 입찰가 협상은 평당가 정렬과 잔여 용적 비교가 핵심이다.
BLOC 시사점
9건은 18억 원에서 343.5억 원까지 약 19배 차이지만 평당가 서열은 용도지역과 입지 동선에 따라 일관된 패턴을 보인다. 성수 준공업 벨트는 평당 1억 6,000만 원대, 혜화·명동 일반상업은 8,000만~1억 원대, 신당·동숭동 주거지역은 5,000만~8,000만 원대 구간이 명확히 구분된다. 매수자 입장에서는 거래금액 총액보다 용도지역·평당가·노후도 세 변수를 함께 보고, 같은 가격대 안에서도 임대 회전과 신축 여지가 어떻게 차별화되는지 확인하는 것이 합리적이다. 강남 외 권역 분산 흐름이 본격화되면서 성동·종로·중구 도심 노후 상권의 코너형·블록형 매물은 앞으로 회전 속도가 더 빨라질 가능성이 높다.
