안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
2025년 6월 말, 도심권 빌딩 거래 흐름
2025년 6월 20일부터 6월 30일 사이 국토교통부 실거래가 공개시스템에 등재된 서울 빌딩 매매 사례 중 동대문구·종로구·중구에서 잡힌 5건을 정리했습니다. 거래금액은 349.1억 원부터 30.5억 원까지 분포하며, 용도지역은 제2종일반주거와 일반상업이 각각 3건·2건으로 갈렸습니다. 같은 시기·같은 도심권에서 평당가가 2,663만 원부터 33,498만 원까지 12배 이상 벌어진다는 점이 이번 사례의 핵심 관전 포인트입니다. 본 자료는 공시 시스템 기준으로 정리된 참고용이며, 법적 효력이 없는 자료라는 점을 미리 알려 드립니다.
동대문구 용두동 102-4 — 349.1억, 1,147평 대형 부지
건물 개요
- 소재지: 동대문구 용두동 102-4
- 거래금액: 349.1억 원
- 용도지역: 제2종일반주거
- 연면적: 961.43㎡ (290.83평 / 평당 12,003만 원)
- 대지: 3,793.4㎡ (1,147.50평 / 평당 3,042만 원)
- 건축년도: 1966
Selling Point
- 대지 3,793.4㎡(1,147.50평) 규모의 대형 부지로 동대문구 내 보기 드문 단일 필지
- 거래금액 349.1억 원, 대지 평당가 3,042만 원 수준으로 평지·블록 단위 개발 여지를 평가받을 수 있는 사례
- 건축년도 1966년 노후 건축물로, 연면적 961.43㎡(290.83평) 대비 토지 비중이 절대적인 land-rich 자산
이번 5건 중 가장 큰 거래입니다. 연면적 평당 12,003만 원과 대지 평당 3,042만 원의 차이가 시사하듯, 매수자는 건물이 아니라 1,147평의 토지를 매입했다고 보는 것이 합리적입니다. 1966년 준공 건축물의 잔존 가치는 제한적이며, 제2종일반주거 용도지역의 용적률 한도 내에서 재건축·재개발 시나리오가 가격 결정의 본질에 가깝습니다.
동대문구 제기동 274-14 — 96.83억, 363평 중규모
건물 개요
- 소재지: 동대문구 제기동 274-14
- 거래금액: 96.83억 원
- 용도지역: 제2종일반주거
- 연면적: 817.69㎡ (247.35평 / 평당 3,915만 원)
- 대지: 1,202㎡ (363.61평 / 평당 2,663만 원)
- 건축년도: 1980
Selling Point
- 대지 1,202㎡(363.61평) 중규모 부지, 거래금액 96.83억 원
- 대지 평당가 2,663만 원으로 동대문구 제2종일반주거 내 보수적 가격대
- 건축년도 1980년, 연면적 817.69㎡(247.35평)·연면적 평당 3,915만 원으로 가치는 토지에 집중
같은 동대문구 제2종일반주거지만 평당가는 2,663만 원으로 용두동 102-4의 3,042만 원보다 12% 낮습니다. 1980년 준공으로 용두동보다 14년 신축이지만, 입지·필지 형상에 따라 토지 단가는 오히려 낮게 형성됐습니다. 96.83억 원대 거래는 동대문 외곽권 사업자·임대 운용자의 진입 구간으로 자주 인용됩니다.
종로구 신문로1가 135-2 — 106.5억, 일반상업지역 도심 꼬마
건물 개요
- 소재지: 종로구 신문로1가 135-2
- 거래금액: 106.5억 원
- 용도지역: 일반상업
- 연면적: 728.18㎡ (220.27평 / 평당 4,835만 원)
- 대지: 105.1㎡ (31.79평 / 평당 33,498만 원)
- 건폐율: 89.46%
- 용적률: 603.39%
- 건축년도: 1968
Selling Point
- 대지 평당가 33,498만 원으로 이번 5건 중 토지 단가가 가장 높은 도심 일반상업지역 사례
- 건폐율 89.46%, 용적률 603.39%로 일반상업지역 한도에 거의 근접한 풀-볼륨 건물
- 거래금액 106.5억 원에 연면적 728.18㎡(220.27평) — 연면적 평당 4,835만 원의 수익형 빌딩
같은 시기 거래된 5건 중 토지 평당가 33,498만 원은 단연 톱입니다. 광화문 권역 일반상업지역의 희소한 토지를 89.46% 건폐율·603.39% 용적률로 풀 볼륨까지 채워 올린 구조라, 연면적 평당가는 오히려 4,835만 원으로 평탄합니다. 도심 일반상업 코어 입지의 본질은 토지이며, 잔여 개발 여력보다는 안정 임대수익과 입지 프리미엄에 가격이 집중됐다고 읽힙니다.
종로구 관훈동 30-12 — 36.5억, 인사동 인근 일반상업
건물 개요
- 소재지: 종로구 관훈동 30-12
- 거래금액: 36.5억 원
- 용도지역: 일반상업
- 연면적: 101.79㎡ (30.79평 / 평당 11,854만 원)
- 대지: 128.9㎡ (38.99평 / 평당 9,361만 원)
- 건폐율: 78.97%
- 용적률: 78.97%
Selling Point
- 대지 128.9㎡(38.99평)의 인사동 인근 도심 일반상업지역 꼬마빌딩
- 거래금액 36.5억 원, 대지 평당가 9,361만 원의 중소형 가격대
- 건폐율 78.97%, 용적률 78.97%로 저층·저밀 — 재축·증축 여지를 가진 구조
같은 종로구 일반상업이라도 신문로1가 33,498만 원 대비 관훈동 30-12는 9,361만 원으로 토지 단가가 약 28% 수준입니다. 차이는 위치와 필지 규모, 그리고 현재 건축 볼륨에서 옵니다. 건폐율과 용적률이 모두 78.97%로 동일하게 적힌 점은 저층·소규모 건물이 일반상업지역 상한 대비 한참 모자란 볼륨에 머물러 있음을 시사하며, 매수자는 잔여 용적 활용 시나리오를 가격에 반영했을 가능성이 큽니다.
중구 필동2가 70-1 — 30.5억, 2019년 신축
건물 개요
- 소재지: 중구 필동2가 70-1
- 거래금액: 30.5억 원
- 용도지역: 제2종일반주거
- 연면적: 190.82㎡ (57.72평 / 평당 5,284만 원)
- 대지: 108.8㎡ (32.91평 / 평당 9,267만 원)
- 건폐율: 57.83%
- 용적률: 194.34%
- 건축년도: 2019
Selling Point
- 건축년도 2019년 신축급, 5건 중 유일하게 노후 리스크가 낮은 자산
- 대지 108.8㎡(32.91평)·연면적 190.82㎡(57.72평)로 운용 단위가 작은 꼬마빌딩
- 거래금액 30.5억 원, 연면적 평당 5,284만 원으로 중구 신축 진입가 레퍼런스
이번 5건 중 유일한 2019년 신축이며, 거래금액 30.5억 원으로 진입 구간이 가장 낮습니다. 대지 평당 9,267만 원·연면적 평당 5,284만 원의 균형은 신축이라 건물 잔존가가 살아 있다는 사실을 가격이 인정한 결과입니다. 건폐율 57.83%, 용적률 194.34%로 제2종일반주거의 일반적 볼륨에 맞춰 설계돼 있어, 임대수익 운용 안정성이 가격의 중심에 있다고 해석됩니다.
BLOC 시사점
동일한 도심 권역, 동일한 10일의 거래 윈도우 안에서도 평당가는 12배 이상 벌어졌습니다. 본질적으로는 (1) 용도지역(제2종일반주거 vs 일반상업), (2) 잔여 용적·건폐 여력, (3) 건축년도가 만드는 잔존가 차이가 가격을 결정합니다. 동대문구 용두동 102-4의 349.1억 원 거래처럼 1,147평급 대형 부지는 블록 단위 개발 옵션이 평당가를 깎고도 절대 거래금액을 키우는 반면, 종로구 신문로1가 135-2의 106.5억 원 거래는 풀 볼륨까지 채운 도심 일반상업 코어가 토지 평당 33,498만 원이라는 단가를 정당화합니다. 중구 필동2가 70-1의 2019년 신축 30.5억 원은 신축 프리미엄이 진입가에 어떻게 들어가는지를 보여주는 레퍼런스로 활용할 수 있습니다. BLOC은 동대문·종로·중구 도심권 매수·매각 의사결정 시 평당가만이 아니라 용도지역·잔여 볼륨·건축년도를 한 줄에 두고 비교할 것을 권합니다.
