안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
오늘 정리한 6건의 매각 사례는 서울 6개 자치구에 흩어져 있지만, 한 화면에 모아 두면 시장의 가격 사다리가 또렷이 드러납니다. 동대문구 이문동 60억 매물에서 시작해 중구 충무로3가 55.6억, 중구 을지로4가 35.5억, 동대문구 용두동 22.9억, 강북구 미아동 22.3억, 중랑구 묵동 22억까지. 도심 일반상업지역과 외곽 일반상업·일반주거가 같은 "꼬마빌딩" 시장 안에서 어떻게 평당가를 다르게 형성하는지 한 줄로 비교할 수 있는 표본입니다.
서울 6개 자치구를 가로지르는 가격 사다리
도심 일반상업지역의 대지 평당가는 외곽 자치구의 두 배 이상으로 벌어집니다. 중구 충무로3가 26-2는 대지 평당 12,782만 원, 중구 을지로4가 145는 대지 평당 6,827만 원에서 거래가 형성된 반면, 같은 일반상업이라도 강북구 미아동 160-16은 대지 평당 5,159만 원, 중랑구 묵동 162-4는 대지 평당 4,358만 원 선에서 가격이 매겨졌습니다. 용도지역이 동일해도 상권 위계와 도심 접근성이 평당가에 그대로 반영되는 구조입니다.
주거지역 사례인 동대문구 이문동 251-5(제2종일반주거)는 대지 평당 6,011만 원으로 도심 외곽 일반상업과 비슷한 수준을 보였고, 동대문구 용두동 741-2(제3종일반주거, 용적률 236.69%)는 대지 평당 4,182만 원으로 동대문 배후 주거 권역의 "중간 가격대"를 형성했습니다.
동대문구 이문동 251-5 — 60억 중형 빌딩
동대문구 이문동 251-5는 거래금액 60억으로 이번 6건 중 가장 큰 규모입니다. 용도지역은 제2종일반주거, 대지 330.0㎡(99.83평)로 100평에 근접한 단지급 토지를 확보했고, 연면적 393.12㎡(118.92평)에 평당 5,045만 원, 대지 평당가는 6,011만 원입니다. 건축년도가 1971년으로 노후도가 높아 리모델링·신축 시나리오가 함께 검토되는 가격 구간입니다.
건물 개요
- 거래금액 60억
- 용도지역 제2종일반주거
- 연면적 393.12㎡(118.92평) / 평당 5,045만 원
- 대지 330.0㎡(99.83평) / 평당 6,011만 원
- 건축년도 1971
동대문구 용두동 741-2 — 2010년 준공 22.9억 빌딩
동대문구 용두동 741-2는 거래금액 22.9억, 제3종일반주거, 건축년도 2010년으로 6건 중 가장 신축에 속합니다. 연면적 436.57㎡(132.06평)에 평당 1,734만 원, 대지 181.0㎡(54.75평)에 대지 평당 4,182만 원이며, 용적률은 236.69%로 제3종일반주거의 상한선까지 효율을 확보한 구조입니다. 동대문 배후 주거 권역에서 22억대 "신축급" 매물의 가격 좌표를 보여줍니다.
건물 개요
- 거래금액 22.9억
- 용도지역 제3종일반주거
- 연면적 436.57㎡(132.06평) / 평당 1,734만 원
- 대지 181.0㎡(54.75평) / 평당 4,182만 원
- 용적률 236.69%
- 건축년도 2010
중구 충무로3가 26-2 — 충무로 코어 55.6억
중구 충무로3가 26-2는 거래금액 55.6억의 일반상업지역 매물입니다. 대지는 143.8㎡(43.50평)로 작지만 대지 평당가는 12,782만 원으로 이번 6건 중 가장 높습니다. 연면적 489.19㎡(147.98평)에 평당 3,757만 원, 용적률 340.19%로 도심 일반상업의 고밀 활용 구조를 그대로 보여줍니다. 건축년도 1957년의 노후 자산이지만 입지 프리미엄이 대지 평당가에 전부 흡수된 사례입니다.
건물 개요
- 거래금액 55.6억
- 용도지역 일반상업
- 연면적 489.19㎡(147.98평) / 평당 3,757만 원
- 대지 143.8㎡(43.50평) / 평당 12,782만 원
- 용적률 340.19%
- 건축년도 1957
중구 을지로4가 145 — 도심 일반상업 35.5억
중구 을지로4가 145는 거래금액 35.5억, 일반상업지역, 건축년도 1973년 자산입니다. 연면적 277.57㎡(83.96평)에 평당 4,228만 원, 대지 171.9㎡(52.00평)에 대지 평당 6,827만 원. 같은 일반상업이지만 충무로3가 대비 대지 평당가는 절반 수준에 그쳤고, 도심 코어와 인쇄·금속 상권 사이의 가격 격차를 보여 줍니다.
건물 개요
- 거래금액 35.5억
- 용도지역 일반상업
- 연면적 277.57㎡(83.96평) / 평당 4,228만 원
- 대지 171.9㎡(52.00평) / 평당 6,827만 원
- 건축년도 1973
강북구 미아동 160-16 — 22.3억 일반상업
강북구 미아동 160-16은 거래금액 22.3억으로 미아사거리 일반상업지역에 위치합니다. 연면적 446.39㎡(135.03평)에 평당 1,651만 원, 대지 142.9㎡(43.23평)에 대지 평당 5,159만 원. 건축년도 1987년의 중장년 자산이지만, 강북권에서 22억대로 일반상업지역 빌딩 진입가가 형성되는 좌표를 제공합니다.
건물 개요
- 거래금액 22.3억
- 용도지역 일반상업
- 연면적 446.39㎡(135.03평) / 평당 1,651만 원
- 대지 142.9㎡(43.23평) / 평당 5,159만 원
- 건축년도 1987
중랑구 묵동 162-4 — 22억 일반상업
중랑구 묵동 162-4는 거래금액 22억의 일반상업지역 매물입니다. 연면적 511.98㎡(154.87평)에 평당 1,421만 원으로 연면적 평당가는 6건 중 최저이며, 대지 166.9㎡(50.49평)에 대지 평당 4,358만 원, 용적률 247.99%로 외곽 일반상업의 효율 한도까지 채운 구조입니다. 건축년도 1992년으로 이번 사례 중 가장 후기 건축이며, 동북권 진입가 빌딩의 표본입니다.
건물 개요
- 거래금액 22억
- 용도지역 일반상업
- 연면적 511.98㎡(154.87평) / 평당 1,421만 원
- 대지 166.9㎡(50.49평) / 평당 4,358만 원
- 용적률 247.99%
- 건축년도 1992
BLOC 시사점
같은 "꼬마빌딩" 카테고리라도 자치구·용도지역·도심 접근성에 따라 대지 평당가가 4,000만 원대에서 12,000만 원대까지 세 배 가까이 벌어집니다. 도심 일반상업지역(중구 충무로3가·을지로4가)은 노후도(1957·1973)와 무관하게 대지 평당가 6,000만 원 이상이 유지되며, 동북권 일반상업(강북·중랑) 22억대 구간은 대지 평당 4,000만 원대에서 진입가가 형성됩니다. 동대문구 사례 두 건은 같은 자치구 안에서도 60억 중형(이문동)과 22.9억 신축급(용두동)이 공존한다는 점을 보여 줍니다. 매입자가 22억대에서 60억대까지의 의사 결정을 할 때, 용도지역과 평당가의 조합을 한눈에 비교할 수 있는 표본 6건으로 참고할 만한 사례입니다.
