안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
외국인 관광객 회복과 도심 코어, 명동·종로 빌딩 시장
2025년 서울 도심 빌딩 시장은 강남권 외에서도 의미 있는 거래가 이어집니다. 명동·종로·서촌·북촌은 외국인 관광 회복과 함께 중심상업·일반상업 코어 자산을 중심으로 매수세가 재유입되는 구간입니다. 이번 호는 중구 명동2가 439억 원 거래를 정점으로 종로 관철동·낙원동·관수동·삼청동·통의동까지 6건을 묶었습니다. 34억 원대 소형 빌딩부터 439억 원 중심상업 코너까지, 도심 빌딩 가격 밴드를 한눈에 보여 줍니다.
중구 명동2가 52-7 — 명동 중심상업 439억 원 코너 빌딩
- 거래금액 439억 원 / 용도지역 중심상업
- 연면적 1,148.81㎡ (347.52평 / 평당 12,633만 원)
- 대지 181.5㎡ (54.90평 / 평당 79,958만 원)
- 건폐율 93.50% / 용적률 561.16% / 건축년도 1966
Selling Point
- 명동 핵심 중심상업 코너, 외국인 관광 회복 직접 수혜
- 건폐율 93.50%·용적률 561.16%로 한계치까지 고밀 활용
- 대지 평당 79,958만 원, 명동 코어 시세 벤치마크
종로구 관철동 33-3 — 종로2가 일반상업 180억 원 빌딩
- 거래금액 180억 원 / 용도지역 일반상업
- 연면적 870.38㎡ (263.29평 / 평당 6,837만 원)
- 대지 309.4㎡ (93.59평 / 평당 19,232만 원)
- 건폐율 81.37% / 용적률 226.02% / 건축년도 1966
Selling Point
- 도심 일반상업 93.59평 대지, 비교적 여유 있는 면적
- 용적률 226.02%로 리모델링·재건축 시나리오 가능한 1966년 자산
- 종로2가 보행 상권 배후, 평당 19,232만 원 진입가
종로구 낙원동 132-1 — 2024년 신축 125억 원 빌딩
- 거래금액 125억 원 / 용도지역 일반상업
- 연면적 359.70㎡ (108.81평 / 평당 11,488만 원)
- 대지 206.9㎡ (62.59평 / 평당 19,972만 원)
- 건폐율 57.95% / 용적률 162.32% / 건축년도 2024
Selling Point
- 2024년 준공 일반상업 신축, 신축 프리미엄 반영
- 건폐율 57.95%·용적률 162.32%, 도심 신축 중 여유 있는 밀도
- 낙원상가·인사동 관광 상권 배후, 평당 19,972만 원
종로구 관수동 3-1 — 도심 일반상업 80억 원 빌딩
- 거래금액 80억 원 / 용도지역 일반상업
- 연면적 650.40㎡ (196.75평 / 평당 4,066만 원)
- 대지 165.9㎡ (50.18평 / 평당 15,941만 원)
- 건폐율 71.55% / 용적률 357.77% / 건축년도 1996
Selling Point
- 관수동 일반상업 50.18평 대지의 80억 원대 수익형 빌딩
- 용적률 357.77%로 도심 평균 상회, 연면적 196.75평 확보
- 연면적 평당 4,066만 원, 임대 캐시플로우형 매수자에 적합
종로구 삼청동 63-38 — 북촌 상권 37억 원 빌딩
- 거래금액 37억 원 / 용도지역 제1종일반주거
- 연면적 154.40㎡ (46.71평 / 평당 7,922만 원)
- 대지 111.1㎡ (33.61평 / 평당 11,009만 원)
- 건폐율 59.34% / 용적률 148.06% / 건축년도 2012
Selling Point
- 삼청동 골목 상권 1종 주거, 2012년 준공 소형 빌딩
- 대지 33.61평·연면적 46.71평, 북촌 관광 수요 배후 F&B 임대형
- 건폐율 59.34%·용적률 148.06%, 1종 주거의 저층 골목 자산
종로구 통의동 15 — 서촌 골목 34억 원 빌딩
- 거래금액 34억 원 / 용도지역 제2종일반주거
- 연면적 159.12㎡ (48.13평 / 평당 7,064만 원)
- 대지 115.7㎡ (35.00평 / 평당 9,714만 원)
- 건폐율 52.66% / 용적률 113.18% / 건축년도 2016
Selling Point
- 통의동 2종 주거, 2016년 준공 30억 원대 소형 빌딩
- 대지 35.00평·연면적 48.13평, 경복궁 서측 골목 상권 진입가
- 평당 매입가 9,714만 원, 도심 골목 중·소형 빌딩 가격선
BLOC 시사점
명동 중심상업 439억 원 코너는 평당 대지 79,958만 원이라는 도심 코어 벤치마크를, 종로 관철동 180억 원·낙원동 125억 원·관수동 80억 원은 일반상업 가격대별 성격을, 삼청동 37억 원·통의동 34억 원은 일반주거 골목 상권의 30억 원대 진입선을 보여 줍니다. 중심상업은 관광 회복에 민감하고, 일반상업은 토지·용적률 여유로 리모델링 시나리오를 함께 볼 수 있으며, 1종·2종 주거 골목 자산은 임대 안정성과 관광 수요를 같이 보아야 합니다.
