집값은 쉬어도 전세는 오른다, 2025년 주택시장의 진짜 변수

2025년 주택시장을 한마디로 정리하면 방향보다 힘의 균형이 중요한 시장이다. 금리 인하 기대는 가격을 밀어 올리지만, 대출 규제와 높은 가격 부담은 매수세를 눌러 놓는다. 그래서 올해의 관전 포인트는 집값이 오르느냐 내리느냐보다 어느 지역, 어떤 상품에 수요가 남아 있느냐에 더 가깝다.

리포트가 보여주는 숫자는 꽤 분명하다. 매매시장은 아직 조심스럽고, 전세시장은 이미 부담이 커지고 있으며, 공급은 전체 물량보다 선호 지역 공급 여부가 핵심 변수로 바뀌고 있다.

2024년 시장은 하락했지만, 체감은 지역마다 달랐다

2024년 전국 주택 매매가격은 연간 기준 0.2% 하락했다. 2023년 전국적으로 4.6% 하락한 뒤 다시 큰 폭으로 떨어진 것은 아니지만, 그렇다고 시장이 안정적으로 회복됐다고 보기도 어렵다. 연초에는 하락세가 이어졌고, 2분기 이후 서울과 수도권 일부 지역을 중심으로 반등했으며, 9월 이후 가계부채 관리 강화로 상승세가 둔화됐다.

지역별로는 차이가 컸다. 서울은 2.0%, 경기는 0.3%, 충북은 0.1% 상승했지만 5개광역시는 1.6% 하락했다. 시장 전체로는 하락이었지만, 선호 지역의 아파트를 보고 있던 수요자에게는 하락장보다 반등장에 가까웠던 셈이다.

같은 2024년이라도 전국 평균은 -0.2%, 서울은 +2.0%였다. 평균은 시장의 온도를 낮춰 보이게 만든다.

거래량도 회복과 부진이 동시에 읽힌다. 2024년 주택 매매 거래량은 64.2만 호로 전년 대비 15.8% 증가했다. 그러나 직전 10년 평균의 66.0% 수준에 불과했다. 거래가 늘기는 했지만, 과거 상승기처럼 투자 수요가 넓게 붙은 시장은 아니었다. 특히 관할 시도 외 거래 비중은 20% 내외로, 2022년 30%를 넘었던 때와 비교하면 외지 투자 수요의 힘이 약했다.

반면 전세시장은 매매시장보다 더 강했다. 2024년 주택 전세가격은 전년 대비 1.4% 상승했다. 수도권은 2.9% 상승했고, 5개광역시는 0.2% 하락, 기타지방은 0.03% 상승에 그쳤다. 유형별로도 아파트는 2.2% 상승했지만 연립은 0.4% 하락했다. 수도권과 서울의 아파트 전세가격 상승률은 각각 4.8%, 6.6%로, 아파트 전세 쏠림이 이미 숫자로 확인된다.

2025년 입주물량은 27.2만 호로, 2024년 36.1만 호보다 약 9만 호 감소할 것으로 제시됐다. 매매를 미루는 수요가 전세로 남고, 입주물량은 줄어드는 구조라면 전세가격의 상승 압력은 쉽게 사라지기 어렵다.

공급 부족은 물량보다 위치의 문제다

2024년 분양물량은 약 26만 호로 2023년 21.2만 호보다 22.5% 늘었다. 그러나 직전 10년 평균인 36만 호와 비교하면 여전히 적다. 인허가물량도 부담이다. 2021년 54.5만 호를 기점으로 3년째 줄어 2023년과 2024년에는 각각 42.8만 호에 그쳤다.

주택 유형별로 보면 더 선명하다. 2024년 인허가에서 아파트는 3.5% 증가했지만, 비아파트는 27.0% 감소했다. 전세사기 이후 비아파트 선호가 낮아지면서 공급시장 자체가 위축된 영향이다.

공급 부족이 가격을 무조건 올린다고 단정할 수는 없다. 수요가 줄어들면 공급 부족 이슈도 일부 희석된다. 다만 서울과 수도권 선호 지역처럼 대기 수요가 존재하는 곳에서는 공급 감소가 가격 불안의 근거가 된다. 그래서 리포트는 정부 공급 대책의 의미를 인정하면서도, 물량 중심 공급보다 선호 지역 공급이 중요하다고 본다.

분양시장에서는 가격 부담도 커졌다. 수도권 아파트 분양가는 2022년 3.3㎡당 2천만 원을 넘어서기 시작했고, 2024년에는 2,700만 원에 육박했다. 미분양 아파트는 2024년 말 기준 7만 173호로 전년 말 대비 7,684호 증가했다. 2009년 역대 고점인 16만 6,641호보다는 낮지만, 준공후 미분양이 빠르게 늘고 있다는 점은 분양시장이 양호하다고 보기 어려운 이유다.

비수도권 부담은 훨씬 크다. 2024년 12월 기준 비수도권 미분양은 5만 3,176호로 전체 미분양의 76%를 차지했다. 최근 3년간 아파트 분양물량에서 비수도권 비중이 44% 수준이었다는 점을 감안하면, 비수도권 미분양은 단순한 경기 조정이 아니라 수요와 가격의 미스매치에 가깝다.

공사비 갈등도 공급의 속도를 늦추는 변수다. 일부 정비사업지는 공사비 인상 문제로 공사 중단 예고나 도급 계약 해지까지 발생했다.

서울은 바로미터지만, 서울 안에서도 시장은 갈라진다

2024년 하반기 주택시장 반등은 서울과 수도권 일부가 주도했다. 수도권 주택 매매가격은 1.1% 상승한 반면, 5개광역시는 0.4%, 기타지방은 0.2% 하락했다. 서울은 2.1%, 서울 아파트는 3.4% 상승했고, KB선도아파트50지수는 9.8% 상승해 체감 가격 상승폭을 키웠다.

비수도권이 단순히 저평가되어 반등할 것이라고 보기는 어렵다. 2010년부터 2021년까지 매매가격지수 상승률을 보면 수도권은 47.1%, 5개광역시는 76.5%였다. 최근에는 수도권이 시장을 주도했지만, 긴 기간으로 보면 비수도권도 이미 가격 부담이 누적돼 있었다.

서울 안에서도 격차는 뚜렷하다. 2024년 4월 마포·용산·성동·강남에서 시작된 상승세는 5월 서대문·영등포·동작·서초·송파 등으로 확산됐고, 10월 금천구를 마지막으로 서울 25개 자치구 모두 상승세를 기록했다. 하지만 상승 시점이 빠르고 주거 선호가 높은 지역일수록 누적 상승률도 높았다.

2024년 12월 기준 서울 25개 자치구 중 강남·용산은 전 고점을 돌파했고, 서초·송파는 전 고점 대비 -1% 이내로 거의 회복했다. 반면 10개 자치구는 여전히 전 고점보다 10% 이상 낮은 수준이었다. 노원과 도봉은 전 고점 대비 각각 17.2%, 19.0% 낮았다.

같은 서울이라도 강남·용산은 전 고점을 넘었고, 노원·도봉은 전 고점보다 17.2%, 19.0% 낮았다.

이 차이는 2025년 시장을 볼 때 매우 중요하다. 서울 전체가 오르는 장세라기보다, 개발 이슈·학군·정비사업·신축 선호가 겹치는 지역에 수요가 몰리는 장세가 될 가능성이 크다. 토지거래허가구역 해제, 지역 개발사업 가시화, 정비사업 진척 같은 이벤트가 붙는 곳은 국지적 과열이 나타날 수 있지만, 대출 규제 이후 전체 매수세는 이미 둔화됐다.

금리 인하는 호재지만, 대출 규제가 더 즉각적이다

금리는 주택시장에 가장 익숙한 변수다. 기준금리가 내려가면 대출 이자 부담이 줄고, 주택 구매력이 올라간다. 실제로 2020년 5월부터 2021년 7월까지 기준금리가 0.5%대에 머무는 동안 주택가격은 전국 16.0%, 수도권 20.1% 상승했다. 거래량도 2019년 81만 호에서 2020년 128만 호, 2021년 102만 호로 늘었다.

반대로 2021년 8월 이후 기준금리가 상승세로 돌아서자 매매가격은 2022년 1.8%, 2023년 4.6% 하락했고 거래량은 연간 50만 호 수준으로 줄었다. 2024년에는 기준금리 인하 기대가 선반영되며 주택담보대출 금리가 2023년 10월 4.56%에서 2024년 7월 3.50%로 낮아졌고, 수도권 주택구매력지수는 같은 기간 88.4에서 102.4로 높아졌다.

그런데 2025년의 핵심은 금리 인하 그 자체가 아니다. 리포트는 단기적으로 대출 규제의 영향이 금리 인하보다 크다고 본다. 정부는 2024년 9월 스트레스 DSR 2단계를 시행했고, 은행권도 주택담보대출 관리를 강화했다. 이후 전국 주택 매매가격 변동률은 3분기 0.3%에서 4분기 0.03%로 축소됐고, 수도권 상승률도 0.8%에서 0.3%로 둔화됐다.

가계부채 관리가 계속되는 배경도 분명하다. 한국의 GDP 대비 가계부채 비율은 2023년 기준 93.6%로, 글로벌 평균 61.5%를 크게 웃돌았다. 2024년 3분기에는 90.8%로 내려왔지만 여전히 높은 수준이다.

2025년 7월 시행 예정으로 제시된 스트레스 DSR 3단계는 차주의 대출 한도를 직접 줄이는 장치다. 리포트는 소득 1억 원 차주의 대출 한도가 스트레스 DSR 적용 전 대비 최대 1억 원, 2단계 적용 시 대비 최대 4천만 원 줄어들 수 있다고 설명한다.

따라서 올해 금리 인하는 매수 심리를 되살리는 재료가 될 수 있지만, 대출 한도를 줄이는 규제는 실제 매수 여력을 제한한다. 특히 실수요 중심 시장에서는 심리보다 한도가 먼저다. 매수자가 집을 사고 싶어도 대출 한도가 줄면 거래는 쉽게 늘지 않는다.

비아파트는 정상화가 필요하지만, 회복에는 시간이 걸린다

연립·다세대주택은 서민 주거에서 중요한 역할을 한다. 2024년 12월 기준 ㎡당 평균 매매가격과 전세가격은 각각 아파트의 62.8%, 70.1% 수준이었다. 수도권만 보면 각각 51.3%, 61.0%로 더 낮다. 가격과 임대료 부담이 작기 때문에, 비아파트는 자산과 소득이 상대적으로 낮은 가구의 주거 선택지였다.

2023년 가계금융복지조사 분석에서는 연립·다세대주택 거주 가구의 연평균 소득이 아파트 거주 가구의 60.7%, 순자산은 38.6% 수준으로 나타났다. 임차가구 비율은 49.2%, 소득 4분위 이하 저소득층은 50.6%, 1인가구는 35.1%, 35세 이하 청년가구는 12.2%로 아파트보다 높았다.

그러나 전세사기 이후 비아파트 시장은 크게 위축됐다. 2024년까지 발생한 전세사기 피해 중 32.7%가 연립·다세대주택에서 발생했고, 단독·다가구 18.7%, 오피스텔 20.8%까지 포함하면 전체 피해의 72.2%가 비아파트에 집중됐다.

거래도 줄었다. 비아파트 전세 거래량은 2022년 월평균 5.1만 호에서 2023년 3.9만 호, 2024년 3.5만 호로 감소했다. 연립·다세대 매매 거래량은 2021년 월평균 1.8만 호에서 2022년 1.1만 호, 2023년 0.7만 호, 2024년 0.8만 호로 내려앉았다. 공급도 위축됐다. 연립·다세대 착공 물량은 2021년 5.7만 호에서 2024년 1.0만 호로, 준공 물량은 같은 기간 5.4만 호에서 1.8만 호로 줄었다.

비아파트 시장 정상화는 정책적으로도 중요하다. 리포트에 제시된 정상화 방안은 공공 신축 매입 확대, 분양전환형 신축 매입 도입, 세제 혜택과 정보 제공 강화 등이다.

다만 정상화는 빠르게 오기 어렵다. 임차인은 보증금 미반환 위험을 피하려 하고, 임대인은 전세보다 월세를 선호한다. 2024년 전체 전월세 거래 중 월세 비중은 57.6%로 2023년 54.9%보다 2.7%p 높았고, 최근 5년 평균 46.2%보다 11.4%p 높았다. 비아파트 거래 중 월세 비중은 69.7%로 과거 5년 평균 52.6%를 크게 웃돌았다.

노후계획도시는 기대와 비용이 함께 올라간다

노후계획도시 정비사업은 2025년 이후 수도권 주택시장의 중요한 변수다. 2024년에는 1기 신도시 선도지구 선정이 마무리되며 사업 추진의 틀이 마련됐다. 선도지구로 선정된 지역은 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 정부가 밀착 관리하겠다는 방향이 제시됐다.

1기 신도시 선도지구 공모에는 총 99개 구역이 참여했다. 참여 세대수는 15.3만 호로 선정 한도인 2.6만 호의 약 6배, 최대 선정 한도 3.9만 호의 4배였다. 최종적으로는 총 13개 구역 약 3.6만 호가 선정됐다.

문제는 사업성이 기대만큼 단순하지 않다는 점이다. 선도지구 단지들은 용적률 상향으로 사업성이 개선될 여지가 있지만, 증가한 용적률 일부는 공공 기여로 산출된다. 여기에 건설 자재비와 인건비 상승, 대규모 이주 수요, 추가 분담금 갈등이 겹치면 사업 속도는 지연될 수 있다.

리포트는 1기 신도시 선도지구 재건축 사업이 향후 전국 노후계획도시 정비사업, 최대 108개 지역의 중요한 이정표가 될 것으로 본다. 그래서 2025년은 계획 발표보다 실제 추진 과정의 마찰을 어떻게 관리하는지가 더 중요하다.

설문조사가 말하는 2025년, 매매는 보수적이고 전세는 강하다

설문조사 결과는 매매시장에 대해 비교적 보수적이다. 2025년 전국 주택 매매가격에 대해 부동산전문가 62%, 공인중개사 79%, PB 62%가 하락을 전망했다. 상승 전망은 부동산전문가와 PB가 각각 38%, 공인중개사가 21%였다.

지역별로 보면 비수도권에 대한 하락 전망은 더 강하다. 비수도권 주택 매매가격에 대해 부동산전문가 84%, 공인중개사 71%가 하락을 예상했다. 반면 수도권은 의견이 갈렸다. 부동산전문가는 상승 전망이 54%였지만, 공인중개사는 하락 전망이 56%로 더 많았다.

거래량 전망도 밝지 않다. 부동산전문가 조사에서 2025년 전국 주택 매매 거래량이 2024년 대비 감소할 것이라는 의견은 60%였다. 비수도권은 감소 전망이 67%로 더 높았다. 회복 시점은 수도권의 경우 2025년 하반기와 2026년에 기대가 모였지만, 비수도권은 2026년 또는 2027년 이후가 될 것이라는 의견이 많았다.

전세시장은 반대다. 2025년 전국 주택 전세가격에 대해 부동산전문가 62%, 공인중개사 61%가 상승을 전망했다. 수도권 전세가격은 부동산전문가 70%, 공인중개사 68%가 상승할 것으로 봤다. 비수도권은 상승과 하락 전망이 팽팽했지만, 수도권 전세는 상승 쪽으로 무게가 분명하다.

전세가격 상승 요인으로는 신규 입주물량 감소와 매매 수요 감소에 따른 전세 수요 증가가 핵심으로 꼽혔다. 전세가격 하락 요인으로는 정부 정책 지원 축소와 전세 대출 규제 등에 따른 수요 감소, 보증금 미반환 등에 따른 전세시장 불안이 제시됐다.

블록의 관점: 올해는 평균보다 조건을 봐야 한다

2025년 주택시장은 단순한 상승장도, 전면적인 하락장도 아니다. 매매시장은 높은 가격 부담과 대출 규제로 상단이 막혀 있고, 전세시장은 입주물량 감소와 아파트 선호로 하단이 단단하다. 그래서 실수요자는 집값 전망 하나만 보고 움직이기보다 거주 비용, 대출 가능액, 입주물량, 지역별 공급 상황을 함께 봐야 한다.

특히 다음 세 가지는 시장을 해석하는 핵심 기준이다.

1. 매매가격은 지역별로 더 갈라진다. 서울 안에서도 전 고점을 회복한 지역과 10% 이상 낮은 지역이 공존한다.
2. 전세가격은 수도권 아파트 중심으로 부담이 커진다. 2024년 서울 아파트 전세가격은 6.6% 상승했고, 2025년 입주물량은 전년보다 줄어든다.
3. 비아파트는 정책 지원이 있어도 신뢰 회복이 먼저다. 월세 전환은 주거비 부담을 높이고, 전세시장 불안은 단기간에 해소되기 어렵다.

투자 관점에서도 선호 상품은 분명하다. 조사에서는 투자 유망 부동산으로 준공 5년 이내 신축 아파트와 분양 아파트가 많이 꼽혔다. 준공 5년 이내 신축 아파트는 부동산전문가 29%, 공인중개사 26%, PB 25%가 유망하다고 봤고, 분양 아파트는 각각 30%, 22%, 28%가 유망하다고 응답했다. 신축 선호와 공급 감소가 결합되면서 희소성 프리미엄이 유지될 수 있다는 판단이다.

다만 이 역시 무조건적인 낙관은 아니다. 분양가는 이미 높고, 미분양은 늘었으며, 공사비와 PF 리스크는 공급자의 부담을 키운다. 신축 선호가 강하더라도 입지와 가격이 맞지 않으면 미분양으로 남을 수 있다. 결국 올해 시장은 신축이면 오른다가 아니라 수요가 확인되는 지역의 신축만 버틴다에 가깝다.

2025년의 주택시장은 숫자보다 맥락을 요구한다. 전국 평균 매매가격이 하락하더라도 서울 일부 지역은 버틸 수 있고, 매매가격이 안정돼도 전세와 월세 부담은 커질 수 있다. 가격의 방향을 맞히는 것보다, 내가 선택하려는 지역과 주택 유형이 어느 압력을 더 크게 받는지 읽는 것이 훨씬 중요해졌다.