상업용 부동산의 회복은 이미 갈라졌다

상업용 부동산 시장을 한 문장으로 요약하면, 전체는 침체인데 좋은 자산은 더 비싸지는 시장이다. 거래량과 평균 가격은 내려가고 있지만 서울 핵심 오피스, 데이터센터, 소형 오피스텔처럼 수요가 선명한 영역에는 돈이 다시 모이고 있다.

2025년 시장의 핵심은 ‘회복’보다 선별이다.

이 흐름은 단순한 경기 사이클의 문제가 아니다. 금리가 내려가면 모든 자산이 함께 살아날 것이라는 기대와 달리, 이번 시장은 입지·임차 수요·공급 부담·자금 조달 가능성에 따라 자산별 운명이 크게 갈리고 있다. 투자자는 더 보수적이 되었고, 임차인은 더 까다로워졌으며, 개발 시장은 이전보다 훨씬 느리게 움직이고 있다.

시장 전체는 아직 침체 국면이다

리포트가 제시한 가장 큰 그림은 명확하다. 2025년 전국 상업용부동산 거래량은 전년 대비 8.4% 감소한 4.2만 건으로 예상된다. 2021년 이후 4년 연속 거래량 감소가 이어지는 셈이다. 다만 감소폭은 축소되고 있어 시장이 계속 급락한다기보다, 낮아진 거래 수준에서 바닥을 확인하는 과정에 가깝다.

지역별로 보면 수도권 거래량은 2.4만 건, 비수도권은 1.9만 건으로 전망된다. 전년 대비 감소율은 각각 -6.4%, -10.9%다. 비수도권의 거래 위축이 더 크다는 점은 이후 상가와 중소형빌딩 시장에서도 반복되는 중요한 단서다.

가격도 아직 회복을 말하기 어렵다. 상반기 상업용부동산 평균 거래가격은 ㎡당 558만 원으로 전년 대비 3.4% 하락했다. 2021년 단기 고점인 ㎡당 595만 원 이후 4년 연속 하락세다. 수도권 평균 거래가격은 ㎡당 711만 원, 비수도권은 ㎡당 358만 원으로 각각 전년 대비 3.4%, 6.2% 하락했다.

그런데 같은 침체 속에서도 자금은 특정 자산으로 더 몰리고 있다. 2025년 2분기 상업용부동산 거래총액에서 수도권 비중은 80.2%, 서울 비중은 56.2%, 서울 도심 및 강남권 비중은 40.9%를 기록했다. 모두 2006년 실거래 자료 공개 이후 최고치다. 자산 유형별로는 오피스 비중이 2021년 14.9%에서 2025년 2분기 31.3%로 뛰었다.

이 숫자는 현재 시장의 심리를 잘 보여준다. 투자자는 경기 회복을 공격적으로 베팅하기보다, 공실 위험이 낮고 임차 수요가 확인된 서울 핵심권역 오피스에 방어적으로 접근하고 있다. 즉 상업용 부동산 전반의 회복이 아니라, ‘살 수 있는 자산’과 ‘기다려야 하는 자산’이 나뉘는 장세다.

금리 인하는 호재지만, 공급과 경기의 방향이 더 중요하다

상업용 부동산의 회복 기대를 키우는 첫 번째 요인은 공급 감소다. 상반기 상업용부동산 건축허가면적은 276만 ㎡로 최근 5년 평균 439만 ㎡의 63% 수준에 그쳤다. 착공면적은 176만 ㎡로 최근 5년 평균 318만 ㎡의 55.4%에 불과하다. 근린생활시설, 판매시설, 업무시설, 숙박시설, 창고시설 모두 착공면적이 최근 5년 평균을 크게 밑돌았다.

공급이 줄면 시간이 지나면서 공실 부담과 임대료 하락 압력이 낮아질 수 있다. 여기에 기준금리도 2023년 3.5%에서 2024년 3.0%, 2025년 7월 2.5%까지 내려왔다. 리포트는 추가 인하 가능성이 커 내년에는 기준금리가 1% 후반까지 낮아질 수 있다고 본다.

다만 금리 인하만으로 시장 전체가 돌아서기는 어렵다. 수출 부진, 내수 회복 지연, 대외 불확실성이 이어지면 임차 수요가 약해지고 투자자가 요구하는 리스크 프리미엄도 높아진다. 리포트의 경제성장률 전망은 2025년 이후 회복을 보더라도 당분간 잠재성장률 1.8%를 밑도는 저성장 국면을 전제로 한다.

투자 심리에는 개선 조짐이 있다. 젠스타메이트 조사에서 하반기 투자 확대를 계획한다는 응답은 상반기 대비 10%p 늘어난 43%였다. 하지만 자산별로 보면 오피스와 데이터센터는 확대 의견이 강하고, 리테일과 물류센터는 축소 의견이 많다. 다시 말해 시장은 좋아지는 것이 아니라 좋아질 자산을 먼저 고르는 방향으로 움직이고 있다.

오피스: 서울 핵심권역은 이미 회복의 중심이다

오피스는 이번 리포트에서 가장 선명한 회복 자산이다. 서울 오피스 매매시장은 지난해 3분기 이후 분기별 평균 거래총액이 4조 원대를 넘어서며 회복세를 보였다. 상반기 거래총액은 11.0조 원으로 지난해 전체 거래총액의 87%에 이르렀다.

권역별로는 도심권이 4.1조 원(37%), 강남권이 3.5조 원(32%), 기타권역이 3.0조 원(28%), 여의도권이 0.4조 원(3%) 순이었다. 거래 사례도 핵심 자산에 집중됐다.

서울 오피스 매매가격지수도 상승세를 이어갔다. 2분기 지수는 104.7로 전년 동기 대비 3.6% 상승했다. 지난 10년 평균 상승률 6.7%에는 미치지 못하지만, 침체가 길어진 다른 자산과 비교하면 회복의 질이 다르다. 주요 권역 실효운용수익률도 도심권 3.97%, 강남권 4.15%, 여의도권 4.15%, 기타권역 3.78%로 4% 안팎에서 안정적이다.

임대시장도 강하다. 2분기 서울 주요 권역 오피스 임대가격은 전년 대비 5% 이상 상승했고, 여의도권은 +9.9%, 강남권은 +6.8%를 기록했다. 서울 전체 공실률은 기타권역 신규 공급 영향으로 6.8%까지 올랐지만, 도심권 5.1%, 강남권 3.9%, 여의도 2.2%로 3대 권역은 여전히 낮다. 기타권역은 마곡 마이스 복합단지 개발로 2024년 약 20만 평의 신규 공급이 들어오며 2025년 8월 공실률이 14.9%까지 상승했다.

오피스 수요를 뒷받침하는 지표도 있다. 2025년 7월 금융보험 관련 업종 신규 취업자 수는 약 8만 명으로 지난해 11월 이후 증가세를 이어갔다. 올해 오피스 신규 공급물량은 지난해의 약 25%에 그칠 것으로 제시되어, 핵심권역에서는 임대인 우위 시장이 지속될 가능성이 높다.

블록의 관점에서 오피스 시장의 핵심은 ‘서울 오피스 전체’가 아니라 프라임급 핵심 자산이다. 마곡 등 기타권역에는 대규모 공급으로 공실 부담이 생겼지만, 도심·강남·여의도의 선호 입지는 여전히 희소하다. 금리 인하가 이어지면 가격 회복은 더 넓어질 수 있으나, 가장 먼저 반응하는 곳은 임차 수요가 이미 검증된 빌딩일 가능성이 높다.

물류센터와 상가: 회복 조건은 있지만 속도는 느리다

물류센터는 팬데믹 이후 가장 빠르게 뜨거워졌다가 가장 빠르게 식은 자산 중 하나다. 상반기 수도권 신규 물류센터 면적은 약 53만 ㎡로 전년 동기 대비 73% 감소했다. 부동산PF 부진과 수요 위축으로 프로젝트 일정이 지연된 영향이다. 그러나 공급 감소에도 2022~2023년 과잉 공급의 여파가 남아 있어 시장은 여전히 어렵다.

상반기 수도권 물류센터 거래총액은 약 1.5조 원으로 전년 동기 대비 45% 감소했다. 매수자와 매도자의 희망 가격 차이가 크기 때문에 거래가 제한적이다.

임대시장에서는 저온 물류센터의 부담이 더 크다. 상반기 공실률은 저온과 상온 모두 지난해 하반기와 비슷한 수준을 유지했지만, 저온 물류센터 공실률은 지난해 상반기 40%를 넘어선 이후 높은 수준이 지속되고 있다. 저온 임대료도 2분기째 소폭 하락했고, 렌트프리 증가를 감안하면 실질임대료는 더 낮을 가능성이 있다.

그럼에도 물류센터를 완전히 부정적으로만 볼 필요는 없다. 국토교통부 물류시설개발종합계획에 따르면 2030년까지 국내 물류센터 필요 연면적은 약 4천8백만 ㎡로 추정된다. 8월 말 기준 국내 물류창고 연면적이 약 2천7백만 ㎡라는 점을 감안하면 약 2천1백만 ㎡가 부족하다. 전자상거래 성장으로 생활 물류 수요는 늘었고, 기존 내륙 물류기지의 정비 수요도 있다.

상가는 더 구조적인 문제를 안고 있다. 2분기 소매판매액은 161.7조 원으로 직전 분기 대비 1.0% 증가했지만, 증가세는 예전보다 약하다. 소비자물가 상승률은 둔화되고 소비자심리지수는 5월 들어 회복세를 보였지만, 경기 침체 우려가 커 소비 회복이 지속될지는 불확실하다.

업태별로도 차이가 크다. 온라인 쇼핑몰과 백화점 판매액지수는 양호하지만, 대형마트·슈퍼마켓·전문 소매점은 회복이 더디다. 대형 판매시설의 연간 거래총액은 2023년 이후 크게 줄었고, 젠스타메이트 기준 2024년 3분기 대형 판매시설 연간 거래총액은 약 2천억 원 수준이다.

상가 임대지표는 더 냉정하다. 2025년 2분기 임대가격지수는 전년 동기 대비 집합상가 -0.69%, 중대형상가 -0.43%, 소규모상가 -0.83%였다. 반면 공실률은 집합상가 10.5%, 중대형상가 13.4%, 소규모상가 7.5%를 기록했다.

지역 차이도 뚜렷하다. 중대형상가 공실률은 서울 8.7%, 경기 10.8%, 인천 12.6%로 전국 평균 13.4%를 밑돌지만, 비수도권 일부 지역은 20%에 육박한다. 2분기 임대가격지수 변동률도 서울은 중대형상가 +1.1%, 소규모상가 +1.1%, 집합상가 +0.7%로 상승했지만 서울 외 지역은 전반적으로 하락했다.

상가의 긍정적 변수는 서울에 집중된다. 외국인 관광객의 약 78.4%가 서울로 몰리고, 상반기 외국인 소비총액은 약 1.6조 원으로 전년 대비 40.4% 증가했다. 이 중 92%가 서울에서 소비됐다. 명동·남대문·강남 같은 관광 소비 상권은 회복 조짐이 있지만, 이 흐름이 지방 상권이나 생활형 상가 전체로 번지기는 쉽지 않다.

오피스텔: 매매보다 월세, 중대형보다 소형이다

오피스텔 시장은 주택시장 회복과 함께 바닥을 다지는 모습이다. 2025년 2분기 평균 매매가격은 수도권 2.7억 원, 서울 3.0억 원으로 각각 전년 대비 0.34%, 0.55% 상승했다. 상반기 오피스텔 매매건수는 약 1만 7천 호로 전년 대비 35.4% 증가했고, 1~2분기 거래건수는 약 1만 6,573호로 전년 동기 대비 36.7% 증가했다.

하지만 오피스텔 회복을 넓게 해석하면 위험하다. 리포트가 강조하는 회복의 중심은 매매차익형 중대형이 아니라 월세 기반 소형 오피스텔이다. 서울 지역 오피스텔 임대시장에서 월세 비중은 2025년 8월 기준 76.3%로, 2020년 7월 45%에서 크게 높아졌다. 전세보증금 미반환 리스크와 전세사기 불안이 임차인의 월세 선호를 키웠고, 임대인은 안정적인 현금흐름을 선호한다.

수도권 아파트와 오피스텔 거주 가구 특성을 비교하면 이 차이가 더 선명하다.

중대형 오피스텔은 아파트 대체재 성격이 강하다. 자가 비중이 52.3%이고 평균 주거 면적도 82.2㎡로 아파트와 유사하다. 반면 40㎡ 이하 소형 오피스텔은 월세 가구 비율이 67.1%, 평균 가구원 수가 1.1명으로 사실상 1인 임대 수요에 맞춰진 상품이다.

오피스텔 임대수익률은 2022년 하반기 이후 상승세를 유지하고 있으며 3.4~6.1% 수준이다. 특히 소형 오피스텔은 5%대를 상회한다. 6월 서울 지역 오피스텔 평균 월세가격은 91.4만 원으로 상승세를 이어갔다. 매매가격이 보합에 머무는 동안 월세가 오르면 임대수익률은 개선된다. 이 점이 소형 오피스텔의 제한적 회복을 뒷받침한다.

다만 규제 완화와 금리 인하에도 회복은 제한적일 가능성이 높다. 정부는 2024년 1월부터 2025년 12월까지 신축 오피스텔 중 전용면적 60㎡ 이하, 수도권 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하 등에 대해 주택 수 산입을 한시적으로 제외하고 비규제 지역 전매 허용 조치도 시행했다. 그럼에도 주택시장 회복이 수도권 주요 아파트에 집중되어 있어, 오피스텔 전체 매수시장으로 확산되기까지는 시간이 필요하다.

데이터센터: 경기보다 전력과 입지가 더 중요한 성장 자산

데이터센터는 상업용 부동산 안에서 가장 다른 결을 가진 자산이다. 경기와 금리보다 AI·클라우드·데이터 트래픽이 수요를 만든다. 2024년 기준 국내 데이터센터는 총 165개이고, 이 중 약 60.4%가 수도권에 집중되어 있다. 지난 10년간 데이터센터 수는 26.9% 증가했고, 최근 5년간 연평균 1.4% 성장했다.

AI 확산은 데이터센터의 성격도 바꾼다. 단순 서버 저장 공간이 아니라 대규모 연산 처리가 가능한 AI 특화 센터 수요가 커지고 있다. 고성능 GPU·NPU를 활용하는 시설은 막대한 전력 소비와 발열을 동반하므로 안정적 전력 공급과 냉각이 가능한 입지가 중요하다. 이 때문에 발전소 인근, 해안가, 수변 지역으로 이전을 계획하는 수요가 늘고 있다.

현재 계획 단계에 있는 데이터센터 39개 중 32개(82.1%)가 비수도권에 구축될 예정이라는 점도 중요하다. 그동안 수도권 집중이 강했지만, 전력 부족과 부지 제약, 정부의 지방 분산 정책이 맞물리며 데이터센터는 비수도권 확장의 대표 자산이 되고 있다.

리포트는 국내 상업용 데이터센터의 약 90%가 수도권에 집중되어 있고, 2028년까지 40개 이상이 추가 구축될 예정이라고 언급한다. 동시에 2024년 이후 순차 준공이 예정되어도 부동산PF 위축, 전력 부족, 주민 민원 등으로 실제 공급물량이 예상치를 밑돌 가능성도 제기한다. 즉 데이터센터는 수요가 강하지만, 공급은 기술·인허가·전력 인프라의 제약을 받는다.

부동산 투자 관점에서 데이터센터의 매력은 장기 임대계약과 맞춤형 설계다. 일반 상가나 중소형빌딩처럼 경기 변화에 즉각 흔들리기보다, 임차인의 데이터 처리 수요와 인프라 계약 구조에 의해 수익성이 결정된다. 다만 전력 확보, 냉각, 주민 수용성, 지방 분산 정책은 입지 가치를 새롭게 재편할 변수다.

중소형빌딩: 가격 부담과 상권 위축이 동시에 누른다

중소형빌딩은 회복까지 가장 시간이 필요한 자산으로 제시된다. 2022년 부동산 경기 침체 이후 서울 중소형빌딩 매매시장은 위축 국면이 이어지고 있다. 매매가격지수는 3분기 연속 하락했고 전년 말 대비 1.5% 하락했다. 지역별로는 동북권 -2.6%, 동남권 -1.8%가 가장 큰 폭으로 떨어졌다.

거래도 약하다. 상반기 중소형빌딩 거래총액은 약 3조 6천억 원으로 전기 대비 34.6% 감소했다. 서남권을 제외한 대부분 권역에서 거래총액이 줄었고, 거래총액 규모가 큰 동남권에서도 -37.2% 감소했다. 평균 매매가격은 2016년 30억 원대에서 빠르게 올라 2023년 100억 원을 돌파했지만, 시장이 위축되며 90억 원 이하로 내려왔다.

중소형빌딩은 금리 인하의 수혜를 받을 수 있지만, 가격 부담과 임차 상권 위축이라는 두 가지 문제가 남아 있다. 온라인 거래 확대는 오프라인 상권의 회복력을 낮추고, 경기 불확실성은 임대 수요를 제한한다. 가격 수준은 과거보다 높아져 투자자의 기대수익률을 맞추기도 쉽지 않다.

중소형상가 공실률을 보면 회복의 속도 차이가 보인다. 서울과 수도권보다 공실률이 높은 비수도권은 회복이 더딜 가능성이 크다. 리포트의 2분기 중소형상가 공실률 그래프는 세종 27%, 강원 20%, 경북 19%, 전북·경남 18% 등 지역별 부담이 크다는 점을 보여준다.

블록의 관점: 지금은 ‘회복 여부’보다 ‘회복의 질’을 봐야 한다

이번 리포트의 핵심은 상업용 부동산 시장이 단일한 방향으로 움직이지 않는다는 점이다. 거래량은 줄고 평균 가격은 하락하지만, 서울 핵심 오피스와 데이터센터에는 자금이 몰린다. 물류센터는 공급 과잉의 후유증을 지나고 있으나 장기 수요는 남아 있고, 상가는 서울 관광·프리미엄 소비 상권과 비수도권 생활 상권의 격차가 커지고 있다. 오피스텔은 중대형보다 소형 월세형 상품의 회복 가능성이 높다.

투자자와 실수요자가 확인해야 할 기준은 단순하다.

• 임차 수요가 실제로 존재하는가: 오피스는 금융보험 고용, 데이터센터는 AI·클라우드 수요, 소형 오피스텔은 1~2인가구 월세 수요가 근거다.
• 공급 부담이 해소되는가: 물류센터와 상가는 과거 공급 과잉의 여파를 얼마나 빨리 줄이느냐가 관건이다.
• 입지 양극화가 가격에 반영되었는가: 서울 핵심권역은 비싸지만 공실 위험이 낮고, 비수도권 일부 자산은 싸 보여도 회복 모멘텀이 약할 수 있다.
• 금리 인하의 효과가 임대수익률로 연결되는가: 자금 조달비용이 낮아져도 임대료와 공실률이 받쳐주지 않으면 투자 매력은 제한된다.

결국 2025년 상업용 부동산 시장에서 중요한 질문은 “언제 회복되는가”가 아니다. 더 현실적인 질문은 “어떤 자산이 먼저 회복되고, 어떤 자산은 낮아진 금리에도 회복이 늦어질 것인가”다. 리포트의 숫자는 이미 답을 가리키고 있다. 서울 프라임 오피스와 데이터센터는 구조적 수요가 시장을 떠받치고, 소형 오피스텔은 월세 전환이라는 임대 구조 변화가 버팀목이 된다. 반면 상가와 중소형빌딩은 소비와 오프라인 상권의 회복이 확인되기 전까지 보수적으로 접근할 필요가 있다.

상업용 부동산의 회복은 한꺼번에 오지 않는다. 지금 시장은 평균을 보는 투자자보다 자산별 체력과 입지별 수요를 구분하는 투자자에게 더 많은 정보를 준다. 평균 거래가격 ㎡당 558만 원, 거래량 4.2만 건이라는 침체의 숫자 뒤에는, 수도권 거래총액 비중 80.2%와 오피스 비중 31.3%라는 쏠림의 숫자가 함께 있다. 이 둘을 동시에 읽는 것이 2025년 상업용 부동산 시장을 보는 출발점이다.