집값보다 먼저 식은 매수심리, 월세와 미분양이 말하는 주택시장의 다음 장면

집값의 방향만 보면 시장은 단순해 보인다. 그러나 지금 주택시장은 매매가격 하락, 거래 위축, 전월세 거래 증가, 월세 비중 최고치, 미분양 확대, 대출금리 하락이 동시에 나타나는 복합 국면이다. 가격은 식고 있지만 임대 수요와 금융 여건, 공급 부담은 서로 다른 속도로 움직이고 있다.

이번 자료에서 가장 눈에 띄는 변화는 수도권이다. 서울은 아직 상승률을 유지했지만, 경기와 인천의 하락폭이 커지면서 수도권 주택 매매가격이 7개월 만에 하락 전환했다. 시장은 더 이상 “서울만 버티면 수도권도 버틴다”는 단순한 문장으로 설명되지 않는다.

매매시장의 핵심은 가격보다 매수심리다

2025년 1월 전국 주택 매매가격은 전월 대비 0.12% 하락했다. 지난해 12월 -0.09%에 이어 2개월 연속 하락이며, 하락폭도 커졌다. 가격 자체보다 중요한 것은 배경이다. 리포트는 주택시장 불확실성이 지속되며 매수 수요가 위축됐다고 진단한다. 매수자가 가격을 따라붙지 않고 관망하는 시간이 길어지면, 매도자는 호가를 낮추거나 거래를 미루는 선택지 사이에 놓인다.

1월 전국 주택 매매가격은 전월 대비 0.12% 하락하며 2개월 연속 하락세를 보였다.

지역별로 보면 차이가 뚜렷하다. 수도권은 -0.08%로 2024년 7월 이후 7개월 만에 하락 전환했다. 서울은 2024년 12월 +0.17%에서 2025년 1월 +0.05%로 상승세가 둔화됐다. 반면 경기(-0.14%)와 인천(-0.19%)은 하락폭이 커졌다. 비수도권에서는 5개광역시가 -0.20%, 기타지방이 -0.15%로 하락세를 이어갔다.

지역별 주택 매매가격지수 추이를 보면 2023년 초 급락 이후 회복과 둔화가 반복됐고, 2025년 1월에는 전국·수도권·5개광역시·기타지방 모두 힘이 약해진 흐름이 확인된다.

세부 지역의 하락률도 시장의 온도 차를 보여준다. 대구와 세종은 각각 -0.39%, 경남은 -0.28%, 광주는 -0.22%, 충남은 -0.20%를 기록했다. 반대로 서울은 +0.05%로 플러스를 유지했지만, 그 안에서도 하락 지역이 확대됐다. 서울 25개 자치구 중 전월 대비 매매가격이 하락한 지역은 2024년 12월 5곳에서 2025년 1월 9곳으로 늘었다.

서울 내부의 변화는 특히 중요하다. 전국 평균이나 수도권 평균만 보면 서울은 여전히 버티는 것처럼 보이지만, 하락 자치구가 늘었다는 것은 상승 에너지가 특정 지역에 집중되고 있음을 뜻한다. 주요 단지 위주의 지수인 KB선도아파트50지수도 2024년 8월 +2.46%에서 2025년 1월 +0.42%로 상승폭이 크게 줄었다. 선도 단지가 먼저 강하게 오르고 나머지 지역이 따라오는 장면은 흔하지만, 지금은 선도 단지조차 속도를 낮추는 모습이다.

서울시는 2025년 2월 12일 잠실·삼성·대치·청담 일부 지역의 토지거래허가구역을 해제했다. 해당 지역에는 가격 상승 기대가 생길 수 있다. 다만 리포트는 시장 불확실성이 큰 상황에서 전체 시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 봤다. 즉, 특정 고가 지역의 기대가 서울 전체의 매수심리 회복으로 곧장 번진다고 보기는 어렵다.

거래량은 시장 체온계다

매매가격이 후행 지표라면 거래량은 체온계에 가깝다. 2024년 12월 전국 주택 매매 거래량은 4만 5,921건으로 전월 대비 6.5% 감소했다. 11월 이후 2개월째 5만 호를 밑돌았다. 수도권은 -7.1%, 비수도권은 -6.0%로 모두 줄었고, 수도권은 2024년 8월 이후 5개월째 감소세를 지속했다.

전년 동월 대비로는 20.7% 증가했다는 숫자도 있다. 그러나 이 숫자는 해석에 주의가 필요하다. 리포트는 2023년 낮은 거래량으로 인한 기저효과라고 설명한다. 시장의 현재 활력을 판단할 때는 전년 대비보다 직전 월 대비 감소세와 월 거래량 5만 호 하회가 더 직접적이다.

2024년 연간으로는 전국 주택 매매 거래량이 64.3만 건으로 전년 대비 15.8% 증가했다. 수도권은 27.0%, 비수도권은 7.1% 증가했다. 연간 누계만 보면 거래가 회복된 것처럼 보이지만, 월별 흐름은 2024년 하반기 이후 둔화 쪽으로 기울었다. 시장에서 중요한 것은 “작년에 비해 늘었는가”보다 “최근 매수세가 계속 이어지는가”다.

유형별로도 차이가 있다. 2024년 12월 전국 아파트 매매 거래량은 3만 4,921건으로 전월 대비 5.6% 감소했다. 비아파트는 -9.0%로 감소폭이 더 컸다. 아파트 거래 감소폭은 축소됐지만, 비아파트는 위축이 더 강해졌다. 가격 방어력, 대출 접근성, 환금성에서 아파트 선호가 상대적으로 강하게 유지되는 시장의 전형적인 모습이다.

매수우위지수도 같은 방향을 가리킨다. 2024년 9월 이후 수도권 매수세가 위축되면서 전국적으로 매수자 우위 시장이 지속되고 있다. 매수자 우위라는 말은 단지 “집을 싸게 살 수 있다”는 뜻이 아니다. 매수자가 가격 협상력을 갖지만, 동시에 매수 결정을 미루는 이유도 많다는 뜻이다. 대출, 금리, 경기, 정책, 공급 부담이 함께 얽히면 협상력은 커져도 거래는 쉽게 늘지 않는다.

전세는 둔화, 월세는 확장이라는 두 갈래

전세가격은 상승세를 유지했지만 힘은 크게 약해졌다. 2025년 1월 전국 주택 전세가격은 전월 대비 0.01% 상승했다. 지난해 5월 이후 가장 낮은 상승률이다. 수도권은 +0.07%로 상승세가 둔화됐고, 비수도권은 5개광역시 -0.03%, 기타지방 -0.05%로 하락 전환했다.

전국 주택 전세가격은 올랐지만, 상승률은 지난해 5월 이후 가장 낮은 수준으로 내려왔다.

전세시장은 매매시장과 비슷해 보이지만, 수요의 성격이 다르다. 매매는 투자·거주·대출 여건이 동시에 작용하지만, 전세는 실거주 수요와 월세 전환 부담이 더 직접적으로 움직인다. 특히 아파트 전세는 여전히 강했다. 2025년 1월 전국 아파트 전세가격은 전월 대비 +0.02%였고, 2023년 8월 이후 17개월 누적 3.15% 상승했다.

다만 전세가격전망지수는 2024년 12월 이후 2개월 연속 ‘하락 전망’이 우세했다. 즉, 실제 가격은 아직 일부 상승하고 있지만 시장 참여자의 기대는 이미 둔화 쪽으로 기울었다. 전세시장의 방향을 볼 때는 현재 가격, 아파트 선호, 전망지수를 함께 읽어야 한다.

전월세 거래에서는 전혀 다른 장면이 나타난다. 2024년 12월 전국 주택 전월세 거래량은 21만 7,971건으로 전월 대비 14.0% 증가했다. 수도권은 14만 3,494건으로 12.5%, 비수도권은 7만 4,477건으로 17.0% 늘었다. 매매 거래는 줄어드는데 임대 거래는 늘어나는 구조다. 주거 수요가 사라진 것이 아니라, 매수 대신 임차로 머무는 수요가 늘고 있다는 해석이 가능하다.

월세 비중 60.5%, 구조 변화의 신호

이번 자료에서 가장 상징적인 숫자 중 하나는 월세 비중이다. 2024년 12월 전월세 거래량은 전세 8만 6,032건, 월세 13만 1,939건이었다. 전월 대비 전세는 7.7%, 월세는 18.6% 증가했다. 전체 거래에서 월세가 차지하는 비중은 60.5%로 2021년 6월 전월세신고제 도입 이후 최고치를 기록했다.

월세 비중 상승은 단기적인 계절성만으로 보기 어렵다. 보증금 조달 부담, 전세사기 우려 이후의 위험 회피, 금리 환경, 임대인의 월세 선호, 비아파트 시장의 신뢰 문제 등이 복합적으로 작용한다. 특히 2024년 비아파트 월세 거래 비중은 69.7%로 전년 대비 4.1%p, 최근 5년 평균 대비 17.1%p 상승했다. 비아파트 임대시장에서 월세화가 더 빠르게 진행되고 있다는 뜻이다.

아파트가 전체 주택 전월세 거래에서 차지하는 비중은 51.7%로 전월 대비 0.8%p 올랐다. 매매시장에서는 아파트가 상대적으로 가격 방어력을 보이고, 임대시장에서도 아파트 선호가 이어진다. 실수요자 입장에서는 관리 상태, 단지 편의, 학교·교통 접근성, 환금성까지 고려한 선택이기 때문이다.

월세 비중이 높아지면 주거비 부담의 성격도 바뀐다. 전세는 큰 보증금을 한 번에 마련해야 하는 부담이 있지만, 월세는 매달 현금흐름을 압박한다. 특히 소득 증가 속도가 월세 상승을 따라가지 못하면 주거비 부담은 누적된다. 투자자에게는 월세 수익률이 중요한 지표가 되고, 실수요자에게는 보증금과 월세의 조합을 어떻게 설계할지가 핵심 변수가 된다.

분양시장은 줄어든 공급과 늘어난 미분양이 동시에 보인다

분양시장은 겉으로 보면 공급이 줄었다. 2025년 1월 전국 아파트 분양물량은 약 1만 호로 전월 대비 50.3%, 전년 동월 대비 68.7% 감소했다. 특히 수도권 분양물량은 전월 대비 80.9% 감소했다. 공급이 줄면 청약 경쟁률은 올라갈 수 있다. 실제로 2025년 1월 전국 아파트 청약 경쟁률은 12.4대 1로 전월 8.5대 1보다 상승했다.

분양물량은 급감했지만, 일부 비수도권 선호 지역 공급 영향으로 청약 경쟁률은 12.4대 1을 기록했다.

이 수치만 보면 분양시장이 괜찮아 보일 수 있다. 그러나 청약 경쟁률 상승은 공급 감소와 지역 편중의 결과일 수 있다. 리포트는 비수도권에서 수요가 상대적으로 높은 청주와 전주 등에서 공급이 이뤄진 점을 원인으로 제시했다. 즉, 전국 분양시장이 고르게 강해졌다기보다, 제한된 물량과 선호 지역 효과가 경쟁률을 끌어올린 것이다.

지역별 1순위 청약 경쟁률을 보면 충북 46.3대 1, 전북 26.1대 1, 전국 12.4대 1, 충남 4.9대 1, 부산 0.3대 1, 대구 0.1대 1로 차이가 크다. 분양시장은 더 이상 전국 평균 하나로 설명하기 어렵다. 같은 비수도권 안에서도 선호 생활권과 비선호 지역의 온도 차가 극단적으로 벌어진다.

더 무거운 지표는 미분양이다. 2024년 12월 전국 미분양 아파트는 7.0만 호로 전월 대비 약 5천 호 증가했다. 8월 이후 5개월 만에 7만 호를 상회했다. 수도권은 +2,503호, 비수도권은 +2,611호로 모두 늘었고, 경기와 울산 등에서 증가폭이 컸다. 특히 준공후 미분양 아파트가 전월 대비 2,836호 늘었다는 점은 건설사 부담을 키우는 요소다.

준공후 미분양은 단순 미분양보다 시장 부담이 크다. 이미 지어진 주택이 팔리지 않는다는 의미이기 때문이다. 금융비용, 보유비용, 할인 분양 가능성, 주변 시세 압박으로 이어질 수 있다. 특히 매매 거래가 위축된 국면에서 준공후 미분양 증가는 주변 신축과 구축 가격 모두에 심리적 부담을 준다.

대출금리는 내려왔지만 매수 회복을 단정하기 어렵다

금융 지표는 일부 완화 신호를 보였다. 2025년 1월 은행권 주택담보대출 증가액은 1.7조 원으로 전월 0.8조 원보다 늘었다. 전세자금대출 잔액도 1월 들어 0.4조 원 증가했다. 연초 은행들의 가계대출 취급이 재개되면서 증가폭이 확대된 것으로 해석된다.

하지만 확대라는 표현만 보면 안 된다. 1월 주택담보대출 증가액 1.7조 원은 2024년 월평균 증가액 4.4조 원의 39% 수준이다. 대출이 다시 폭발적으로 늘어난 것이 아니라, 매우 낮았던 증가폭이 일부 회복된 정도에 가깝다. 매수심리가 살아났다고 보기에는 거래량과 가격 지표가 아직 약하다.

금리는 하락 전환했다. 2024년 12월 예금은행 주택담보대출 금리, 신규 취급액 기준은 4.25%로 전월 4.30%보다 0.05%p 하락했다. 지난해 8월 이후 5개월 만의 하락 전환이다. 은행권 가계대출 관리 조치 완화와 기준금리 인하 효과가 반영된 결과로 설명된다.

금리 하락은 매수자에게 분명 긍정적이다. 그러나 금리가 조금 내려간다고 해서 곧바로 매매 거래가 살아나는 것은 아니다. 대출 한도, 총부채원리금상환비율, 소득 전망, 집값 기대, 미분양 부담이 함께 작동한다. 더구나 2024년 11월 주택담보대출 연체율은 0.27%로 전월보다 0.02%p 상승했다. 아직 낮은 수준이지만, 차입 여건을 볼 때 연체율 방향도 함께 살펴야 한다.

블록의 관점: 지금은 ‘상승이냐 하락이냐’보다 ‘어디가 버티느냐’를 봐야 한다

이번 자료가 말하는 시장은 한 문장으로 정리하기 어렵다. 매매가격은 약해졌고, 거래량은 줄었다. 전세가격은 둔화됐지만 아파트 전세는 17개월 연속 상승했다. 월세 거래 비중은 최고치를 기록했다. 분양물량은 급감했지만 미분양은 늘었다. 대출금리는 내려왔지만 대출 증가세는 여전히 낮다.

이런 국면에서는 전국 평균보다 지역·유형·상품별 차이가 훨씬 중요하다. 서울 안에서도 하락 자치구가 늘고, 비수도권 안에서도 충북·전북 청약 경쟁률은 높지만 부산·대구 경쟁률은 낮다. 아파트와 비아파트의 거래 위축 강도도 다르다. 임대시장에서는 전세와 월세의 속도가 다르고, 월세 비중은 특히 비아파트에서 빠르게 높아진다.

실수요자라면 다음 세 가지를 함께 봐야 한다.

• 거래량: 가격보다 먼저 식는 지표다. 관심 지역의 거래가 실제로 체결되는지 확인해야 한다.
• 임대 수요: 전세가 둔화돼도 월세 비중이 높아지면 보유 비용과 수익률 계산이 달라진다.
• 미분양과 입주 부담: 준공후 미분양 증가는 주변 가격과 분양가 협상력에 영향을 줄 수 있다.

투자자에게는 더 엄격한 선별이 필요하다. 금리 하락만 보고 진입하기에는 매수자 우위 지표와 거래량 감소가 분명하다. 반대로 모든 지역을 같은 약세장으로 보는 것도 부정확하다. 청약 경쟁률, 아파트 전세 수요, 선도 단지 지수처럼 일부 지표는 아직 버티는 힘을 보여준다.

결국 지금의 주택시장은 방향보다 체력이 중요하다. 가격이 덜 빠지는 지역, 거래가 살아 있는 단지, 임대 수요가 유지되는 상품, 미분양 부담이 낮은 생활권이 서로 갈라지는 시기다. 매수자는 조급할 이유가 줄었고, 매도자는 평균 가격보다 실제 거래 가능 가격을 봐야 한다. 임차인은 월세화가 자신의 현금흐름에 미칠 영향을 계산해야 한다.

2025년 초 당시 기록으로 보면 시장은 회복의 초입이라기보다 조정과 선별이 동시에 진행되는 단계에 가깝다. 금리 하락은 분명 완충재지만, 거래량과 미분양이 확인시켜주는 현실은 아직 차갑다. 지금 필요한 것은 낙관이나 비관의 한쪽 선택이 아니라, 지역별 데이터와 상품별 수요를 분리해서 읽는 태도다.