안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
이번 칼럼에서는 마포·종로·신당동 권역에서 거래된 30억~70억 원대 서울 꼬마빌딩 6건을 정리합니다. 광화문·안국역 핵심 업무권부터 합정·대흥역 마포 권역, 한성대입구·약수역의 도심 동측 권역까지, 가격대와 입지가 평당가에서 어떻게 차별화되는지를 한 번에 비교할 수 있는 사례 묶음입니다.
도심 핵심권과 마포·동측 권역의 평당가 격차
이번 6건 가운데 최고 거래금액은 종로구 신문로2가 1-152의 70억 원, 최고 대지 평당가는 종로구 안국동 153의 1억 7,089만 원이었습니다. 같은 종로 권역이라도 광화문 업무 중심과 안국역 핵심 상권은 평당가에서 두 배 이상 차이를 보입니다. BLOC이 이전에 다룬 10억~60억대 꼬마빌딩 흐름과 비교하면, 이번 라인업은 50억 안팎 중심에 70억 사례 한 건이 더해진 형태입니다.
종로구 신문로2가 1-152 — 광화문역 70억 원
신문로2가 1-152는 거래금액 70억 원으로 이번 사례 중 최고가이며, 대지 102.61평에 평당가 6,822만 원입니다. 1980년 건축으로 노후도는 있지만 광화문역 업무권 입지가 가격을 뒷받침합니다. 연면적 약 255평으로 리모델링·신축을 통한 가치 상승 여력도 엿보입니다.
- 거래금액: 70억 원 / 용도지역: 제1종일반주거지역
- 연면적: 844.91㎡ (255.59평 / 평당 2,739만 원)
- 대지: 339.2㎡ (102.61평 / 평당 6,822만 원)
- 건폐율 49.21% / 용적률 189.83% / 1980년 / 광화문역
종로구 안국동 153 — 안국역 초역세권 64.1억 원
가장 눈에 띄는 사례는 안국동 153입니다. 거래금액 64.1억 원, 대지 37.51평 규모지만 대지 평당가가 1억 7,089만 원으로 6건 중 최고 평당가를 기록했습니다. 안국역 초역세권의 입지적 희소성과 종로 핵심권 가치가 반영된 결과입니다.
- 거래금액: 64.1억 원 / 용도지역: 제2종일반주거지역
- 연면적: 206.48㎡ (62.46평 / 평당 10,263만 원)
- 대지: 124㎡ (37.51평 / 평당 17,089만 원)
- 근처 지하철역: 안국역
마포구 대흥동 436-1 — 대흥역 신축 35억 원
대흥동 436-1은 거래금액 35억 원으로 진입 부담이 상대적으로 낮습니다. 2017년 건축된 신축급 건물로, 대흥역 인근에서 30억 중반 예산으로 양호한 컨디션을 확보한 사례입니다. 대지 평당가 9,805만 원 수준입니다.
- 거래금액: 35억 원 / 용도지역: 제2종일반주거지역
- 연면적: 235.99㎡ (71.39평 / 평당 4,903만 원)
- 대지: 118㎡ (35.70평 / 평당 9,805만 원)
- 건폐율 57.03% / 용적률 199.99% / 2017년 / 대흥역
마포구 합정동 364-24 — 합정역 초역세권 32억 원
합정동 364-24는 거래금액 32억 원, 대지 평당가 8,125만 원입니다. 합정역 인근 제3종일반주거지역에 위치하며, 1983년 건축에 크지 않은 규모임에도 합정역 초역세권 입지가 평당가에 반영된 사례로 볼 수 있습니다.
- 거래금액: 32억 원 / 용도지역: 제3종일반주거지역
- 연면적: 194.4㎡ (58.81평 / 평당 5,442만 원)
- 대지: 130.2㎡ (39.39평 / 평당 8,125만 원)
- 1983년 / 합정역
성북구 동소문동1가 22-2 — 한성대입구역 50억 원
동소문동1가 22-2는 거래금액 50억 원, 대지 평당가 9,499만 원입니다. 1969년 건축으로 이번 목록 중 가장 오래된 건물이지만, 한성대입구역 초역세권 입지가 가격을 뒷받침합니다. 외관 컨디션이 비교적 준수해 서울 초역세권 건물 수요자가 참고할 만합니다.
- 거래금액: 50억 원 / 용도지역: 제3종일반주거지역
- 연면적: 936.64㎡ (283.33평 / 평당 1,765만 원)
- 대지: 174㎡ (52.64평 / 평당 9,499만 원)
- 1969년 / 한성대입구역
중구 신당동 418-4 — 약수역 49.5억 원
신당동 418-4는 거래금액 49.5억 원, 대지 평당가 8,523만 원입니다. 2005년 건축으로 약수역 인근 제2종일반주거지역에 위치하며, 용적률 198.99%로 법정 한도에 근접하게 활용된 건물입니다.
- 거래금액: 49.5억 원 / 용도지역: 제2종일반주거지역
- 연면적: 451.77㎡ (136.66평 / 평당 3,622만 원)
- 대지: 192㎡ (58.08평 / 평당 8,523만 원)
- 건폐율 56.25% / 용적률 198.99% / 2005년 / 약수역
BLOC 시사점
6건의 평당가 스펙트럼은 광화문 업무권(6,822만 원)부터 안국역 초역세권(1억 7,089만 원)까지 약 2.5배 차이로 벌어집니다. 광화문역 인근은 절대 거래금액(70억 원)을 끌어올리지만 평당가는 상권 핵심부보다 낮게 형성되는 도심 사무권의 전형적 패턴이 확인됩니다.
마포 권역에서는 대흥동(35억 원)과 합정동(32억 원)이 30억대 초중반 진입 구간을 형성합니다. 대흥동은 2017년 준공으로 관리 편의성이, 합정동은 1983년 건축에도 초역세권 입지로 평당가가 유지된 점이 강점입니다. 성북 동소문동1가(50억 원)와 중구 신당동(49.5억 원)은 50억 원 안팎의 유사 가격대에서 한성대입구·약수역 초역세권이 평당가의 핵심 동력임을 다시 확인시켜 줍니다.
시나리오별로 정리하면 30억대 초반은 마포 합정·대흥, 50억 원대는 성북 동소문·중구 신당동, 60억 원 이상은 종로 안국·신문로2가가 비교 기준점이 됩니다. 동일 가격대라도 용도지역과 건축년도, 건폐율·용적률 활용도가 향후 리모델링·신축 여력에 직접 영향을 주는 만큼 각 사례의 숫자를 함께 보아야 의미가 명확해집니다.
