안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
2023년 말 강남 논현동에서 주목할 만한 사옥용 토지 거래가 체결됐습니다. 방송인이자 안테나뮤직의 3대 주주인 유재석 씨가 안테나 사옥 인근 신축부지를 116억 원에, 그것도 전액 현금으로 매입한 사례입니다. 단순한 셀럽 투자 뉴스로 소비되기 쉬운 이 거래는, 실제로는 1종 일반주거지역에서 사옥 목적 토지가 어떻게 가격이 형성되는지, 그리고 부티크 사옥 상권의 지가가 어디까지 올라와 있는지를 보여주는 좋은 표본입니다. BLOC은 이 거래의 가격 구조와 입지 가치를 정리합니다.
거래 개요 — 철거 완료 상태의 신축부지 116억
해당 부지는 기존 건물이 이미 철거된 상태로, 매수자가 토지 인수 후 곧바로 신축에 착수할 수 있는 형태로 출회됐습니다. 거래의 핵심 수치는 다음과 같습니다.
- 소재지: 강남구 논현동 (안테나뮤직 사옥 인근)
- 매입가: 116억 원 (전액 현금)
- 대지: 90평
- 평당가: 약 1억 2,869만 원
- 용도지역: 1종 일반주거지역
- 건폐율 / 용적률: 60% / 150%
평당 1억 2,869만 원이라는 가격은 강남 1종 일반주거지역의 사옥용 토지 시세 안에서도 결코 저렴하다고 보기 어려운 수준입니다. 다만 입지가 안테나뮤직 사옥과 도보 동선으로 묶이는 자리라는 점, 그리고 기존 건물이 철거된 상태로 곧바로 신축이 가능하다는 점이 가격에 반영돼 있습니다.
신축 시뮬레이션 — 지상 135평, 보너스 포함 시공 연면적 240평
1종 일반주거지역의 법정 한도인 건폐율 60%, 용적률 150%를 적용하면 이 부지의 신축 규모는 다음과 같이 시뮬레이션됩니다.
- 지상층 연면적: 135평 (= 90평 × 150%)
- 1층 최대 건축면적: 54평 (= 90평 × 60%)
- 지하층: 대지 평수 기준 80~90% 굴토가 일반적
- 지상+지하 전체 예상 신축 연면적: 약 200~220평
- 각 측 테라스 보너스 면적까지 포함하면 시공 연면적 약 240평 수준
공사비를 보수적으로 잡아 보겠습니다. 최근 근린생활시설 및 업무시설의 건축비는 연면적당 1,000만 원~1,200만 원까지 올라왔습니다. 보수적으로 평당 1,200만 원을 적용하면 시공비는 약 28억 8천만 원(= 240평 × 1,200만 원) 수준입니다. 여기에 토지 취득 비용과 건축물 부대 비용까지 모두 누적하면, 신축 완료 시점의 매입원가는 약 150억~155억 사이로 추정됩니다.
매입원가 155억을 대지 90평으로 환원하면 평당 약 1억 7천만 원 선입니다. 토지+신축 합산 기준의 환산 평당가가 1억 7천만 원이라는 의미인데, 이미 사옥이 들어선 인근 매물들과 비교하면 절대적으로 유리한 진입가라고 보기는 어렵습니다. 시장에 이미 신축이 완성된, 대체 가능한 사옥 매물이 충분히 존재하기 때문입니다.
안테나 사옥 클러스터 — 서울세관 후면 부티크 상권
그럼에도 이 거래가 합리적으로 읽히는 이유는 단순 투자 수익률이 아니라 사옥 목적이라는 매수 동기에 있습니다. 유재석 씨는 안테나뮤직의 3대 주주이며, 안테나 엔터테인먼트의 사업 확장에 따른 추가 사옥 건립을 위해 본사 사옥과 가까운 자리를 실사용 목적으로 확보한 것으로 해석됩니다. 부동산 투자의 관점만 놓고 보면 베스트 셀렉션은 아니지만, 그룹사 본사와의 동선·운영 시너지를 포함해 평가하면 가격의 결이 달라집니다.
입지적으로 이 부지가 속한 서울세관 후면 라인은 강남에서도 임대료 시세가 상위권에 위치한 구역입니다. 과거 고급 주택 단지였던 블록에 디벨로퍼들이 한 필지씩 들어와 부티크 사옥을 신축하기 시작했고, 조용한 사옥 환경을 원하는 기업들이 이 클러스터로 모여들면서 부티크 사옥 중심의 고급 상권으로 자리 잡았습니다. 아난티 사옥을 비롯해 광고업, IT, 엔터테인먼트 등 다양한 업종의 사업체가 통임대 또는 자가 사옥 형태로 이 일대를 점유하고 있으며, 부지 희소성과 사옥 수요가 맞물려 향후에도 지가 상승이 꾸준히 기대되는 지역입니다.
BLOC 시사점
첫째, 이 거래의 평당 1억 2,869만 원은 강남 1종 일반주거 사옥 부지의 현재 가격대를 가늠하는 지표로 유효합니다. 둘째, 1종 일반주거 용적률 150% 환경에서 시공 연면적 240평·환산 평당 1억 7천만 원이라는 숫자는 사옥형 신축 사업의 손익 분기를 그릴 때 곧바로 참조할 수 있는 케이스 스터디입니다. 셋째, 116억을 전액 현금으로 처리해 대출 비용을 0원으로 만든 자금 구조는 사옥 매입의 정석에 가깝습니다. 금리 부담을 제거하고 사업의 운영 안정성을 우선하는 방식이며, 동일 지역 사옥 매수를 검토하는 기업·법인 매수자에게도 그대로 적용 가능한 의사결정 프레임입니다. 마지막으로, 서울세관 후면 부티크 사옥 클러스터는 사옥 수요 기반의 통임대 시장으로 굳어지고 있어 단기 차익보다는 장기 보유·실사용 관점에서 접근하는 것이 합리적입니다.
