안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
이번 리포트는 한 주간 거래된 서울 7개 빌딩 매매 사례를 한 자리에 모아, 권역별 자본의 흐름과 가격 스펙트럼을 정리했습니다. 서초구의 168억 원 상업지역 빌딩부터 영등포구 당산동의 18.65억 원 준공업 매물까지, 같은 서울 안에서도 평당가와 토지 효율이 어떻게 갈라지는지 살펴볼 수 있는 표본입니다.
7개 매물 한눈에 보기
이번 사례는 서초구 서초동 1572-10, 서초구 잠원동 29-7, 서초구 서초동 1364-55, 성동구 성수동2가 315-52, 종로구 관철동 44-1, 마포구 서교동 347-11, 영등포구 당산동4가 32-139로 구성되어 있습니다. 거래금액은 168억 원부터 18.65억 원까지 폭이 넓고, 용도지역도 일반상업, 제2종일반주거, 제3종일반주거, 준공업으로 다양합니다.
서초동 1572-10 — 일반상업 168억 원 대형 빌딩
- 소재지: 서초구 서초동 1572-10
- 거래금액: 168억 원
- 용도지역: 일반상업
- 연면적: 719.00㎡ (217.50평 / 평당 7,724만 원)
- 대지: 294.6㎡ (89.12평 / 평당 18,852만 원)
- 건폐율: 48.37%
- 용적률: 200.53%
- 건축년도: 1996
Selling Point
- 일반상업지역에 위치해 향후 용도 활용과 임대 전략의 폭이 넓은 자산입니다.
- 대지 89.12평, 연면적 217.50평의 안정적 외형으로 중대형 빌딩 투자 수요에 부합합니다.
- 토지 평당 18,852만 원, 연면적 평당 7,724만 원의 가격 구조는 서초 핵심권 가격대를 그대로 반영합니다.
잠원동 29-7 — 주거지역 임대형 115억 원
- 소재지: 서초구 잠원동 29-7
- 거래금액: 115억 원
- 용도지역: 제2종일반주거
- 연면적: 929.90㎡ (281.29평 / 평당 4,088만 원)
- 대지: 281.4㎡ (85.12평 / 평당 13,510만 원)
- 건폐율: 59.86%
- 용적률: 246.54%
- 건축년도: 2004
Selling Point
- 제2종일반주거지역으로 안정적 임대 수익이 기대되는 잠원동 주거상권 매물입니다.
- 용적률 246.54%를 활용한 다층 임대 구조로 연면적 281.29평을 확보했습니다.
- 연면적 평당 4,088만 원으로 인근 시세 대비 합리적 단가를 형성합니다.
서초동 1364-55 — 법조타운 배후 44.2억 원
- 소재지: 서초구 서초동 1364-55
- 거래금액: 44.2억 원
- 용도지역: 제3종일반주거
- 연면적: 547.20㎡ (165.53평 / 평당 2,670만 원)
- 대지: 191.5㎡ (57.93평 / 평당 7,630만 원)
- 건폐율: 59.65%
- 용적률: 258.69%
- 건축년도: 2000
Selling Point
- 제3종일반주거지역으로 용적률 258.69%까지 활용된 임대형 자산입니다.
- 연면적 평당 2,670만 원으로 서초권 중형 매물 중 단가가 가장 낮은 편입니다.
- 법조타운 배후 수요로 사무·주거 임대를 병행할 수 있는 입지를 갖췄습니다.
성수동2가 315-52 — 90억 원 준공업 코어
- 소재지: 성동구 성수동2가 315-52
- 거래금액: 90억 원
- 용도지역: 준공업
- 연면적: 365.50㎡ (110.56평 / 평당 8,140만 원)
- 대지: 141.5㎡ (42.80평 / 평당 21,026만 원)
- 건폐율: 59.17%
- 용적률: 199.77%
- 건축년도: 1995
Selling Point
- 성수동 준공업지역 90억 원대 거래로, 토지 평당 21,026만 원이라는 이번 표본 내 최고 단가를 기록했습니다.
- 연면적 110.56평·평당 8,140만 원으로 카페·쇼룸·오피스 등 다목적 활용에 적합합니다.
- 건폐율 59.17%·용적률 199.77%의 균형 잡힌 외형이 향후 재투자 매력을 보강합니다.
관철동 44-1 — 종로 도심 일반상업 48억 원
- 소재지: 종로구 관철동 44-1
- 거래금액: 48억 원
- 용도지역: 일반상업
- 연면적: 316.29㎡ (95.68평 / 평당 5,017만 원)
- 대지: 97.2㎡ (29.40평 / 평당 16,325만 원)
- 건축년도: 1961
Selling Point
- 종로 도심 일반상업지역의 희소한 소형 코어 자산입니다.
- 대지 평당 16,325만 원으로 종로권 가격대를 압축적으로 보여줍니다.
- 1961년 건축물이나 도심 입지 자체로 자산가치 보존력이 큽니다.
서교동 347-11 — 마포 39.5억 원 꼬마빌딩
- 소재지: 마포구 서교동 347-11
- 거래금액: 39.5억 원
- 용도지역: 제2종일반주거
- 연면적: 254.63㎡ (77.03평 / 평당 5,128만 원)
- 대지: 121.0㎡ (36.60평 / 평당 10,792만 원)
- 건폐율: 57.38%
- 용적률: 153.96%
- 건축년도: 1990
Selling Point
- 홍대상권 배후 서교동 주거지역의 전형적인 꼬마빌딩 거래입니다.
- 용적률 153.96%로 향후 리모델링·증축 시 활용 여지가 남아 있습니다.
- 토지 평당 10,792만 원·연면적 평당 5,128만 원의 합리적 단가 구조를 형성합니다.
당산동4가 32-139 — 영등포 준공업 18.65억 원
- 소재지: 영등포구 당산동4가 32-139
- 거래금액: 18.65억 원
- 용도지역: 준공업
- 연면적: 77.70㎡ (23.50평 / 평당 7,935만 원)
- 대지: 124.3㎡ (37.60평 / 평당 4,960만 원)
- 건폐율: 79.72%
- 용적률: 79.72%
- 건축년도: 1997
Selling Point
- 영등포구 당산동 준공업지역의 20억 원 미만 진입 매물로 자본부담이 낮습니다.
- 건폐율과 용적률이 모두 79.72%로 저층 활용을 전제로 한 토지형 자산입니다.
- 토지 평당 4,960만 원으로 이번 표본 중 가장 저렴한 단가를 기록했습니다.
BLOC 시사점
이번 7개 사례를 종합하면 서울 빌딩 시장은 권역별 가격 분화가 뚜렷하게 진행되고 있습니다. 토지 단가만 보면 성수동2가 315-52가 평당 21,026만 원, 서초동 1572-10이 18,852만 원, 종로 관철동 44-1이 16,325만 원, 잠원동 29-7이 13,510만 원, 마포 서교동 347-11이 10,792만 원, 서초동 1364-55가 7,630만 원, 당산동4가 32-139가 4,960만 원으로 약 4배 차이가 납니다.
자본 규모별로 보면 168억 원·115억 원의 서초권 대형 매물, 90억 원의 성수권 준공업 코어, 48억 원·44.2억 원·39.5억 원의 종로·서초·마포 중형군, 그리고 18.65억 원의 영등포 진입형 매물로 시장이 명확하게 4구간으로 갈라집니다. 매입자 입장에서는 단순한 가격 비교보다는 용도지역과 용적률, 그리고 권역 임대수요의 안정성을 함께 살펴 자기 자본 구조에 맞는 구간을 선택하는 것이 중요합니다.
BLOC은 권역별 거래 데이터를 바탕으로 서울 상업용 부동산의 흐름을 지속적으로 추적하고 분석해 전달합니다.
