안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
2021년 11월 체결되어 최근 매입이 마무리된 크래프톤·미래에셋자산운용 컨소시엄의 이마트 성수동 본사 인수 거래는, 성수동 오피스 시장의 가격대를 새로 정의한 거래로 기록됩니다. 매입가 1조 2,200억 원, 평 단가 1억 9300만 원이라는 숫자는 더 이상 강남·여의도 프라임 권역만의 영역이 아닙니다. 이번 컬럼에서는 입찰 과정부터 최근 공개된 신사옥 조감도까지, 거래의 전 과정을 정리합니다.
성수동을 다시 쓴 거래: 1조 2,200억의 의미
성수동 이마트 본사는 성동구 뚝섬로 377번지에 위치합니다. 건물이 자리한 대지 규모만 10,359m²로 약 5,868평에 달하며, 인근 크래프톤 측이 함께 보유한 대지를 합산하면 총 대지면적 20,800m², 약 6,300평 정도입니다. 건물은 지하 3층 지상 20층의 규모로 2001년에 준공되었고, 연면적은 99,474m²로 약 30,000평의 넓이를 가지고 있습니다.
거래 금액은 1조 2,200억 원, 평 단가로 환산하면 평 단가 1억 9300만 원입니다. 성수동은 각종 개발호재로 인해 2019년 대비 현재 대략 300% 상승한 지역이라는 점에서, 이번 거래는 잠재가치가 본격적으로 가격에 반영된 신호로 읽힙니다. 한때 공장 골목이었던 권역이 한 세대 만에 평당 1억 9300만 원짜리 입지로 재평가된 것입니다.
9개 기업 입찰 경쟁: 컨소시엄 구성 지도
처음 입찰에 참여했던 기업은 9군데로, 컨소시엄 구성은 다음과 같았습니다.
- 이지스자산운용 + KKR
- 마스턴투자운용 + 현대엔지니어링
- 코람코자산신탁 + LF
- 현대건설 + 인창개발
- 엠디엠
- 태영건설 + 윈스턴투자개발
- GS건설 + 화이트코리아
- 크래프톤 + 미래에셋자산운용
처음 9기업의 입찰 이후 6기업으로 압축되었고, 최종적으로 크래프톤에서 입찰하게 됐습니다. 여담으로, 만약 태영건설 또는 현대건설이 입찰했었다면 성수동에 지식산업센터가 공급될 확률을 기대해 봐도 좋았을 것 같습니다. 결과적으로 크래프톤은 사옥 목적의 실수요자로 들어왔고, 이는 단순 자산운용 거래와 다른 후속 효과를 만들어 냅니다. 크래프톤 본체뿐 아니라 관련 기업들도 성수동으로 이동할 가능성이 높아, 이미 수요 대비 공급이 부족한 성수동의 임차 시장은 추가로 타이트해질 수 있습니다. 임대료 상승은 결국 지가 상승으로 이어진다는 것이 BLOC의 일관된 관찰입니다.
거래 당시의 여론: 윈윈에서 고점 우려까지
거래 당시에는 이마트와 크래프톤 양측이 윈윈한 거래라는 평가가 이어졌습니다. 이마트는 이베이코리아와 스타벅스코리아를 인수할 인수대금을 확보했고, 크래프톤은 최근 인기지역인 성수동에 입성했다는 평가로 윈윈이라고 여겨졌습니다. 다만 이후 과도한 금리 인상으로 인해 부동산 경기가 하락과 침체를 맞이한 국면에 들어가면서, 크래프톤이 적지 않은 평가 손실을 입었다는 여론도 등장했습니다.
실업계·금융업계의 한 관계자는 "이마트 전략실 차원에서 당시 부동산 경기가 과열이었고 또한 최고점이라 판단돼 매각에 나섰다"라고 말을 전했습니다. 결과적으로 봤을 때 이마트는 성수동이 공장 골목이었던 20여 년 전에 땅을 매입해 최고점에 매각한 셈입니다. 사이클을 가장 정확하게 잡아낸 쪽이 누구였는지에 대한 평가는 향후 신사옥 가치 회수 속도에 달려 있습니다.
신사옥 청사진: K-project 복합개발
신사옥 조감도도 공개되었습니다. 희림건축이 설계 및 감리로 참여하고, 영국의 유명 건축가 데이비드 치퍼필드가 또한 설계에 참여했습니다. 전 BNK자산운용 대체투자그룹장이었던 김정연 부동산 개발 센터장이 크래프톤으로 합류해 이번 프로젝트를 총괄합니다.
프로젝트 사양은 다음과 같이 정리됩니다.
- 사업명: 성수동 K-project 복합개발
- 규모: 지하 8층~지상 17층
- 최고 높이: 108.3m
- 주차 대수: 1,980대
- 용도: 업무시설, 근린생활시설, 판매시설
- 예산: 약 1조 9,900억 원
- 목표 완공: 2026년
다만 입찰 이전 기존 용적률은 560%였으나, 입찰 이후 480%로 감소되어 설계가 마무리된 점은 사업성 측면에서 아쉬운 대목입니다. 그럼에도 최고 높이 108.3m라는 부피감은 성수동 스카이라인의 결을 바꾸기에 충분하고, 주차 1,980대 규모의 인프라는 인근 임차 수요까지 흡수할 수 있습니다.
BLOC 시사점
성수동 크래프톤 신사옥 준공이 완료된다면 인근 지가 상승에 추가적 영향을 미칠 가능성이 높습니다. 평당 1억 9300만 원에 매입된 본 부지가 약 1조 9,900억 원의 개발 예산을 거쳐 2026년 랜드마크로 자리 잡는 시점, 성수동 인근 토지·꼬마빌딩의 비교 기준선은 다시 한번 위쪽으로 이동할 것입니다. 이마트 성수점은 상반기까지만 영업한 뒤 철수가 예정되어 있어, 옛 부지가 비워지고 새로운 랜드마크가 들어서기 전 이 구간의 변화를 직접 관찰할 수 있는 시기입니다. BLOC은 성수동의 잠재 가치가 이번 거래로 충분히 가격에 반영되었는지, 아니면 신사옥 완공 이후에도 추가 상승 여력이 남아 있는지에 대한 후속 분석을 이어가겠습니다.
