안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
이번 칼럼은 국토교통부 실거래가 공개시스템상 계약일 2025.5.29.~2025.6.4. 구간에 신고된 용산구 한강로1가·이태원동·보광동, 성동구 성수동2가·금호동2가, 마포구 망원동 빌딩 매매 6건을 정리한 한강벨트 매각 사례 분석입니다. 모든 수치는 동일 공시 데이터를 기준으로 하며, 법적 효력이 없는 참고용 자료라는 점을 먼저 밝힙니다.
한강벨트로 확장되는 서울 꼬마빌딩 투자 동선
2025년 2분기 서울 꼬마빌딩 시장은 강남 코어 일변도에서 벗어나, 용산·성동·마포로 이어지는 한강벨트로 매수 수요가 확산되는 흐름을 보이고 있습니다. 이번에 정리한 6건은 거래금액 35억 원부터 121억 원까지 폭이 넓지만, 모두 한강 접근성과 권역 재정비·상권 활성화 기대감이 가격 형성에 직접 반영된 사례라는 공통점이 있습니다. 특히 대지 평당가 분포가 6,329만 원(망원동)에서 15,962만 원(한강로1가)까지 약 2.5배로 벌어진다는 점이 한강벨트 내 미시 입지 차이를 그대로 보여줍니다.
용산구 한강로1가 208-1 — 신용산 라인 121억 원 거래
건물 개요
- 소재지: 용산구 한강로1가 208-1
- 거래금액: 121억 원 (1,210,000만 원)
- 용도지역: 제2종일반주거
- 연면적: 843.31㎡ (255.10평 / 평당 4,743만 원)
- 대지: 250.6㎡ (75.81평 / 평당 15,962만 원)
- 용적률: 282.45%
- 건축년도: 1974
Selling Point
- 신용산·삼각지 권역 재정비 모멘텀과 인접한 한강로1가 입지
- 용적률 282.45%로 동일 용도지역 평균을 상회하는 적극적인 활용도
- 대지 평당가 15,962만 원, 용산 코어 단가 흐름을 그대로 반영
용산구 이태원동 205-37 — 한남·이태원 라인 61억 5,000만 원 신축급
건물 개요
- 소재지: 용산구 이태원동 205-37
- 거래금액: 61억 5,000만 원 (615,000만 원)
- 용도지역: 제1종일반주거
- 연면적: 833.01㎡ (251.99평 / 평당 2,441만 원)
- 대지: 410.0㎡ (124.03평 / 평당 4,959만 원)
- 용적률: 87.79%
- 건축년도: 2013
Selling Point
- 한남·이태원 라인 중대형 필지(대지 124.03평)와 2013년 신축급 컨디션
- 제1종일반주거 특유의 저밀 안정성과 거주·상업 혼합 수요
- 연면적 평당가 2,441만 원으로 동일 권역 내 가격 효율성 확보
용산구 보광동 265-545 — 한남뉴타운 인접 35억 원 소형 자산
건물 개요
- 소재지: 용산구 보광동 265-545
- 거래금액: 35억 원 (350,000만 원)
- 용도지역: 제2종일반주거
- 연면적: 149.81㎡ (45.32평 / 평당 7,723만 원)
- 대지: 77.0㎡ (23.29평 / 평당 15,026만 원)
- 용적률: 147.80%
- 건축년도: 1989
Selling Point
- 한남뉴타운·보광권 재개발 기대감 인접한 소형 코어 자산
- 대지 평당가 15,026만 원, 한강로1가에 준하는 단가 형성
- 23.29평 소형 필지로 진입 자본 부담 완화
성동구 성수동2가 321-49 — 준공업지역 37억 7,000만 원
건물 개요
- 소재지: 성동구 성수동2가 321-49
- 거래금액: 37억 7,000만 원 (377,000만 원)
- 용도지역: 준공업
- 연면적: 195.9㎡ (59.26평 / 평당 6,362만 원)
- 대지: 111.4㎡ (33.70평 / 평당 11,187만 원)
- 용적률: 146.97%
- 건축년도: 1993
Selling Point
- 성수동2가 준공업지역 내 33.70평 필지로 콘텐츠·F&B 전환 적합
- 대지 평당가 11,187만 원, 성수 코어 단가 흐름을 정직하게 반영
- 용적률 146.97%, 1993년 건물 리모델링 잔여 여력 확보
성동구 금호동2가 446 — 옥수·금호 라인 35억 1,000만 원
건물 개요
- 소재지: 성동구 금호동2가 446
- 거래금액: 35억 1,000만 원 (351,000만 원)
- 용도지역: 제2종일반주거
- 연면적: 271.34㎡ (82.08평 / 평당 4,276만 원)
- 대지: 138.7㎡ (41.96평 / 평당 8,366만 원)
- 용적률: 195.63%
- 건축년도: 2006
Selling Point
- 옥수·금호 한강뷰 배후의 41.96평 필지, 2006년 건축
- 용적률 195.63%로 동일 용도지역 평균을 상회하는 활용 효율
- 연면적 82.08평, 임차 분할·운영 유연성 확보
마포구 망원동 338-64 — 망리단길 배후 35억 원
건물 개요
- 소재지: 마포구 망원동 338-64
- 거래금액: 35억 원 (350,000만 원)
- 용도지역: 제2종일반주거
- 연면적: 212.72㎡ (64.35평 / 평당 5,439만 원)
- 대지: 182.8㎡ (55.30평 / 평당 6,329만 원)
- 용적률: 60.90%
- 건축년도: 1974
Selling Point
- 망원시장·망리단길 배후의 대지 55.30평 자산
- 대지 평당가 6,329만 원, 한강벨트 내 진입 단가
- 용적률 60.90%, 신축·증축 시 잔여 용량 확보
BLOC 시사점
이번 6건을 정리하면, 한강벨트 내에서도 대지 평당가는 망원동 6,329만 원에서 한강로1가 15,962만 원까지 약 2.5배 격차를 보입니다. 거래금액 기준 35억 원대 자산은 망원동·보광동·금호동2가에 집중되어 있는데, 같은 가격대라도 용도지역과 용적률·연면적 구성에 따라 운용 시나리오는 전혀 달라집니다. 보광동 265-545처럼 대지 23.29평·용적률 147.80%로 압축된 형태와, 망원동 338-64처럼 대지 55.30평·용적률 60.90%로 잔여 용량을 가진 형태는 동일한 35억 원 원가에서도 출구 전략이 갈립니다. 매수자 입장에서는 용도지역(제1종일반주거·제2종일반주거·준공업)에 따른 활용 폭, 건축년도(1974~2013)에 따른 리모델링 비용, 대지 평당가의 권역 단가 정합성을 함께 점검해야 합니다. BLOC은 앞으로도 강남 외 한강벨트 매각 사례를 동일한 데이터 포맷으로 추적해, 권역별 단가 흐름과 용적률 활용 패턴을 이어 정리하겠습니다.
