안녕하세요. 서울 상업용 부동산 인사이트 미디어 BLOC입니다.
이번 칼럼에서는 셀럽 빌딩 투자 가운데 가장 자주 회자되는 사례 한 건, 래퍼 ZICO가 2018년 매입한 성수동 빌딩을 정밀하게 해부해보려 합니다. 단순 시세차익 스토리가 아니라 KOZ ENTERTAINMENT 설립 시점, 탈강남 연예기획사 클러스터 형성, 준공업지역 용적률 잠재가치까지 함께 보면 이 거래의 진짜 의미가 드러납니다.
탈강남 연예기획사가 만든 성수동 빌딩 투자 트렌드
2015년 전후로 드림티엔터, 큐브엔터, 지호엔터, 바나나컬처 같은 유명 기획사들이 강남을 떠나 성수동으로 이동하기 시작했습니다. 상업용 임대료가 부담스러워진 강남 권역 대비 성수동은 같은 평수의 사옥·연습실·녹음실을 합리적 비용으로 확보할 수 있는 거의 유일한 도심 인접 대안이었기 때문입니다.
2018년 ZICO가 자신의 기획사 KOZ ENTERTAINMENT를 직접 설립한 시점도 정확히 이 흐름과 겹칩니다. 연예기획사가 모일수록 젊은 유동인구가 따라붙고, 그 유동인구가 다시 카페·편집숍·F&B를 끌어들이며 성수동은 "문화와 젊음의 거리"로 변모하는 기폭제를 맞게 됩니다. ZICO 빌딩 매입은 그 변곡점 직전에 진입한 거래라는 점에서 단순 셀럽 부동산 이상의 의미를 지닙니다.
성동구 성수동1가 656-971 — ZICO 빌딩 거래 디테일
건물 개요
ZICO가 매입한 건물은 성수동1가 656-971에 위치한 근린생활시설입니다. 대지면적은 100평, 지하 1층 지상 4층 규모이며 도로명 주소로는 성동구 왕십리로14길 8입니다.
매입금액은 48억, 평 단가로 환산하면 4,794만 원입니다. 매입 당시는 인근에 단독·다가구 주택이 즐비하고 상권 자체가 발달하지 않아 유동인구가 많지 않았던 입지였습니다. 그럼에도 신축 행위가 필요한 나대지나 주택이 아닌 이미 지어진 건물을 평당 4천만 원 후반대에 확보했다는 점에서, 시점 기준 시세에는 부합하는 매입이었다고 볼 수 있습니다.
자금 구조 — 48억은 전부 현금이었을까
등기사항전부증명서에 기록된 잔금 일자는 2018년 4월, 계약과 잔금 사이 건물 상태의 변화는 확인되지 않습니다. 즉 현장 상태 그대로 명의 이전이 이루어진 거래입니다.
근저당은 통상 대출금액의 120%로 설정되므로 등기 기재금액을 역산하면 약 30억 원, 매매가의 약 63%에 해당하는 대출이 발생한 것으로 추정됩니다. 근린생활시설을 개인 명의로 소유권 이전했기 때문에 취득세·등록세·중개수수료를 합산하면, 실제 토지매입 시 투입된 현금은 약 22억 5천만 원 수준으로 보입니다.
사옥 활용 가설 — KOZ 엔터테인먼트와의 동조
ZICO는 2018년 세븐시즌스와의 계약을 연장하지 않고 직접 KOZ ENTERTAINMENT를 설립합니다. 빌딩 매입 시점과 기획사 설립 시점이 같은 해라는 점, 그리고 매입 직후 단순 임대수익이나 시세차익만으로는 해석이 어려운 입지였다는 점을 종합하면 사옥 활용을 염두에 둔 매입 가설이 자연스럽게 떠오릅니다.
사옥은 사업 확장기에 계열사를 한곳에 모으며 비용 절감과 경영 효율을 끌어올리는 자산입니다. 주변에 동종 산업이 집결한 성수동을 거점으로 삼고 시너지를 노린다면, 평당 4천만 원대 매입은 충분히 합리적 의사결정이었습니다.
이후 하이브가 KOZ ENTERTAINMENT를 인수하면서 사옥 가설은 표면적으로 드러나지 않게 되었고, 지금은 성수동 빌딩 자체가 단순 투자 사례로만 회자되고 있는 상황입니다.
잠재 가치 — 준공업지역 용적률 400% 시뮬레이션
ZICO 빌딩이 위치한 필지의 용도지역은 준공업지역입니다. 준공업지역은 신축 시 대지면적 대비 최대 400%까지 연면적을 확보할 수 있는 용도지역으로, 도심 인접 필지 가운데 상대적으로 강한 용적률 인센티브를 가지고 있습니다.
현재 ZICO 빌딩의 지하층을 제외한 지상층 연면적 합계는 약 199평입니다. 대지면적 100평을 기준으로 계산하면 용적률 약 200% 수준에 머무르고 있어, 토지에 잠재된 가치를 절반밖에 끌어올리지 못한 상태입니다.
멸실 이후 신축 또는 증축을 진행한다면 1개 층당 약 50평, 지상 8층까지 끌어올릴 수 있는 여력이 있다는 의미입니다. 향후 ZICO 빌딩을 매입하는 신규 매입자가 있다면 신축·증축을 통해 땅의 잠재가치를 실현하고, 넓어진 연면적으로 임대수익을 발생시키는 시나리오를 전제로 의사결정을 내릴 가능성이 큽니다.
매각 시 시세차익 시나리오
현재 인근에서 신축 목적으로 거래되는 나대지·주택 사례를 기준으로 보면, 성수동 ZICO 빌딩은 평당 1.1억~1.2억 수준에서 매각이 가능한 상태로 평가됩니다. 대지 100평을 기준으로 환산하면 약 110억~120억 구간이며, 상단인 120억으로 매각이 성사될 경우 매입가 48억과의 차이는 시세차익 72억에 달합니다.
다만 ZICO는 빌딩을 개인 명의로 매입했고, 2018년 4월 잔금 기준 보유기간이 5년에 채 되지 않습니다. 양도소득세 부담이 큰 구간이라는 점을 감안하면 단기간 내 매각 가능성은 낮다고 보는 것이 합리적입니다.
BLOC 시사점
첫째, ZICO 빌딩은 단기 시세차익을 노린 거래가 아닙니다. 2018년 시점 매입가 48억, 평 단가 4,794만 원, 대출 30억으로 실현된 자금구조는 사옥 활용을 전제로 한 사업 의사결정에 가깝습니다. 사옥 매입은 임대수익률보다 계열사 통합 운영 효율과 입지 선점 효과를 우선하는 전형적 의사결정 패턴을 보여줍니다.
둘째, 진짜 자산가치는 건물이 아니라 땅에 잠재돼 있습니다. 용적률 200% 수준에 머문 현재 건물은 준공업지역 한도인 400%의 절반에 불과합니다. 같은 입지를 매입한 신규 매입자는 신축·증축을 통해 잠재가치를 끌어올릴 수 있는 옵션을 가집니다.
셋째, 이 사례는 "저평가된 지역의 건물을 감당 가능한 리스크 안에서 선점"하는 전략이 어떻게 5년 안에 시세 2배 이상의 차익으로 이어질 수 있는지 보여주는 교과서 같은 케이스입니다. 단기간 내 2배의 시세차익을 목표로 한 매입은 아니었음에도, 탈강남 흐름과 콘텐츠 산업 집적이라는 매크로 변수가 토지가치를 끌어올린 결과입니다.
BLOC은 이처럼 셀럽 빌딩 한 건이라도 거래가, 자금구조, 용적률 잠재가치, 매크로 흐름까지 함께 펼쳐 분석합니다. 부동산 건물·토지를 통해 더 큰 기대수익을 노리신다면, 감당 가능한 리스크 안에서 저평가 지역을 선점하는 전략 또한 충분히 검토해볼 만한 선택지입니다.
